Propiedades de inversión de alto rendimiento en TailandiaTierra de contrastes — desde playas tranquilashasta noches de neón

¿Qué atrae a comprar bienes raíces en Tailandia?

En tiempos de crisis y caída del rublo, invertir en bienes raíces se presenta como una de las soluciones más confiables para preservar activos. Cada año, aumenta el número de personas que adquieren propiedades en el extranjero. Tailandia sigue siendo un lugar popular entre los rusos para comprar bienes raíces tanto para vivir como para invertir.

En este artículo, examinaremos paso a paso por qué Tailandia atrae a compradores no solo de Rusia, sino también de todo el mundo. Qué áreas son las más atractivas para comprar y en qué aspectos hay que centrarse al tomar la decisión de adquirir una propiedad en Tailandia.

Cinco factores clave de la atractividad de inversión en Tailandia

1. La estabilidad de la moneda nacional es uno de los indicadores más importantes para un inversor. La moneda tailandesa (THB) es una de las cinco monedas más fuertes y estables del mundo, y su poder adquisitivo no ha disminuido en más de 10 años.
2. Turismo. Tailandia se encuentra entre los 20 países más visitados del mundo según la OMT. Lo que resulta atractivo es la falta de estacionalidad pronunciada. En la temporada alta, turistas de la CEI y Europa llegan aquí. Durante la temporada baja, hay muchos visitantes de China y otros países del sudeste asiático, así como de Australia. Para los inversores y turistas de China, no hay diferencia en la época del año, vienen a Phuket durante todo el año. 
   "Cabe señalar que, según estadísticas de diversas fuentes, hoy (finales de 2023) Phuket ha alcanzado aproximadamente el 70% de recuperación del tráfico turístico en comparación con el período anterior a la crisis. Y esto sugiere que el potencial turístico aún no ha alcanzado su pico", dice Oksana Sharakina, directora de la oficina de representación de VelesClub Int. en Tailandia.
3. El mercado inmobiliario está en una fase de crecimiento. El crecimiento del mercado inmobiliario en Tailandia, en particular Phuket, se ve influenciado por el hecho de que hay poca tierra en el país donde se permite la construcción, y existen estrictas restricciones sobre la construcción de edificios altos (no más de 7 pisos). Por supuesto, esto tiene un efecto positivo en la ocupación y los ingresos de los bienes raíces. Al mismo tiempo, todas las estrategias de inversión funcionan en Tailandia, lo que permite obtener altos ingresos en USD: reventa, alquiler, estrategia mixta. El período de recuperación promedio es de 7 a 8 años. 
   "Trabajamos en más de 20 países, y, de hecho, la dirección asiática, especialmente Tailandia y Phuket, muestra algunos de los mejores indicadores de inversión en el mundo. Por ejemplo, el rendimiento de alquiler en Phuket es de hasta el 12%, mientras que en Europa se considera que un 6% es un indicador decente" - evalúa Sergey Tumanov, socio gerente general y fundador.
4. Impuestos. En Tailandia, los impuestos sobre la propiedad están entre los más bajos. Pagarás del 1 al 2% del precio de la propiedad al comprar, dependiendo de cómo se ejecute la transacción: en Freehold o Leasehold. El impuesto sobre la propiedad tiene una escala progresiva y, según los estándares rusos, es insignificante. La tasa máxima para extranjeros sobre los ingresos por alquiler de bienes raíces es del 15%, pero se puede reducir legalmente a un 3%. El impuesto a la venta también dependerá de la forma de propiedad Freehold o Leasehold, y a menudo este impuesto puede dividirse entre el comprador y el vendedor.
5. Una estrategia de desarrollo clara. Así, el plan de desarrollo a cinco años para Phuket asume la consecución de los siguientes objetivos

• Convertirse en un centro de cultura gastronómica;
• Convertirse en un centro de turismo médico y de salud global;
• Desarrollo del turismo deportivo;
• Convertirse en un centro educativo internacional;
• Implementar tecnologías digitales (ciudad inteligente);
• Convertirse en un centro de turismo marítimo.

Al mismo tiempo, el desarrollo de la infraestructura juega un papel crucial para lograr estos objetivos, según las autoridades.

¿Cómo elegir una propiedad para invertir en Tailandia?

Al invertir en bienes raíces en cualquier país, es necesario tener en cuenta una serie de factores que afectan directamente el potencial de inversión: el desarrollo económico del país, la ubicación, la fiabilidad del desarrollador, la calidad de la construcción, los riesgos. Y, por supuesto, la elección de un objeto de inversión dependerá del objetivo y la estrategia.

Convencionalmente, en Tailandia, hay varias áreas que se consideran comúnmente al comprar bienes raíces.

Phuket o Pattaya

Tradicionalmente, las ubicaciones turísticas incluyen Phuket y Pattaya. Sin embargo, si se analiza más a fondo, se puede decir que el flujo turístico se ha recuperado completamente solo en Phuket. En Pattaya, el proceso de superar la crisis del covid se ha prolongado y un factor importante hoy es la falta de su propio aeropuerto. Mientras que el Aeropuerto de Phuket recibe hasta 12 millones de turistas al año.

