Propiedades de inversión llave en mano en AarhusVida frente a la bahía con museos de artey aire fresco

Bienes raíces en Aarhus: La capital cultural de Dinamarca con un creciente potencial de inversión

Introducción: Por qué invertir en Aarhus

Aarhus, la segunda ciudad más grande de Dinamarca, ofrece un equilibrio excepcional de vitalidad cultural, excelencia educativa y oportunidades comerciales. Situada en la costa este de la península de Jutlandia, Aarhus alberga a una vibrante población estudiantil, universidades de clase mundial y un floreciente ecosistema de tecnología e innovación. Con una población que supera los 350,000, una comunidad internacional en crecimiento y inversiones estratégicas en desarrollo urbano, Aarhus presenta una propuesta convincente para los inversores en bienes raíces que buscan un crecimiento sostenible, rendimientos de alquiler estables y apreciación de capital en un mercado menos saturado que Copenhague.

Tipos de bienes raíces y usos permitidos

• Apartamentos de propietarios (ejerlejligheder): Populares en distritos como Frederiksbjerg, Trøjborg y Aarhus C.
• Apartamentos cooperativos (andelsboliger): Disponibles a costos más bajos, pero sujetos a restricciones de reventa y aprobaciones de la junta.
• Casas unifamiliares (villaer) y casas adosadas: Se encuentran en suburbios como Risskov, Viby y Højbjerg.
• Nuevos desarrollos: Proyectos a gran escala en Aarhus Ø, una antigua zona portuaria transformada en un distrito residencial y comercial inteligente y sostenible.
• Alojamiento para estudiantes y micro-apartamentos: Muy demandados debido a la presencia de la Universidad de Aarhus y VIA University College.
• Bienes raíces comerciales: Incluye oficinas, espacios de co-working, unidades comerciales y almacenamiento en áreas como Skejby y Brabrand.

Propiedad y marco legal

• Ciudadanos de la UE/EEE: Pueden comprar y poseer propiedades en Dinamarca sin restricciones.
• Ciudadanos no pertenecientes a la UE/EEE: Deben obtener la aprobación del Ministerio de Justicia para comprar bienes raíces residenciales, a menos que la propiedad se adquiera con fines de residencia permanente.
• Empresas registradas en Dinamarca: A menudo se utilizan como vehículo para adquirir propiedades comerciales o de alquiler.
• Estructura legal: Todas las transacciones deben registrarse en el Registro de la Propiedad Danés (Tingbogen) y generalmente son facilitadas por abogados y notarios inmobiliarios licenciados.
• Disponibilidad de hipotecas: Los bancos locales ofrecen financiamiento a ciudadanos extranjeros, generalmente con pagos iniciales del 20 al 40% y requisitos de documentación adicionales para no residentes.

Precios de mercado, liquidez y tendencias

• Apartamentos en el centro de la ciudad (Aarhus C, Frederiksbjerg): DKK 50,000–70,000 por m² (~EUR 6,700–9,400).
• Nuevos desarrollos en Aarhus Ø: DKK 60,000–80,000 por m² (~EUR 8,000–10,700), con una fuerte demanda de alquiler y potencial de reventa.
• Casas unifamiliares en Risskov o Højbjerg: DKK 5–10 millones, dependiendo del tamaño, condición y acceso al jardín.

Mientras que el mercado danés en general experimentó una fase de enfriamiento en 2022-2023 debido a las subidas de tipos de interés, Aarhus se mantuvo resiliente gracias a un fuerte crecimiento demográfico y expansión de infraestructuras. El constante aumento anual de precios de la ciudad (4–6%) y una baja tasa de vacantes atraen tanto a inversores nacionales como extranjeros. La liquidez es robusta en los segmentos de gama media y de nuevos desarrollos, particularmente cerca de universidades y centros de transporte.

Escenarios de inversión

• Apartamento estudio en Trøjborg (40 m²): DKK 2.2 millones, alquilado a DKK 7,800/mes → 4.2% de rendimiento bruto.
• Nueva construcción de 2 habitaciones en Aarhus Ø: DKK 4.8 millones, con certificación sostenible y vista al mar, alquilado a DKK 14,000/mes.
• Villa unifamiliar en Risskov (140 m²): DKK 7.5 millones, ideal para alquiler familiar a largo plazo o reventa.
• Unidad comercial en el parque empresarial de Skejby: DKK 10 millones arrendada a una empresa de tecnología, generando ~6.2% de retorno neto.

