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Bienes raíces en Sfax, Túnez

Por qué invertir en Sfax

Sfax es la segunda ciudad más grande de Túnez y un centro económico vital, conocido especialmente por su base industrial, su actividad portuaria y la exportación de aceite de oliva. A diferencia de Túnez, que es más turística, o de los resorts costeros, Sfax es más industrial y orientada a los negocios, lo que la convierte en un destino atractivo para la inversión en bienes raíces comerciales y residenciales a largo plazo. Su asequibilidad, infraestructura e importancia regional ofrecen grandes oportunidades para los inversores que buscan rendimientos de alquiler estables o proyectos estratégicos de desarrollo de tierras.

Tipos de propiedades en Sfax

Las ofertas inmobiliarias en Sfax son diversas e incluyen:

• Apartamentos residenciales — Disponibles en zonas centrales como Bab Bhar, la Medina de Sfax y nuevas áreas como El Ain o Sakiet Ezzit.
• Casas unifamiliares — Con jardines o patios, especialmente en distritos suburbanos.
• Unidades comerciales — Oficinas, talleres y espacios comerciales en el centro de la ciudad o cerca de zonas industriales.
• Propiedades industriales y de almacenamiento — Especialmente en Sidi Mansour y la zona portuaria.
• Parcelas de terreno — Para proyectos logísticos, industriales o de vivienda de ingresos medios, especialmente cerca de las carreteras que conducen a Gabès o Mahdia.

Reglas de propiedad extranjera

Los extranjeros deben seguir el proceso nacional para adquirir propiedades en Túnez:

• Requisito de autorización: Todas las compras de bienes raíces por extranjeros deben recibir la aprobación del Gobernador de Sfax.
• Registro del título legal: Una vez aprobadas, las propiedades se registran en el Registro Nacional de Tierras (Conservation Foncière).
• Restricciones de uso del suelo: Está prohibido que los extranjeros compren tierras agrícolas, aunque la tierra para construcción puede ser permitida bajo revisión.
• Estructuras de propiedad empresarial: Las empresas extranjeras pueden comprar propiedades comerciales o industriales con menos limitaciones.

Se recomienda encarecidamente contar con un abogado tunecino para gestionar la debida diligencia, licencias y contratos.

Rangos de precios y condiciones del mercado

Sfax ofrece algunas de las propiedades más asequibles de Túnez:

• Apartamentos pequeños: TND 150,000 – 250,000 (€45,000 – €75,000)
• Unidades de gama media de 2 a 3 dormitorios: TND 250,000 – 400,000 (€75,000 – €120,000)
• Casas unifamiliares: Desde TND 350,000 hasta TND 800,000 dependiendo del tamaño y la ubicación
• Unidades comerciales/oficina: €1,000 – €1,800 por m² en el centro de Sfax o cerca de las principales carreteras industriales
• Tierra industrial: TND 100 – 400 por m² dependiendo de la zonificación y los servicios

La apreciación anual es modesta (2%–4%), pero los rendimientos de inversión son estables gracias a la constante actividad industrial y la migración interna hacia la ciudad por empleo.

Demanda y retornos de alquiler

Sfax mantiene un mercado de alquiler consistente impulsado por:

• Trabajadores industriales y portuarios que necesitan vivienda asequible en distritos periféricos.
• Estudiantes y profesionales que asisten a instituciones como la Universidad de Sfax o hospitales locales.
• Operadores de negocios en sectores logísticos y de manufactura que buscan espacios de almacenamiento y oficinas.

Rendimientos brutos:

• Apartamentos residenciales: 5% – 7%
• Espacio industrial/comercial: 8% – 10%
• Vivienda estudiantil: hasta 9% cerca de los campus universitarios

Mientras que la demanda de alquiler a corto plazo basada en el turismo es mínima en Sfax, los arrendamientos a largo plazo dominan el mercado.

Zonas clave de inversión

Las áreas prometedoras en y alrededor de Sfax incluyen:

• Bab Bhar y Medina Sfax: El centro histórico de la ciudad con tiendas comerciales y stock de vivienda tradicional, adecuado para proyectos de reurbanización o uso mixto.
• El Ain y Sakiet Ezzit: Suburbios en crecimiento populares entre familias y jóvenes profesionales. Aquí están expandiéndose bloques de apartamentos modernos y pequeñas comunidades cerradas.
• Sidi Mansour y Ruta Mahdia: Ideal para parques logísticos y propiedades industriales debido a su proximidad a rutas de transporte y al puerto.
• Gremda y Thyna: Ofrecen terrenos asequibles para desarrollo o uso industrial adyacente a la agricultura.

Proceso de compra en Sfax

Los pasos para que los extranjeros compren bienes raíces incluyen:

• Reserva y firma de un acuerdo preliminar (generalmente con un depósito del 10%).
• Presentación de una solicitud de autorización al Gobernador de Sfax (la aprobación puede tardar de 2 a 6 meses).
• Notarización del contrato de venta final después de la aprobación gubernamental.
• Registro del título a través del Registro de Tierras.
• Pagos de impuestos y tarifas gestionados a través de su representante legal.

Los compradores deben presentar una identificación válida, fuente de fondos y completar los pasos administrativos con paciencia y apoyo profesional.

Impuestos y costos de propiedad

Los gastos relacionados con bienes raíces incluyen:

• Impuesto de transferencia de propiedad: 5% del precio de venta declarado (o 6% para comercial)
• Honorarios notariales: 1.5% – 2% dependiendo de la complejidad
• Impuesto municipal sobre la propiedad: TND 100 – 300 anuales basado en el tamaño y uso
• Tarifas de registro para propiedad extranjera: Pueden variar caso por caso para entidades extranjeras
• Impuesto sobre ingresos de alquiler: 15%–20%, con deducciones permitidas por mantenimiento y gestión

Túnez no aplica impuesto de sucesiones y el impuesto sobre ganancias de capital a menudo se exonera para residentes de largo plazo o ventas de residencia principal.

Casos de uso de inversión

Los bienes raíces en Sfax son más adecuados para:

• Propietarios de viviendas residenciales a largo plazo que atienden a familias locales de clase trabajadora y de ingresos medios
• Inversores en bienes raíces industriales que buscan almacenes, fábricas o instalaciones de almacenamiento
• Compradores de la diáspora que construyen hogares para uso familiar o jubilación
• Desarrolladores que lanzan bloques de apartamentos de ingresos medios o soluciones de vivienda para estudiantes

La inversión especulativa es menos común, pero la generación de ingresos constante y los bajos costos de mantenimiento hacen que Sfax sea atractivo para los inversores conservadores.

Conclusión

Sfax se destaca entre las ciudades turísticas de Túnez por ofrecer un paisaje de inversión práctico y orientado a la industria. Para quienes estén interesados en propiedades comerciales, de almacenamiento o residenciales asequibles con rendimientos estables a largo plazo, Sfax es una joya escondida. Los procedimientos para la propiedad extranjera requieren persistencia y apoyo legal, pero la propuesta de valor general — precios de entrada bajos, alta estabilidad de alquiler y la posición estratégica de Túnez en el Mediterráneo — sigue siendo fuerte para los inversores comprometidos.