Bienes raíces en Lituania para inversión: oportunidades para compradoresBienes raíces entre ríostorres y mercados

Inmobiliaria en Lituania: Un mercado transparente y en crecimiento en los Países Bálticos

Por qué invertir en propiedades en Lituania

Lituania ofrece un mercado inmobiliario estable, transparente y conforme a la UE, lo que la convierte en un destino cada vez más atractivo tanto para inversores institucionales como privados. Como parte de la zona Schengen y de la eurozona, el país disfruta de consistencia regulatoria, libre movimiento de capital y un marco legal eficiente. Con un crecimiento urbano en aumento, demanda de vivienda moderna y un fuerte mercado de alquiler en ciudades como Vilnius y Kaunas, Lituania se está posicionando como una puerta de entrada a los mercados de inversión en los Países Bálticos y el norte de Europa.

Tipos de propiedades y usos permitidos

El mercado inmobiliario lituano incluye una amplia variedad de tipos de activos, cada uno regulado por la zonificación municipal local y las leyes nacionales:

• Propiedades residenciales: Apartamentos, casas unifamiliares y condominios recién construidos en centros urbanos como Vilnius, Kaunas y Klaipėda. Adecuados tanto para uso propio como para alquiler.
• Inmuebles comerciales: Edificios de oficinas, almacenes logísticos y locales comerciales. Aumenta el interés por desarrollos mixtos y de construcción para arrendar.
• Terreno: Disponible para desarrollo, uso agrícola o conservación. Los extranjeros pueden adquirir la mayoría de los tipos de terrenos, excepto los agrícolas, que tienen excepciones limitadas.
• Proyectos turísticos y hoteleros: Áreas costeras como Palanga y Nida ofrecen potencial para inversiones en hoteles y resorts, especialmente durante la temporada de verano.

Las áreas urbanas suelen tener leyes de zonificación más liberales, mientras que las zonas costeras o protegidas pueden tener regulaciones de construcción estrictas. Los permisos de uso deben alinearse con los Documentos Nacionales de Planificación Territorial y las normas municipales locales.

Propiedad y marco legal para extranjeros

La legislación inmobiliaria de Lituania es transparente, se basa en normas y está completamente alineada con los estándares de la UE. Los derechos de propiedad son seguros y están bien protegidos:

• Sin restricciones para ciudadanos de la UE/EEE: Las personas y entidades legales de la UE o EEE pueden adquirir libremente todos los tipos de bienes inmuebles, incluidos terrenos y propiedades residenciales.
• Extranjeros: Pueden adquirir edificios y apartamentos sin restricciones. La adquisición de terrenos agrícolas y forestales está restringida, pero es posible a través de entidades legales lituanas bajo ciertas condiciones.
• Entidades legales: Los extranjeros pueden establecer una empresa en Lituania y utilizarla para adquirir cualquier tipo de inmueble, incluidos parcelas de terreno.
• Registro de tierras: Toda propiedad se registra en el Centro de Registros (Registrų Centras), que opera un registro público transparente de tierras y propiedades.

La propiedad se concede como plena propiedad (título completo), y los arrendamientos son raros fuera de contratos gubernamentales o institucionales. Se aconseja a los extranjeros designar un representante legal local para asegurar el cumplimiento y la debida diligencia.

Precios de propiedades y tendencias del mercado

Los precios inmobiliarios en Lituania se encuentran entre los más competitivos de la UE, aunque las principales ciudades han visto una considerable apreciación en los últimos años debido a la demanda de locales, expatriados e inversores institucionales:

Ciudad/región	Tipo de propiedad	Precio medio por m² (EUR)
Vilnius	Apartamento	€2,000 – €3,000
Kaunas	Apartamento	€1,300 – €2,200
Klaipėda	Apartamento en la playa	€1,800 – €2,500
Palanga / Nida	Casa de vacaciones	€2,500 – €4,000
Zonas rurales	Casa / Terreno	€500 – €1,200

Vilnius ha experimentado un crecimiento constante tanto en los precios de las propiedades como en la demanda de alquileres debido a su creciente sector tecnológico y al aumento de la población. Kaunas y Klaipėda están ganando atención gracias a las mejoras de infraestructura y a los puntos de entrada de precios más bajos.

Impuestos y costos de transacción

Las transacciones inmobiliarias en Lituania son relativamente bajas en costo, y el régimen fiscal es favorable para residentes y no residentes:

• Honorarios notariales: ~0.45% a 0.6% del valor de la propiedad, dependiendo del monto de la venta y la complejidad del contrato.
• Tarifa del Registro de Tierras: Aproximadamente €20 a €100 dependiendo de la transacción.
• Honorarios legales: Opcionales, pero recomendados, generalmente de €500 a €1,500 por transacción.
• Impuesto de Timbre / Impuesto de Transacción: Lituania no impone un impuesto de transferencia de propiedad.
• Impuesto anual sobre propiedades: Las propiedades residenciales pueden estar sujetas a impuestos solo si su valor total supera €150,000 (€220,000 para familias), con una tasa de impuesto del 0.5% al 2% sobre el valor excedente.
• Impuesto sobre ingresos por alquiler: Tasa fija del 15%, con posibles deducciones. Los no residentes deben declarar ingresos y pueden estar sujetos a tratados de doble imposición.
• Impuesto sobre ganancias de capital: 15% si se vende dentro de los 10 años; exento de impuestos si se posee durante más de 10 años o si el vendedor residió allí durante más de 2 años.

