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Inversiones inmobiliarias de alto rendimiento en Tailandia – VelesClub Int.

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Guía para inversores en bienes raíces

en Tailandia

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Altos retornos en destinos turísticos

Phuket, Samui y Pattaya ofrecen un rápido ROI debido al turismo global constante.

Opciones de propiedad flexibles para extranjeros

Los extranjeros pueden poseer condominios en propiedad absoluta o arrendar terrenos para villas con seguridad a largo plazo.

Infraestructura moderna y confort en el estilo de vida

La atención médica, las escuelas y la logística cumplen con las expectativas de expatriados occidentales y nómadas digitales.

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¿Qué atrae a comprar bienes raíces en Tailandia?

En tiempos de crisis y la caída del rublo, invertir en bienes raíces es una de las soluciones más fiables para preservar activos. El número de personas que compran propiedades en el extranjero crece cada año. Tailandia sigue siendo un lugar popular entre los rusos para comprar bienes raíces tanto para vivir como para invertir.

En este artículo, analizaremos paso a paso por qué Tailandia atrae a compradores no solo de Rusia, sino de todo el mundo. Qué áreas son las más atractivas para comprar y qué hay que tener en cuenta al tomar una decisión sobre la compra de una propiedad en Tailandia.

Cinco factores clave de la atractividad de inversión de Tailandia

  1. La estabilidad de la moneda nacional es uno de los indicadores más importantes para un inversor. La moneda tailandesa (THB) es una de las cinco monedas más fuertes y estables del mundo y su poder adquisitivo no ha disminuido en más de 10 años.
  2. Turismo. Tailandia está entre los 20 países más visitados del mundo según la OMT. Lo atractivo es la falta de estacionalidad pronunciada. En la temporada "alta", turistas de la CEI y Europa vienen aquí. Durante la temporada "baja", hay muchos huéspedes de China y otros países del sudeste asiático, así como de Australia. Para inversores y turistas de China, no hay diferencia en la época del año, vienen a Phuket durante todo el año. 
    "También cabe destacar que, según estadísticas de diversas fuentes, hoy (a finales de 2023) Phuket ha alcanzado aproximadamente el 70% de la recuperación del tráfico turístico en relación al periodo anterior a la crisis. Y esto sugiere que el potencial turístico no está aún en su punto máximo", dice Oksana Sharakina, jefa de la oficina de representación de VelesClub Int. en Tailandia.
  3. El mercado inmobiliario está en fase de crecimiento. El crecimiento del mercado inmobiliario en Tailandia, en particular en Phuket, está influenciado por el hecho de que hay poca tierra en el país donde se permita la construcción y hay estrictas restricciones sobre la construcción masiva de rascacielos (no más de 7 pisos). Por supuesto, esto tiene un buen efecto en la ocupación y los ingresos de los bienes raíces. Al mismo tiempo, todas las estrategias de inversión funcionan en Tailandia, lo que permite obtener altos ingresos en USD: reventa, alquiler, estrategia mixta. El período medio de recuperación de la inversión es de 7-8 años. 
    "Trabajamos en más de 20 países y, de hecho, la dirección asiática, en particular Tailandia, Phuket, muestra algunos de los indicadores de inversión más altos del mundo. Por ejemplo, el rendimiento del alquiler en Phuket es de hasta el 12%, mientras que en Europa, el 6% se considera un indicador decente." - evalúa el Socio General y Fundador Sergey Tumanov.
  4. Impuestos. En Tailandia, los impuestos sobre la propiedad están entre los más bajos. 1-2% del precio de la propiedad se pagará al comprar, dependiendo de cómo se ejecute la transacción: en Freehold o Leasehold. El impuesto sobre la propiedad tiene una escala progresiva y por estándares rusos es insignificante. La tasa máxima para extranjeros sobre los ingresos del alquiler de bienes raíces es del 15%, pero se puede reducir legalmente al 3%. El impuesto sobre las ventas también dependerá de la forma de tenencia de Freehold o Leasehold, y la mayoría de las veces, este impuesto se puede dividir entre el comprador y el vendedor.
  5. Una estrategia de desarrollo clara. Así, el plan de desarrollo a cinco años para Phuket supone lograr los siguientes objetivos
  • Convertirse en un centro de cultura gastronómica;
  • Convertirse en un centro de salud y turismo médico global;
  • Desarrollo del turismo deportivo;
  • Convertirse en un centro educativo internacional;
  • Implementar tecnologías digitales (ciudad inteligente);
  • Convertirse en un centro de turismo marítimo.

Al mismo tiempo, el desarrollo de la infraestructura juega un papel crucial en la consecución de estos objetivos, según las autoridades.

¿Cómo elegir una propiedad para invertir en Tailandia?

Al invertir en bienes raíces en cualquier país, es necesario tener en cuenta una serie de factores que afectan directamente el potencial de inversión: el desarrollo económico del país, la ubicación, la fiabilidad del desarrollador, la calidad de la construcción, los riesgos. Y, por supuesto, la elección de un objeto de inversión dependerá del objetivo y la estrategia.

Convencionalmente, en Tailandia, hay varias áreas que se consideran generalmente al comprar bienes raíces.

