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Bienes raíces en Panamá: mercado abierto, beneficios fiscales y oportunidades costeras

Motivos para considerar la inversión en bienes raíces en Panamá

Panamá ofrece uno de los mercados inmobiliarios más amigables para extranjeros en América Latina. Con derechos de propiedad absoluta, sin restricciones para la propiedad extranjera, una economía basada en el dólar estadounidense y opciones de residencia vinculadas a las compras inmobiliarias, atrae a inversionistas, jubilados y expatriados por igual. Desde modernos apartamentos en la Ciudad de Panamá hasta villas frente al mar en Bocas del Toro o casas en las montañas de Boquete, Panamá combina paisajes diversos con un gobierno proempresarial y beneficios fiscales.

Tipos de propiedad y usos permitidos

El mercado inmobiliario de Panamá abarca varios tipos de propiedades con una fuerte demanda en los sectores de turismo, jubilación y negocios:

• Apartamentos y condominios urbanos: Los desarrollos en altura dominan la Ciudad de Panamá, con demanda de profesionales y expatriados. Áreas como Punta Paitilla, Obarrio y Costa del Este son populares.
• Villas y resorts frente al mar: A lo largo de la costa del Pacífico (por ejemplo, Coronado, Pedasí) y en islas del Caribe como Bocas del Toro, ideales para ingresos por alquiler o uso personal.
• Propiedades en las montañas y tierras altas: Boquete y El Valle ofrecen climas templados y atraen a jubilados, con alta demanda de casas, fincas y eco-villas.
• Bienes raíces comerciales: Edificios de oficinas, espacios comerciales y centros logísticos cerca del Canal de Panamá, el Aeropuerto de Tocumen y las Zonas Francas.
• Tierra y terrenos para desarrollo: La expansión urbana y el desarrollo ecológico aumentan la demanda de tierras tituladas y propiedades en concesión, especialmente en zonas rurales o turísticas.

Los extranjeros pueden poseer el 100 % de los bienes raíces residenciales o comerciales. Algunas áreas costeras e insulares están sujetas a reglas especiales, incluidas las concesiones para terrenos con "Derecho de Posesión" (ROP).

Tipos de propiedad y marco legal

Panamá distingue entre propiedades completamente tituladas (fee simple) y tierras en concesión o ROP. Los conceptos legales clave incluyen:

• Propiedad Titled (fee simple): Propiedad legal total registrada en el Registro Público de Panamá. La mayoría de las propiedades urbanas y residenciales caen bajo esta categoría.
• Derecho de Posesión (ROP): Derechos de ocupación otorgados sobre tierras públicas no tituladas (por ejemplo, algunas playas o islas). El ROP es reconocido pero no registrado como propiedad total. Más riesgoso para los inversionistas a menos que se transfiera a un estado titulado.
• Tierra de Concesión: Utilizada en zonas protegidas o islas (por ejemplo, Bocas del Toro), arrendada al gobierno por un período definido (20 a 40 años). Sujeta a regulación y renovación.
• Propiedad Corporativa: Los extranjeros pueden comprar a su nombre personal o a través de una corporación panameña (S.A. o fundación) para privacidad o planificación fiscal.

Todas las transacciones de propiedad deben ser notariadas y registradas en el Registro Público. Los extranjeros disfrutan de los mismos derechos legales que los ciudadanos al adquirir bienes raíces.

Precios de propiedades y tendencias del mercado

Panamá ofrece precios competitivos en comparación con América del Norte y Europa. Los valores de propiedad varían según la ubicación, infraestructura y vistas al océano:

Ubicación	Tipo de propiedad	Precio promedio (USD)
Ciudad de Panamá (El Cangrejo)	condominio de 2 habitaciones	$180,000 – $280,000
Costa del Este (lujo)	apartamento de 3 habitaciones	$350,000 – $600,000
Coronado (costa del Pacífico)	casa de playa	$250,000 – $500,000
Boquete (tierras altas)	casa de montaña	$180,000 – $350,000
Bocas del Toro (isla)	eco-villa o retiro	$200,000 – $400,000

Los precios en la Ciudad de Panamá se han estabilizado después del COVID, mientras que los mercados costeros y rurales continúan creciendo debido al turismo y las tendencias de trabajo remoto.

Impuestos y costos de transacción

Panamá ofrece un régimen fiscal favorable para inversionistas, con varias exenciones y bajos costos anuales de propiedad:

• Impuesto sobre la transferencia de propiedad: 2 % del valor declarado de la propiedad (pagado por el vendedor, pero a menudo negociado en los acuerdos).
• Impuesto sobre ganancias de capital: 5 % de la ganancia o 3 % del precio total de venta como prepago — el que sea mayor.
• Impuesto anual sobre la propiedad: Escalonado: 0 % para propiedades por debajo de $120,000 (incluidas las viviendas principales), 0.5 %–0.7 % para valores más altos. Muchas propiedades nuevas están exentas de impuestos durante 10-20 años.
• Honorarios de notaría y registro: Aproximadamente 1 %–2 % del precio de compra.
• Impuesto sobre ingresos por alquiler: 15 % (bruto) para no residentes, con opciones para deducciones.
• Honorarios de mantenimiento de corporaciones y fundaciones: Impuesto anual de franquicia: $300–$400 si se utilizan entidades legales.

No se aplica impuesto sobre herencias ni impuesto de timbre. Los inversionistas se benefician de reglas fiscales sencillas y protecciones de tratados (Panamá tiene acuerdos de DTA con más de 20 países).

