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Bienes raíces en Tel Aviv, Israel: ciudad global con demanda creciente, tierras limitadas y mercado de alquiler premium

Introducción: Por qué invertir en Tel Aviv

Tel Aviv es el pulsar de la economía y el paisaje de innovación de Israel. Como una metrópoli mediterránea con uno de los costos más altos por metro cuadrado en el Medio Oriente, ofrece una combinación de vida junto a la playa, un ecosistema tecnológico en auge, magnetismo cultural e interés de inversores internacionales. A pesar de su tamaño relativamente pequeño, la demanda se mantiene excepcionalmente alta debido a la inmigración constante, el crecimiento de startups y la oferta limitada. Invertir en bienes raíces en Tel Aviv no solo implica vivir junto al mar: se trata de poseer una parte de uno de los mercados urbanos más resilientes y de rápido crecimiento en el mundo.

Tipos de propiedades disponibles

El mercado inmobiliario de Tel Aviv ofrece una variedad de formatos adecuados para diversos perfiles de inversionistas:

• Apartamentos de lujo en áreas centrales como el Bulevar Rothschild, Neve Tzedek y el Viejo Norte, ofrecen proximidad a restaurantes, cultura y el distrito de negocios. Los precios son más altos aquí, pero también lo son el prestigio y la liquidez.
• Residencias frente a la playa a lo largo de la Calle Herbert Samuel y la Marina ofrecen vistas al mar y atractivo para el alquiler a corto plazo, especialmente para turistas y nómadas digitales.
• Lofts urbanos y apartamentos pequeños en distritos como Florentin y Lev HaIr atraen a inquilinos más jóvenes y tienen una fuerte demanda de alquiler a largo plazo.
• Nuevos desarrollos en Sarona, Midtown y el norte de Tel Aviv incluyen torres altas con servicios de conserjería, gimnasios, estacionamiento y piscinas, ideales para inquilinos corporativos o expatriados adinerados.

Propiedad de tierras y estructura legal

Los extranjeros pueden comprar propiedades en Israel con muy pocas restricciones. El detalle legal más notable se relaciona con la distinción entre tierras de propiedad privada y tierras arrendadas que son propiedad de la Autoridad de Tierras de Israel (ILA). Aproximadamente el 93% de las tierras en Israel son de propiedad estatal y se arriendan a largo plazo (típicamente de 49 a 98 años). Aunque esta estructura es segura, es importante comprender las tarifas de renovación y los impuestos asociados. También se requiere que los extranjeros obtengan un número de identificación fiscal y trabajen con un abogado inmobiliario autorizado durante el proceso de compra. Todas las transacciones deben registrarse en la Oficina del Registro de Tierras (“Tabu”) o en el registrador de empresas correspondiente.

Impuestos sobre propiedades y costos de transacción

• Impuesto de compra varía entre el 8% y el 10% para compradores extranjeros dependiendo del valor de la propiedad.
• Honorarios legales suelen ser alrededor del 1% al 2% del valor de la transacción.
• Comisión del agente típicamente 2% + IVA (compartida o pagada por el comprador).
• Impuesto sobre las ganancias de capital se aplica al reventa, aunque pueden aplicarse exenciones dependiendo de la duración de la propiedad y el estado de residencia.

Rango de precios y tendencias de valor

Tel Aviv se sitúa consistentemente entre las ciudades más caras del mundo por metro cuadrado. Hasta 2024-2025:

• Tel Aviv Central: $12,000–$22,000/m²
• Viejo Norte: $9,000–$16,000/m²
• Unidades frente al mar: $15,000–$25,000/m²
• Barrios periféricos: $7,000–$11,000/m²

A pesar de los altos precios de entrada, el crecimiento del valor se mantiene constante, con una apreciación anual del 4% al 7% en la última década. La disponibilidad de tierras es extremadamente limitada, y las regulaciones de zonificación restringen la altura y la densidad en muchas áreas, lo que apoya aún más la retención del valor a largo plazo.

