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Bienes Raíces en Kaunas, Lituania

Por qué considerar la inversión en propiedades en Kaunas

Kaunas, la segunda ciudad más grande de Lituania, es una estrella en ascenso en el mercado de bienes raíces bálticos. Conocida por su dinámica población estudiantil, rica arquitectura de entre guerras y sólida base manufacturera, Kaunas ofrece excelentes oportunidades de inversión tanto para compradores residenciales como comerciales. Con acceso directo al sistema de autopistas europeo, proximidad a Vilnius y al Mar Báltico, y en curso el desarrollo de infraestructura (incluyendo Rail Baltica), Kaunas está experimentando un rápido crecimiento urbano. La propiedad en Kaunas sigue siendo más asequible que en Vilnius, pero el potencial de alquiler y apreciación está aumentando constantemente.

Tipos de propiedades disponibles en Kaunas

El panorama inmobiliario en Kaunas es diverso y se adapta a una amplia gama de perfiles de inversores:

• Apartamentos históricos de entre guerras — Ubicados en el centro de la ciudad (Centras, Žaliakalnis), muchos son arquitectónicamente únicos y están en alta demanda para restauración o alquileres boutique.
• Nuevos desarrollos — Proyectos en distritos como Aleksotas y Šilainiai ofrecen comodidades modernas y precios competitivos.
• Casas unifamiliares — Se encuentran en áreas suburbanas como Romainiai y Karmėlava; ideales para familias o inversores a largo plazo.
• Alojamiento estudiantil — Con universidades como Vytautas Magnus y la Universidad de Tecnología de Kaunas, hay una demanda constante de unidades de alquiler cerca de los campus.
• Propiedades comerciales — Oficinas, centros logísticos y espacios comerciales están en demanda debido a los sectores industrial y tecnológico de la ciudad.

Marco legal para compradores extranjeros

Lituania ofrece uno de los regímenes inmobiliarios más amigables para inversores en la UE:

• Los extranjeros pueden comprar libremente bienes raíces — Tanto residenciales como comerciales, sin requerimiento de ciudadanía o residencia.
• Propiedad directa — Permitida para individuos y empresas sin restricciones.
• Registro de tierras seguro — Gestionado por Registrų centras (Registro Nacional de Propiedades), asegurando la protección del título.
• Préstamos bancarios disponibles — Principalmente para residentes de la UE; los compradores fuera de la UE generalmente invierten usando efectivo o entidades legales locales.
• Los ingresos por alquiler y las ganancias de capital — Se gravan de manera justa y transparente bajo la ley de la UE.

El claro marco legal hace de Lituania, y de Kaunas en particular, una opción atractiva para inversores internacionales.

Precios de propiedades y tendencias del mercado

Kaunas sigue siendo significativamente más asequible que Vilnius o Tallin, mientras ofrece un potencial de crecimiento similar:

• Apartamentos en el centro de la ciudad: 1,800 € – 2,700 € por m²
• Nuevas construcciones (Aleksotas, Dainava): 1,700 € – 2,500 € por m²
• Apartamentos históricos (Žaliakalnis): 2,000 € – 3,200 € por m² para propiedades restauradas
• Casas suburbanas: 1,300 € – 2,300 € por m² dependiendo de la ubicación y el tamaño del terreno
• Propiedades comerciales: 6 € – 12 € por m²/mes para alquileres de oficinas; los precios de compra varían ampliamente por zona

Los precios en Kaunas han estado aumentando de manera constante (4% – 8% anualmente), con una mayor apreciación esperada debido a la expansión urbana y la inversión en infraestructura.

Rendimientos por alquiler y escenarios de inversión

Kaunas ofrece rendimientos atractivos por alquiler, particularmente en zonas cercanas a universidades, parques industriales y el centro histórico:

• Rendimiento residencial a largo plazo: 5% – 7% neto anualmente
• Rendimiento de alojamiento estudiantil: Hasta 9% para pequeños estudios o apartamentos compartidos cerca de universidades
• Rendimiento Airbnb a corto plazo: 8% – 10% en zonas de alto tráfico como el casco antiguo o Laisvės Alėja
• Rendimientos comerciales: 6% – 8% dependiendo de la calidad del inquilino y la ubicación

Ejemplo: Un apartamento de 45 m² cerca de la Universidad Vytautas Magnus comprado por 90,000 € puede alquilarse por 500 €/mes a largo plazo o 40 – 60 €/noche en Airbnb, generando rendimientos brutos de 6% – 9%.

Mejores barrios para invertir

Kaunas está compuesta por distritos variados, cada uno adecuado para diferentes estrategias de inversión:

• Centras (Centro de la Ciudad) — Edificios históricos, alto tráfico peatonal, ideal para Airbnb y restauraciones de alto nivel.
• Žaliakalnis — Vecindario prestigioso con villas de entre guerras, espacios verdes y proximidad a monumentos de la ciudad.
• Aleksotas — En rápido crecimiento, con nuevos desarrollos y excelentes conexiones de transporte al aeropuerto y la autopista.
• Dainava — Popular entre estudiantes y jóvenes profesionales debido a su mezcla de asequibilidad y ubicación.
• Šilainiai — Conocido por nuevos bloques de apartamentos e infraestructura amigable para familias.
• Romainiai y Karmėlava — Ideales para casas e inversiones a largo plazo en entornos suburbanos tranquilos.

Impuestos y costos de transacción

El sistema tributario de Lituania es sencillo y amigable para inversores:

• Impuesto de timbre: 0.5% – 2% del valor de la propiedad
• Honorarios notariales y de registro: 300 € – 800 € dependiendo del tamaño de la transacción
• Impuesto predial anual: Generalmente 0% para propietarios residenciales; propiedades comerciales o de lujo pueden afrontar un 0.3% – 3%
• Impuesto sobre ingresos por alquiler: 15% para no residentes (tasa fija)
• Impuesto sobre ganancias de capital: 15% si se vende dentro de 10 años (exento después de 10 años o en residencia principal)

No hay cargos ocultos ni excesivos, lo que hace que Kaunas sea especialmente acogedor para compradores en el extranjero.

¿Quién debería comprar una propiedad en Kaunas?

Kaunas es una elección estratégica para:

• Propietarios de alquileres — La demanda constante de estudiantes, profesionales y familias asegura ocupación estable.
• Anfitriones de alquileres a corto plazo — Eventos culturales, programas académicos y el creciente turismo apoyan una alta rotación en Airbnb.
• Inversores extranjeros primerizos — Un sistema legal transparente y bajos costos de entrada reducen las barreras de ingreso.
• Desarrolladores — Un fuerte sector de la construcción y la creciente demanda crean oportunidades para proyectos residenciales pequeños y medianos.
• Compradores comerciales — La demanda de retail y logística sigue subiendo debido a la creciente economía exportadora de Lituania.

La combinación de asequibilidad, demanda y ubicación de la ciudad la hace ideal para carteras de bienes raíces diversificadas.

Conclusión

Kaunas es uno de los mercados de bienes raíces más dinámicos en los países bálticos. Con precios competitivos, sólidos rendimientos por alquiler y una economía fuerte impulsada por la educación, la logística y la tecnología, presenta un caso convincente para los inversores que buscan valor a largo plazo en el norte de Europa. A medida que proyectos de infraestructura como Rail Baltica y la reconstrucción del aeropuerto de Kaunas continúan, la demanda de bienes raíces está lista para aumentar aún más. Para los compradores extranjeros, la claridad legal y los bajos costos de adquisición hacen que ingresar al mercado sea simple y seguro.