Rendimientos de alquiler y demanda del mercado

Los ingresos por alquiler son una atracción clave, especialmente en áreas turísticas y para expatriados:

• Ciudad de Panamá: Rendimientos brutos del 4 %–6 % en condominios de rango medio, 6 %–8 % en alquileres amueblados para expatriados o viajeros de negocios.
• Boquete: Rendimientos de alquiler a largo plazo ~5 %–7 % debido a la demanda constante de expatriados y jubilados.
• Costeros (Coronado, Pedasí): Posibles rendimientos de alquiler a corto plazo del 8 %–10 % durante la temporada alta. Fuerte demanda de escapistas de fin de semana y nómadas digitales.
• Bocas del Toro: Eco-lodges y villas en islas cobran entre $150 y $300/noche con una ocupación estacional del 50 %–80 %.

Panamá no tiene restricciones sobre alquileres a corto plazo, aunque algunos edificios de condominios pueden imponer sus propias reglas. Las tarifas de gestión para alquileres vacacionales suelen oscilar entre el 15 % y el 25 % de los ingresos.

Escenarios de inversión

• Compra para alquilar en Ciudad de Panamá: Compra un condominio de $200,000 en El Cangrejo, alquila a $1,100/mes = 6.6 % de rendimiento bruto.
• Lujo frente al mar en Coronado: Invierte $350,000 en una villa de playa y operala como alquiler a corto plazo con ingresos anuales de $25,000–$30,000.
• Eco-retiro en Bocas del Toro: Desarrolla o compra una casa fuera de la red ($250,000), ganando $200–$250/noche en temporadas altas.
• Casa de retiro en Boquete: Compra una casa de 2 habitaciones por $180,000 y arréndala hasta la reubicación o reventa.

Principales ubicaciones de inversión

• Ciudad de Panamá: Capital y centro de negocios con infraestructura moderna, bancos internacionales y demanda de alquiler. Enfocarse en condominios en El Cangrejo, Obarrio o Punta Pacífica.
• Coronado y playas del Pacífico: Populares entre jubilados y escapistas; bien desarrolladas con atención médica y servicios.
• Boquete: Pueblo en las montañas con una gran comunidad de expatriados, clima templado y un mercado activo de reventa/alquiler.
• Bocas del Toro: Islas del Caribe para ecoturismo y desarrollo fuera de la red. Populares entre surfistas y mochileros.
• Pedasí / Las Tablas: Pueblos costeros emergentes para inversiones de bajo costo y desarrollo impulsado por la comunidad.

Residencia mediante inversión en bienes raíces

Panamá ofrece varias opciones de inmigración vinculadas a la inversión en bienes raíces:

• Visa de Naciones Amigas: Requiere la compra de bienes raíces (ahora ~$200,000+) y prueba de lazos económicos (formación de empresa o empleo).
• Programa de Inversores Calificados: Requiere una inversión de $300,000+ en bienes raíces (aumentó de $250,000 en 2024). Otorga residencia permanente en 30 días.
• Visa de Pensionado: Sin requisito de bienes raíces, pero muchos jubilados compran propiedades bajo esta visa debido a beneficios fiscales y de importación.

Los titulares de residencia pueden solicitar el estatus permanente o la ciudadanía después de 5 años. Panamá no grava los ingresos mundiales de los no residentes.

Infraestructura y estilo de vida

Panamá ofrece altos estándares de vida, especialmente en zonas urbanas y expatriadas:

• Transporte: Conectividad internacional a través del Aeropuerto de Tocumen. Metro en la Ciudad de Panamá y extensas redes viales en todo el país.
• Salud: Hospitales y clínicas privadas de alta calidad (por ejemplo, Hospital Punta Pacífica afiliado a Johns Hopkins).
• Utilidades e Internet: Confiables en ciudades y pueblos costeros. Se utilizan soluciones fuera de la red en islas remotas.
• Seguridad: Generalmente segura para los inversores. Comunidades cerradas comunes en zonas de alta demanda.
• Servicios bancarios y financieros: Sistema bancario internacional basado en USD con estrictos protocolos de diligencia debida.

Proceso legal y debida diligencia

• Búsqueda de título: Realizada en el Registro Público para asegurar que no haya gravámenes o disputas de propiedad.
• Oferta y contrato de compra: Firmados con depósito (típicamente del 10 %). Cierre en 30 a 60 días.
• Notaría y transferencia de escritura: Escritura firmada ante un notario y registrada oficialmente.
• Debida diligencia: Trabajar con un abogado de bienes raíces bilingüe y evitar terrenos solo ROP no registrados a menos que se aconseje profesionalmente.

Los agentes inmobiliarios no están autorizados en Panamá, por lo que la verificación y el asesoramiento legal son esenciales para evitar fraudes o tergiversaciones.

Conclusión: Mercado accesible basado en dólares con crecimiento regional

Panamá sigue siendo uno de los mercados más accesibles y ventajosos de América Latina para compradores internacionales de bienes raíces. Desde modernos condominios en la Ciudad de Panamá hasta alquileres costeros y retiros en las montañas, combina potencial de inversión con calidad de vida y tratamiento fiscal favorable. Su estructura legal abierta y visados para inversionistas la convierten en un destino práctico para diversificación y reubicación, siempre que se aplique la debida diligencia y se busque orientación legal.