Inversión inmobiliaria en Johor Bahru - Oportunidades para compradoresCentro fronterizo cerca de Singapurcon un mercado activo

Bienes raíces en Johor Bahru: la puerta de entrada del sur de Malasia con atractivo para inversiones transfronterizas

Introducción: ¿Por qué invertir en Johor Bahru?

Johor Bahru (JB), la capital del estado de Johor, es uno de los centros urbanos de más rápido crecimiento en Malasia. Ubicada justo al otro lado de la frontera de Singapur, se ha convertido en un punto álgido para la inversión en bienes raíces gracias a su ubicación estratégica, crecimiento en infraestructura y precios de propiedad relativamente bajos. Johor Bahru atrae tanto a inversores malayos como extranjeros — especialmente a singapurenses — que se benefician de sus ventajas de costos, altos rendimientos de alquiler y perspectivas de desarrollo futuro vinculadas al RTS (Sistema de Transporte Rápido) Johor-Singapur. Como parte del corredor de desarrollo Iskandar Malasia, JB combina asequibilidad, conveniencia urbana y un potencial internacional.

Tipos de bienes raíces en Johor Bahru

• Condominios de gran altura: Ubicados en el centro de JB, Medini, Danga Bay y cerca del punto de control de CIQ
• Apartamentos con servicios: Con marca y sin marca, adecuados para inquilinos a corto y largo plazo
• Viviendas unifamiliares: Casas en fila, semi-adosadas y bungalows en comunidades cerradas como Horizon Hills o East Ledang
• Bienes raíces comerciales: Locales comerciales, unidades de venta al por menor y oficinas en Nusajaya y Taman Mount Austin
• Propiedad industrial: Centros logísticos, fábricas y almacenes en Tebrau, Senai y Pasir Gudang

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Johor Bahru?

• Sí, con umbrales de precio mínimos: En Johor, los extranjeros pueden comprar propiedades con un precio superior a RM 1 millón
• Propiedad en libre disposición y arrendamiento: Ambos tipos de propiedad están disponibles, pero compruebe el plazo de cada proyecto individual
• Propiedad unifamiliar: Permitir en proyectos selectos (excluyendo tierras reservadas para malayos)
• Condominios de título de división: Formato más común para compradores extranjeros

Precios de propiedades en Johor Bahru

• Condominios en el centro y CIQ: RM 650–RM 1,200 por sq.ft. (~USD 140–260/sq.ft.)
• Medini e Iskandar Puteri: RM 700–RM 1,000 por sq.ft. — Medini exenta de RPGT y impuesto de timbre para extranjeros
• Casas unifamiliares: RM 700,000–RM 3 millones dependiendo del proyecto y la ubicación
• Tierra industrial: RM 25–RM 60 por sq.ft. en corredores en desarrollo

En comparación con la vecina Singapur, Johor Bahru ofrece propiedades a una fracción del costo, lo que atrae a inversores regionales y a aquellos que buscan casas secundarias asequibles o activos a largo plazo.

Mercado de alquiler y rendimiento de inversión

• Rendimientos brutos de alquiler: 5%–7% dependiendo del tipo de propiedad y segmento de inquilinos
• Fuerte demanda: De expatriados, trabajadores transfronterizos, estudiantes y turistas médicos
• Zonas de alquiler populares: Área CIQ, Bukit Indah, Danga Bay, Medini y Taman Mount Austin
• Alquileres a corto plazo: Viables cerca de Legoland, hospitales y la frontera con Singapur

Principales distritos de inversión en Johor Bahru

• Danga Bay: Condominios de lujo frente al mar con atractivo turístico y para expatriados
• Medini: Zona insignia en Iskandar con exenciones fiscales y buena conectividad
• Iskandar Puteri (Nusajaya): Desarrollo planificado con parques temáticos, centros comerciales y oficinas gubernamentales
• Taman Mount Austin: Punto caliente local con restaurantes, colegios y rendimientos asequibles
• Permas Jaya y Johor Jaya: Suburbios consolidados con una fuerte demanda de alquiler por parte de residentes locales

Infraestructura y ventajas transfronterizas

• Enlace RTS: Sistema de transporte rápido que conecta JB con Singapur (se espera que esté terminado en 2027) reducirá el tiempo de viaje a ~5 minutos
• Autopistas: Carretera Expresa Norte-Sur, Enlace de Distribución Este y la autopista del Segundo Enlace
• Salud: Hospitales Gleneagles Medini, Columbia Asia JB y KPJ Especialistas
• Educación: Marlborough College Malasia, Raffles American School, Universidad de Medicina de Newcastle en Malasia
• Comercio: Mid Valley Southkey, City Square, Paradigm Mall, IKEA Tebrau

Costos de transacción e impuestos

• Impuesto de timbre: Clasificado de 1%–4% según el valor de compra
• Honorarios legales: Alrededor del 1% del valor de la propiedad más un 6% de impuesto sobre servicios
• Impuesto sobre Ganancias de Propiedades Inmuebles (RPGT): 30% si se vende dentro de 3 años, 10% después de 5 años (los proyectos de Medini están exentos)
• Impuesto sobre ingresos de alquiler: 24% fijo para extranjeros no residentes (gastos deducibles)
• Cuotas de mantenimiento: Típicamente RM 0.25–RM 0.45 por sq.ft. para condominios

Residencia y estilo de vida

• Programa MM2H: Ofrece visa renovable de 5–10 años para aquellos con ingresos y medios financieros
• Cercanía a Singapur: Muchos residentes del MM2H viven en JB y se desplazan a Singapur o disfrutan de estilos de vida en dos ciudades
• Apto para familias: Comunidades cerradas, escuelas internacionales y instalaciones de ocio hacen de JB un hogar ideal

Ejemplos de escenarios de inversión

• Condominio de 1,200 sq.ft. en Medini (RM 850/sq.ft.): ~USD 220,000 — alquiler RM 4,200/mes → ~6.1% de rendimiento
• Casa adosada en East Ledang (RM 1.2 millones): Alquiler RM 4,800/mes → ~4.8% de rendimiento bruto; comunidad cerrada con acabados de alta calidad
• Local comercial en Taman Mount Austin: RM 1.5 millones — alquiler RM 6,000/mes → ~4.8% de rendimiento; buena demanda comercial

Riesgos y desafíos

• Exceso de oferta: Especialmente en ciertos mercados de condominios; seleccionar unidades en desarrollos bien gestionados
• Riesgo de depreciación: Proyectos sin un claro atractivo de mantenimiento o inquilinos pueden no rendir bien
• Revisiones legales: Esenciales debido a la variación de tenencia y a las capas de aprobaciones de desarrollo

Cómodo apoyo para inversores en Johor Bahru

• Diligencia debida en ubicación, estado legal y proyecciones de ROI
• Asistencia con compras en Medini y beneficios fiscales
• Gestión de transacciones de principio a fin y adquisición de inquilinos
• Consultoría para estrategias transfronterizas y planes de residencia dual

Conclusión

Johor Bahru combina asequibilidad, atractivo transfronterizo y un importante impulso en infraestructura. Con la finalización del Enlace RTS y la continua expansión de Iskandar Malasia, JB está lista para convertirse en una de las ciudades más accesibles y habitables del sudeste asiático para inversores y residentes por igual. Ya sea que busque ingresos de alquiler, apreciación o una planificación de estilo de vida a largo plazo, Johor Bahru ofrece una propuesta de valor convincente. VelesClub Int. proporciona el conocimiento, la red y el apoyo necesarios para ayudarle a tener éxito en esta evolución del sector inmobiliario.