No hay impuesto sobre la riqueza. El IVA (21%) puede aplicarse a las transacciones comerciales de nueva construcción, pero no a la vivienda de reventa.

Rendimientos de alquiler y demanda del mercado

La demanda de alquiler está en aumento, especialmente en Vilnius y Kaunas, impulsada por estudiantes, jóvenes profesionales y nómadas digitales. Los rendimientos son estables y están creciendo en línea con la demanda:

• Vilnius: 4%–6% de rendimiento bruto para apartamentos centrales, especialmente de 1 y 2 dormitorios.
• Kaunas: 5%–7% de rendimientos en nuevos desarrollos residenciales cerca de universidades o centros de negocios.
• Palanga / Klaipėda: Rendimientos estacionales de hasta 8% para propiedades de vacaciones bien ubicadas durante los meses de verano.

Se permiten alquileres a corto plazo, pero están regulados; puede ser necesaria la inscripción y notificación municipal. Plataformas como Airbnb son comunes en Vilnius y en las ciudades turísticas.

Escenarios de inversión

• Apartamento para alquilar en Vilnius: Invertir €180,000 en una nueva unidad de 2 dormitorios cerca del casco antiguo y arrendar a largo plazo por €850/mes, logrando un rendimiento de aproximadamente 5.5%.
• Renovación en Kaunas: Comprar un apartamento antiguo por €90,000, renovarlo por €20,000 y revenderlo por €140,000 o arrendarlo por un alto rendimiento.
• Alquiler vacacional costero: Adquirir un apartamento de €250,000 en Palanga, alquilarlo estacionalmente por €100–€150/noche, logrando un rendimiento del 7–8% en temporada alta.
• Espacio de oficina en Vilnius: Invertir €500,000 en un moderno espacio de oficina con contrato de arrendamiento corporativo a largo plazo, logrando un rendimiento neto del 6% o más.

Lugares destacados para invertir

• Vilnius: Capital de Lituania y la ciudad más grande, centro de fintech y startups tecnológicas, con fuerte crecimiento en alquileres y precios.
• Kaunas: Segunda ciudad en ascenso con demanda universitaria, zonas industriales y proyectos de desarrollo cultural.
• Klaipėda: Ciudad portuaria con atractivo industrial y turístico, puerta de entrada a la Península de Curlandia.
• Palanga / Nida: Ciudades turísticas estacionales en el mar Báltico, con alta demanda turística en los meses de verano.
• Šiauliai / Panevėžys: Ciudades secundarias con precios más bajos y mejora de la infraestructura.

Infraestructura y calidad de vida

Lituania ocupa una posición alta en métricas de calidad de vida en Europa Central y del Este, con una fuerte infraestructura y conectividad digital:

• Transporte: Redes viales bien mantenidas, aeropuertos internacionales en Vilnius, Kaunas y Palanga, y desarrollo de trenes de alta velocidad en curso.
• Servicios básicos: Infraestructura confiable de electricidad, gas y agua; calefacción central común en las ciudades.
• Internet: Una de las velocidades medias de banda ancha más rápidas en Europa, con acceso generalizado a fibra óptica.
• Salud: Sistema público gratuito para residentes, además de clínicas privadas accesibles en las principales ciudades.
• Educación: Escuelas internacionales y universidades que atraen a familias expatriadas y inquilinos estudiantes.

Lituania ofrece un estilo de vida conforme a los estándares de la UE a un costo más bajo en comparación con Europa Occidental, lo que resulta atractivo para trabajadores remotos, emprendedores digitales y jubilados.

Proceso legal y debida diligencia

• Acuerdo preliminar: Opcional pero común, implicando un depósito del 5%–10% y acuerdo sobre los términos de la venta.
• Acuerdo de compraventa notariado: Requerido para la transferencia legal, redactado y certificado por un notario lituano.
• Registro: El título del comprador se registra en el Centro de Registros; el registro tarda hasta 5 días hábiles.
• Debida diligencia: Incluye búsqueda de título, verificación de gravámenes, revisión de zonificación e inspección técnica de los edificios.
• Transferencias en moneda extranjera: Permitidas y apoyadas por bancos locales; los fondos deben enviarse a una cuenta de depósito en garantía o notarial.

La transacción completa se puede completar en 2–4 semanas. Hay notarios y asesores legales que hablan inglés disponibles para compradores extranjeros.

Conclusión: Un mercado transparente, basado en la UE, con potencial de crecimiento

Lituania combina las ventajas de la seguridad legal de la UE con precios de entrada relativamente bajos y una demanda creciente, especialmente en centros urbanos y regiones turísticas. El claro proceso legal, alta penetración de internet, mejora de la infraestructura y rendimientos competitivos hacen de Lituania un destino atractivo para inversores transfronterizos. Ya sea para ingresos por alquiler, apreciación de capital o trasladar el estilo de vida, el mercado inmobiliario de Lituania se destaca como una opción de alta calidad y bajo barrera en el panorama inmobiliario europeo.