Retornos de alquiler y perfil de demanda

Los rendimientos de alquiler en Tel Aviv varían según la ubicación y el formato:

• Alquileres a largo plazo: Los rendimientos generalmente oscilan entre el 2.5% y el 4.5% en segmentos de lujo, y del 4% al 6% en unidades más pequeñas o barrios menos centrales.
• Alquileres a corto plazo (a través de plataformas como Airbnb): Los rendimientos pueden alcanzar del 7% al 10%, pero requieren licencias especiales y deben cumplir con las regulaciones cambiantes de la ciudad.

La demanda de alquiler está impulsada por:

• Empleados y emprendedores del sector tecnológico
• Personal de embajadas extranjeras y ONG
• Diaspora judía que regresa o invierte en Israel
• Turistas que buscan apartamentos junto a la playa
• Estudiantes en programas de medicina, derecho e ingeniería

Áreas más prometedoras para invertir

• Neve Tzedek: Conocida por su encanto boutique, calles adoquinadas y renovaciones de lujo, ideal para compradores de estilo de vida y alquileres boutique.
• Florentin: Un distrito en proceso de gentrificación que atrae a artistas, jóvenes profesionales y desarrolladores urbanos. Relativamente asequible con potencial de crecimiento.
• Viejo Norte y área de Basel: Amamable para las familias, verde, y alta liquidez — oferta muy limitada de apartamentos grandes.
• Yad Eliyahu y Kiryat Shalom: Distritos del este y sur de Tel Aviv que están en proceso de renovación urbana y mejoras de infraestructura.
• Frente a la playa (Herbert Samuel): Precios altos pero deseables a nivel global. A menudo comprados como segundas residencias o por posicionamiento de prestigio.

Oportunidades de desarrollo

Tel Aviv también ofrece oportunidades en:

• Proyectos de renovación urbana (Tama 38 y Pinui Binui), donde se demuelen o refuerzan edificios antiguos y se reemplazan por edificaciones de mayor estándar. Los inversores pueden entrar en estos proyectos temprano o trabajar con desarrolladores.
• Proyectos de preconstrucción: Comprar en planos permite a los inversores asegurar descuentos antes de la finalización, pero es esencial realizar la debida diligencia legal.
• Micro-unidades o alquileres amueblados: Apartamentos pequeños y bien amueblados cerca de hubs de transporte público pueden generar rendimientos por encima de la media.

Riesgos y limitaciones

A pesar de su fortaleza, el mercado de Tel Aviv no está exento de desafíos:

• Alto precio de entrada y aumento de los costos hipotecarios debido a la política del banco central
• Regulación gubernamental ocasional sobre la propiedad y prácticas de alquiler extranjeras
• Disponibilidad limitada de nuevas tierras en distritos centrales
• Altas tasas impositivas en comparación con otros países

Bienes raíces y estado de residencia

La compra de propiedades en Israel no otorga automáticamente residencia o ciudadanía. Sin embargo, los inversores judíos pueden calificar para la Aliyah bajo la Ley del Retorno, que proporciona beneficios de inmigración y fiscales. Los compradores extranjeros no judíos pueden generalmente poseer activos sin restricciones, pero deben cumplir con las reglas de visa para estancias superiores a 90 días. Para una presencia a largo plazo, pueden ser necesarios estructuras de visa alternativas o doble ciudadanía.

Cómpo ayuda VelesClub Int. a los inversores

Nuestro equipo en VelesClub Int. ofrece una entrada integral al mercado de Tel Aviv:

• Selección de listados fuera de mercado y respaldados por desarrolladores
• Verificación legal de títulos de propiedad y derechos de propiedad
• Asistencia para establecer cuentas bancarias israelíes y obtener un número de identificación fiscal
• Gestión de propiedades, amueblado y optimización de alquileres
• Planificación de salida y reventa a través de agentes socios

Conclusión

Invertir en Tel Aviv es una estrategia de alta barrera y alto valor, ideal para la preservación de capital a largo plazo, integración de estilo de vida o diversificación en un activo global. Con tierras limitadas, sólidos fundamentos demográficos y una reputación como el "Silicon Wadi" del Medio Oriente, Tel Aviv continúa ofreciendo oportunidades inmobiliarias atractivas para inversores exigentes de todo el mundo.