Hoy en día, Pattaya ofrece propiedades de inversión más asequibles, pero es necesario tener en cuenta el riesgo de un período de recuperación más largo y menores rendimientos por alquiler.

Las propiedades inmobiliarias en el resort de Phuket muestran una alta rentabilidad estable, en promedio hasta un 30% al comprar un objeto al inicio de las ventas. Los ingresos por alquiler también se mantienen en un nivel alto – hasta un 12%. Además, algunos desarrolladores ofrecen la opción de ingresos garantizados por alquiler e incluso la posibilidad de obtener una hipoteca para extranjeros al 6%.

Otras ubicaciones populares en Tailandia

Todo el mundo conoce resorts populares como Koh Samui, Krabi y Phang Nga, pero pocas personas consideran estas ubicaciones para inversiones inmobiliarias. De hecho, aquí el inversor necesita una evaluación más exhaustiva de todos los factores que afectan la rentabilidad y la disposición a una recuperación de su inversión menos rápida. Pero, en tales ubicaciones, es posible comprar una villa en la primera línea de costa a un buen precio, que solo aumentará de valor con el tiempo y siempre tendrá demanda de alquiler.

"Veamos Koh Samui, por ejemplo. Desde 2009, ha habido una prohibición de construir apartamentos en condominios en la isla, y las restricciones de altura son de 6 a 12 metros. Esto explica el predominio de villas y bungalows en Koh Samui, y el stock de apartamentos y hoteles no se ha renovado en absoluto. Por lo tanto, la construcción de un nuevo proyecto en la isla puede proporcionar un buen retorno al inversor. Algunos desarrolladores han comenzado la construcción activa de condominios con infraestructura interna desarrollada en la isla y tenemos algo que ofrecer a los inversores." - especifica la analista jefe de VelesClub Int. Ksenia Shamitko.

La capital es Bangkok

Si hablamos de la capital de Tailandia, Bangkok cuenta con una infraestructura moderna y desarrollada. Es una de las ciudades más populares y visitadas de todo el sudeste asiático. Siempre hay una demanda estable de bienes raíces locales, incluidos los alquileres. Como resultado, esto asegura su atractividad para la inversión, aunque la rentabilidad será menor que en las ubicaciones turísticas.

¿Qué es importante saber al comprar una propiedad en Tailandia?

1. La forma de propiedad – Freehold (propiedad total) o Leasehold (propiedad de hasta 90 años en total) – en la que se adquiere la propiedad en Tailandia depende directamente del propósito de la compra y la estrategia de inversión. La ley tailandesa protege los derechos tanto del Reino como los derechos del inversor, es importante elegir cuidadosamente un desarrollador y estudiar a fondo el contrato.
2. Si planeas comprar una villa, ten en cuenta que solo el edificio en sí puede ser completamente propiedad de un individuo. Para registrar la tierra como Freehold, deberás abrir una empresa en Tailandia. Sin embargo, no es tan difícil como parece y VelesClub Int. ayuda en este proceso.
3. La compra de bienes raíces bajo la ley tailandesa no otorga el derecho a obtener un permiso de residencia. Sin embargo, existen alternativas de visas de residente a largo plazo, incluyendo la posibilidad de participar en el programa Thailand Elite y obtener una visa de inversión por hasta 20 años.
4. El proceso de herencia depende en gran medida de la forma de propiedad en la que se diseñe el objeto. De hecho, solo al registrar una propiedad como Freehold, los herederos se convertirán en propietarios plenos del objeto una vez que el administrador reciba una decisión judicial sobre el caso de herencia. Pero no te precipites. Al comprar un objeto para alquiler (Leasehold), en el contrato puedes prever un punto de transferencia del derecho de arrendamiento a tus sucesores legales.
5. Todos los objetos en construcción en Tailandia del desarrollador pueden adquirirse en cuotas antes de que finalice la construcción, ya que el pago inicial será de hasta el 30%. Al mismo tiempo, algunos desarrolladores también tienen opciones para pagos a plazos de 3 a 5 años al 5-7% o la posibilidad de obtener un préstamo para extranjeros al 6% por hasta 15 años. Atraerá aún más a los inversores las ofertas de retornos garantizados de 1 a 3 años o una recompra. Es importante destacar que el inversor siempre tiene la opción de dedicarse al alquiler por su cuenta o de utilizar los servicios de una empresa de gestión profesional especializada que se encarga del alquiler del objeto, y el inversor, donde quiera que se encuentre en el mundo, recibe un ingreso constante.
6. Los desarrolladores ofrecen la oportunidad de revender un objeto en cualquier etapa de construcción, con la transferencia de la deuda a otra persona, lo que permite a los inversores obtener el máximo retorno de la inversión en un objeto en construcción al invertir un pago inicial mínimo y varios pagos a plazos, sin cerrar el total de pagos. Esta estrategia de inversión se considera la más rentable.

Comprar bienes raíces en cada país tiene sus peculiaridades y matices, y elegir un objeto, tanto para invertir como para vivir, requiere tiempo para estudiar el mercado.