Phuket o Pattaya

Las ubicaciones turísticas tradicionales incluyen Phuket y Pattaya. Sin embargo, si miramos un poco más a fondo, podemos decir que el flujo turístico se ha recuperado completamente solo en Phuket. En Pattaya, el proceso de superación de la crisis del covid se ha retrasado y un factor importante hoy en día es la falta de un aeropuerto propio. Mientras que el Aeropuerto de Phuket recibe hasta 12 millones de turistas al año.

Hoy en día, Pattaya ofrece propiedades de inversión más asequibles, pero hay que tener en cuenta el riesgo de un retorno de inversión más largo y menores rendimientos de alquiler.

La propiedad inmobiliaria en Phuket muestra una alta rentabilidad estable, en promedio hasta el 30% al comprar un objeto al inicio de las ventas. Los ingresos por alquiler también se mantienen a un alto nivel – hasta el 12%. Además, algunos desarrolladores ofrecen la opción de ingresos por alquiler garantizados e incluso la posibilidad de obtener una hipoteca para extranjeros al 6%.

Otras ubicaciones populares en Tailandia

Todo el mundo conoce lugares turísticos como Koh Samui, Krabi y Phang Nga, pero pocas personas consideran estas ubicaciones para inversiones inmobiliarias. De hecho, aquí el inversor necesita una evaluación más exhaustiva de todos los factores que afectan la rentabilidad y estar preparado para un retorno de fondos invertidos menos rápido. Pero, es en tales ubicaciones donde se puede comprar una villa en la primera línea a un buen precio, que solo crecerá en valor con los años y siempre estará en demanda de alquiler.

"Veamos Koh Samui, por ejemplo. Desde 2009, hay una prohibición sobre la construcción de apartamentos en condominios en la isla, y las restricciones de altura son de 6-12 metros. Esto explica la predominancia de villas y bungalows en Koh Samui, y el stock de apartamentos y hoteles no se ha renovado en absoluto. Por lo tanto, la construcción de un nuevo proyecto en la isla puede ofrecer un buen retorno al inversor. Algunos desarrolladores han comenzado la construcción activa de condominios con infraestructura interna desarrollada en la isla, y tenemos algo que ofrecer a los inversores." - especificamos la jefa de análisis de VelesClub Int., Ksenia Shamitko.

La capital es Bangkok

Si hablamos de la capital de Tailandia, Bangkok tiene una infraestructura moderna y desarrollada. Es una de las ciudades más populares y visitadas de todo el sudeste asiático. Siempre hay una demanda estable de bienes raíces locales, incluyendo alquiler. Como resultado, esto asegura su atractividad de inversión, pero la rentabilidad será menor que en las ubicaciones de resort.

¿Qué es importante saber al comprar una propiedad en Tailandia?

  1. La forma de propiedad – Freehold (propiedad total) o Leasehold (propiedad hasta 90 años en total) - para comprar bienes raíces en Tailandia depende directamente del propósito de la compra y la estrategia de inversión. La ley tailandesa protege los derechos tanto del Reino como los derechos del inversor, es importante elegir cuidadosamente un desarrollador y estudiar detenidamente el contrato.
  2. Si planea comprar una villa, tenga en cuenta que solo el edificio en sí puede ser de propiedad total por un particular. Para registrar la tierra en Freehold, necesitará abrir una empresa en Tailandia. Sin embargo, no es tan difícil como parece y VelesClub Int. ayuda en esto.
  3. La compra de bienes raíces bajo la ley tailandesa no otorga el derecho a obtener un permiso de residencia. Al mismo tiempo, hay visas alternativas de residente a largo plazo, incluida la posibilidad de participar en el programa Thailand Elite y obtener una visa de inversión por hasta 20 años.
  4. El proceso de herencia depende en gran medida de la forma de propiedad en que se diseñe el objeto. De hecho, solo al registrar bienes raíces en Freehold, los herederos se convertirán en propietarios totales del objeto después de que el administrador reciba una decisión judicial sobre el caso de herencia. Pero no se apresure. Al comprar un objeto para alquiler (Leasehold) en el contrato, puede prever un punto de transferencia del derecho de arrendamiento a sus sucesores legales.
  5. Todos los objetos en construcción en Tailandia del desarrollador pueden ser comprados en cuotas antes de que finalice la construcción, ya que el pago inicial será de hasta el 30%. Al mismo tiempo, algunos desarrolladores también tienen opciones de cuotas por 3-5 años al 5-7% o la posibilidad de obtener un préstamo para extranjeros al 6% por hasta 15 años. A los inversores les resultarán aún más atractivas las ofertas de retornos garantizados de 1-3 años o una recompra. Cabe destacar que el inversor siempre tiene la opción de dedicarse al alquiler por su cuenta, o utilizar los servicios de una empresa de gestión profesional especializada que se encarga del alquiler del objeto, mientras que el inversor, estando en cualquier parte del mundo, recibe un ingreso constante.
  6. Los desarrolladores brindan la oportunidad de revender un objeto en cualquier etapa de construcción con la transferencia de deuda a otra persona, lo que permite a los inversores obtener el máximo rendimiento de la inversión en un objeto en construcción al invertir un pago inicial mínimo y varios pagos a plazos, sin cerrar los pagos completamente. Esta estrategia de inversión se considera la más rentable.

Comprar bienes raíces en cada país tiene sus propias peculiaridades y matices, y elegir un objeto, tanto para inversión como para vivir, requiere tiempo para estudiar el mercado.