Inmuebles secundarios seleccionados por expertos en CangguFuerte atractivo de inversión enel punto de encuentro de nómadas digitales

Por qué considerar el mercado de bienes raíces secundarios en Canggu

Canggu, una vez un tranquilo pueblo costero en la costa suroeste de Bali, se ha convertido en un dinámico punto de atracción para la inversión internacional en propiedades. Ubicado entre Seminyak y Tanah Lot, ofrece un equilibrio único entre el encanto tropical relajado y el atractivo urbano moderno. Con playas de arena negra, una próspera cultura de cafeterías, retiros de yoga, tiendas boutique y espacios de coworking, Canggu ahora atrae a nómadas digitales, expatriados a largo plazo e inversores globales en estilo de vida.

A diferencia de los proyectos en construcción, los bienes raíces secundarios se refieren a propiedades completadas y operativas que están siendo revendidas por propietarios o inversores individuales. Este segmento del mercado proporciona una ruta de adquisición más segura y transparente, especialmente en destinos como Canggu, donde el desarrollo es rápido y los riesgos de proyectos off-plan son significativos. Los inversores que buscan ocupación inmediata, ingresos por alquiler y documentación de título clara suelen favorecer el mercado de reventa.

Tipos de propiedades secundarias disponibles

El mercado secundario de Canggu presenta una amplia gama de formatos de propiedades que atienden a diversos perfiles de compradores, desde reubicadores conscientes del presupuesto hasta inversores de lujo. Las categorías más comunes incluyen:

• Villas en arrendamiento: La mayoría de las villas secundarias en Canggu se venden con títulos de arrendamiento, típicamente de 25 a 30 años con extensiones opcionales. Estas villas varían desde unidades sencillas de 1 habitación (~$150,000) hasta lujosos complejos de 4 habitaciones ($400,000–$900,000), que a menudo cuentan con piscinas, jardines y cuartos de personal.
• Villas en propiedad plena a través de un nominado local o PMA: Los ciudadanos indonesios pueden tener títulos en propiedad plena (Hak Milik), y los extranjeros pueden acceder a estos a través de estructuras legales de PMA (empresa de inversión extranjera). Sin embargo, el cumplimiento legal es fundamental.
• Apartamentos tipo estudio y boutique: Apartamentos en reventa totalmente construidos, a menudo en edificios de servicio o complejos privados, están valorados desde ~$100,000 dependiendo de las comodidades y ubicación.
• Parcelas de terreno subdivididas: Los compradores pueden adquirir pequeñas parcelas en propiedad plena o arrendamiento con zonificación existente para desarrollo residencial o turístico. Los precios varían desde ~$200 a $500 por m², dependiendo de la proximidad a la playa y las vías de acceso.
• Turnkeys terminados fuera de plano: Algunos desarrolladores revenden unidades que están completadas pero nunca ocupadas. Estas vienen con infraestructura completa y están listas para alquilar o vivir.

Los distritos más buscados en Canggu incluyen Berawa (cerca de Finns Beach Club), Batu Bolong y Pererenan, cada uno ofreciendo atmósferas ligeramente diferentes, desde vibrantes centros sociales hasta áreas residenciales tranquilas.

Aspectos de propiedad y legales

No se permite que los extranjeros posean tierras en propiedad plena en Indonesia a nombre individual. Sin embargo, existen alternativas completamente legales para invertir en bienes raíces secundarios:

• Arrendamiento (Hak Sewa): Este es el método más común para extranjeros. Otorga el derecho a usar y alquilar la propiedad por un plazo fijo, típicamente de 25 a 30 años, con cláusulas de renovación. Los contratos de arrendamiento están notarizados y registrados en la Oficina de Tierras.
• Propiedad de empresa PMA: Un inversor extranjero puede establecer una PT PMA (empresa limitada de propiedad extranjera) que tiene permitido poseer Hak Guna Bangunan (Derecho a Construir) o Hak Pakai (Derecho a Usar). Esto es más complejo pero permite el control sobre estructuras de propiedad plena.
• Estructura de nominado (no recomendada): Algunos compradores utilizan un nominado indonesio para mantener el título. Sin embargo, este método es desaconsejado debido a los riesgos legales y la falta de enforceabilidad en disputas.

Al comprar bienes raíces secundarios, es esencial realizar una debida diligencia adecuada con la ayuda de un notario y asesor legal con licencia. Los pasos incluyen:

1. Verificación de permisos de tierras y edificios (IMB o PBG)
2. Confirmación de regulaciones de zonificación (residencial vs. comercial)
3. Revisión de contratos de arrendamiento (duración restante, derechos de extensión)
4. Chequeo del estado fiscal de la propiedad y obligaciones pendientes
5. Clarificación de responsabilidades de IVA o impuesto sobre la renta en transacciones de reventa

Involucrar a un notaris (notario) y un consultor legal familiarizados con las leyes de propiedad en Canggu garantiza que toda la documentación sea válida y cumpla con las normativas. Se aconseja a los inversores extranjeros utilizar contratos oficiales bilingües y evitar transacciones en efectivo informales.