Infraestructura y conectividad

• Tren ligero y transporte público: Aarhus Letbane conecta el centro de la ciudad con los suburbios y las zonas universitarias de manera eficiente.
• Conexiones de tren: Acceso directo a Copenhague y Hamburgo; la Estación Central de Aarhus es un importante nodo de transporte.
• Aeropuerto de Aarhus: En expansión para acomodar rutas internacionales; ~45 minutos en coche desde el centro de la ciudad.
• Planificación centrada en la bicicleta: Amplias rutas para bicicletas e infraestructuras urbanas de ciclismo mejoran la accesibilidad y reducen la dependencia del automóvil.

Impuestos y costos de transacción

• Tasa de registro: DKK 1,850 + 0.6% del precio de compra (~EUR 250 + 0.6%).
• Impuesto municipal sobre la propiedad (grundskyld): Hasta el 1.6% del valor de la propiedad, facturado anualmente.
• Impuesto sobre las ganancias de capital: 27–42% para segundas viviendas o propiedades de inversión (exento si se utiliza como residencia habitual).
• Impuesto sobre la renta de alquiler: Se grava como ingreso personal con deducciones por mantenimiento, intereses y depreciación.

Demanda de inquilinos y oportunidades de arrendamiento

• Estudiantes: Más de 40,000 estudiantes inscritos en la Universidad de Aarhus y VIA College aseguran una demanda constante durante todo el año para estudios y vivienda compartida.
• Jóvenes profesionales: Las industrias tecnológicas y creativas impulsan la demanda de apartamentos amueblados cerca del centro de la ciudad y áreas junto al agua.
• Familias: Buscan casas suburbanas o apartamentos más grandes con acceso a escuelas y áreas verdes.
• Expatriados e investigadores: Los alquileres de media duración en Aarhus C y Frederiksbjerg son muy demandados entre los internacionales.

Principales distritos para la inversión en bienes raíces

• Aarhus C: Centro de la ciudad, fuerte valor de reventa, popular entre estudiantes y profesionales.
• Aarhus Ø: Área de desarrollo insignia con viviendas modernas y sostenibles y espacio comercial.
• Frederiksbjerg: Arquitectura tradicional, caminabilidad y fuerte demanda familiar.
• Risskov y Viby: Atractivo suburbano con casas unifamiliares de gama alta y valor de alquiler a largo plazo.

Riesgos y consideraciones

• Restricciones para compradores no pertenecientes a la UE: Se requiere la aprobación del Ministerio de Justicia a menos que se solicite a través de una entidad legal danesa o bajo residencia permanente.
• Regulación del alquiler: Algunas propiedades antiguas caen bajo regímenes de alquiler regulado; las nuevas construcciones generalmente están exentas.
• Reglas de la HOA: Las juntas de viviendas cooperativas pueden limitar el subarriendo o imponer requisitos de ocupación por el propietario.

Aspectos de residencia e inmigración

• La propiedad por sí sola no otorga residencia: Los permisos de residencia deben solicitarse por separado.
• Ciudadanos de la UE: Tienen plenos derechos para vivir, trabajar y comprar propiedades en Dinamarca.
• Ciudadanos de terceros países: Pueden solicitar permisos basados en negocios, estudios o startups; poseer bienes raíces puede apoyar estas solicitudes, pero no es suficiente por sí solo.

Servicios de VelesClub Int. en Aarhus

• Selección curada de propiedades a nivel de inversión y fuera del mercado.
• Apoyo en la debida diligencia legal y la aprobación del Ministerio de Justicia para inversores no pertenecientes a la UE.
• Gestión completa de alquileres, verificación de inquilinos y seguimiento de ingresos.
• Asistencia con financiamiento, valoración y estrategia de reventa.
• Optimización fiscal y estructuración de riqueza a largo plazo.

Conclusión

Aarhus combina la legendaria calidad de vida de Dinamarca con un verdadero rendimiento de inversión. Como centro de educación, tecnología y planificación urbana moderna, proporciona a los inversores flujos de alquiler fiables, bajo riesgo de vacantes y apreciación continua del valor. Desde condominios junto al agua hasta apartamentos para estudiantes y casas familiares, Aarhus está preparado para un crecimiento sostenido en bienes raíces. Con VelesClub Int., obtienes acceso experto a esta joya escandinava, con orientación estratégica y apoyo integral adaptado a tus objetivos de inversión.