Precios y tendencias del mercado

El mercado de bienes raíces secundarios de Canggu ha visto una apreciación constante en los últimos 5 a 7 años. La creciente demanda internacional, la disponibilidad limitada de tierras y el turismo en aumento han impulsado los precios, particularmente para villas en reventa bien ubicadas y alquileres operativos.

• Los precios promedio de villas en arrendamiento oscilan entre $1,700 y $2,500 por m²
• Las villas frente a la playa y en ubicaciones prime pueden alcanzar más de $3,000 por m²
• Los apartamentos secundarios en residencias de servicio promedian entre $120,000 y $180,000 para unidades tipo estudio o 1 habitación
• Los rendimientos por alquiler oscilan entre el 8% (alquiler a largo plazo) y el 15% a 20% (corto plazo, diario/semanal)

El valor de una propiedad de reventa radica en su rendimiento de alquiler probado y su situación legal verificada. Muchas listados secundarios incluyen estados financieros de ingresos anteriores por alquiler, tasas de ocupación y antecedentes de gestión de propiedades. Estos son vitales para evaluar el retorno de la inversión (ROI).

La recuperación del turismo tras la pandemia ha aumentado aún más la demanda de alquiler, con Canggu convirtiéndose en una base para estancias prolongadas, trabajo a distancia y retiros internacionales. Las propiedades cercanas a clubes de playa importantes, escuelas (por ejemplo, campus satelitales de Green School) y espacios de coworking ven la mayor demanda.

Escenarios de inversión en el mercado de reventa

Las propiedades secundarias en Canggu son adecuadas para varios perfiles de inversores:

• Comprar para alquilar: Las villas llave en mano con sólidas historias de ocupación son inmediatamente alquilables a través de Airbnb, Booking.com o agencias locales.
• Comprar para mantener: Los inversores adquieren propiedades de reventa con términos de arrendamiento largos o propiedad plena (a través de PMA) para uso personal futuro o ganancias de capital.
• Comprar y renovar: Se adquieren propiedades más antiguas a precio de descuento y se mejoran para reventa o mayores retornos por alquiler.
• Casas de vacaciones con alquiler parcial: Los propietarios utilizan la propiedad durante parte del año y la alquilan el resto del tiempo.

Ejemplo:

Una villa de 2 habitaciones en Berawa comprada por $260,000 (arrendamiento, 27 años restantes) genera $35,000/año de ingreso bruto por alquiler. Después de gastos (~30%), el retorno neto es de ~$24,500, o 9.4% de ROI. Si se vende después de 5 años por $320,000, la ganancia de capital sumaría un retorno adicional sobre la inversión.

Cómo VelesClub Int. apoya a los compradores del mercado secundario

VelesClub International asiste a inversores y expatriados en la navegación por el mercado de propiedades secundarias de Canggu con un enfoque integral:

• Búsqueda y localización de propiedades: Mantenemos acceso exclusivo a listados de reventa seleccionados que cumplen con criterios legales y financieros.
• Debida diligencia y revisión legal: Nuestro equipo legal asegura claridad de títulos, zonificación válida y estructuras de arrendamiento o PMA limpias.
• Negociación y estructuración: Gestionamos la estructuración de ofertas, términos de depósito y representación del vendedor para asegurar condiciones favorables.
• Coordinación de transacciones: La cita con el notario, cumplimiento fiscal, proceso de transferencia y apoyo en el cierre final son manejados por nosotros.
• Configuración de gestión de alquiler: Si se desea, coordinamos la incorporación con operadores de alquiler de primer nivel, desde la configuración de listados hasta los servicios para huéspedes.
• Planificación de estrategia de salida: Para inversores a largo plazo, desarrollamos cronogramas de reventa o refinanciamiento alineados con sus objetivos de inversión.

Nuestro equipo en el terreno en Bali habla inglés e indonesio, trabajando con socios legales de confianza, notarios y agentes. Eliminamos riesgos y simplificamos el proceso de adquisición para compradores de todo el mundo, desde la consulta inicial hasta la monetización del alquiler posterior a la compra.

Conclusión: por qué el mercado de reventa de Canggu tiene sentido

Los bienes raíces secundarios en Canggu presentan una rara combinación de estilo de vida tropical, ingresos fiables y claras vías legales para la propiedad extranjera. Si bien el mercado de propiedades en Bali sigue siendo competitivo, las propiedades de reventa se destacan por su menor perfil de riesgo, usabilidad inmediata y visibilidad del rendimiento. Ya sea que busque una villa generadora de alquiler, una residencia familiar a largo plazo o un refugio personal más activo, el mercado secundario de Canggu ofrece opciones versátiles con retornos comprobados.

Con precios aún favorables en comparación con otros mercados de playa globales, y opciones de arrendamiento accesibles desde $150,000 a $250,000, ahora es un momento estratégico para explorar las oportunidades de reventa en Canggu. Asociarse con VelesClub Int. garantiza que su viaje en el mercado de propiedades de Bali sea seguro, estructurado y alineado con objetivos a largo plazo.