Gestión de Activos e Inversiones en OránApartamentos costeros en la capital cultural de ArgeliaGestión de Activos e Inversiones en Orán

Inmobiliaria en Orán: Inversión Estratégica en la Costa Occidental de Argelia

Por qué invertir en inmobiliaria en Orán

Orán, la segunda ciudad más grande de Argelia y su principal puerto en la costa mediterránea occidental, es una poderosa mezcla de ambición económica, patrimonio cultural y transformación urbana. Conocida a menudo como la “Segunda Capital”, Orán desempeña un papel vital en los sectores comercial, industrial y turístico de Argelia. Con una población de más de 1.5 millones y una expansión continua hacia distritos suburbanos y costeros, la ciudad presenta una creciente demanda de proyectos inmobiliarios residenciales, comerciales y de uso mixto.

El mercado inmobiliario de Orán está ganando atractivo gracias a la mejora de la infraestructura, la inversión pública reciente y el creciente interés de la diáspora argelina. La ciudad también se beneficia de su proximidad a Europa, fuertes logísticas portuarias y su estatus cultural como centro de música y vida nocturna, lo que realza su habitabilidad y el valor de la propiedad a largo plazo.

Tipos de propiedades clave y distritos

Orán ofrece una amplia variedad de opciones inmobiliarias en diferentes segmentos de precio y tipos de activos. Las categorías de inversión más comunes incluyen:

• Apartamentos en el centro: Ubicados en las históricas Haï El Mokrani, Sidi El Houari y La Bastille, combinando arquitectura patrimonial con un fuerte potencial de alquiler.
• Residencias modernas y complejos cerrados: Encontrados en Akid Lotfi, Hai Sabah y USTO, dirigidos a argelinos de clase media y alta.
• Villas y casas particulares: Populares en Les Palmiers, Bir El Djir y Canastel, áreas conocidas por su vegetación, amplitud y proximidad al océano.
• Inmuebles comerciales: Espacio de oficinas, clínicas, centros educativos y desarrollos minoristas concentrados cerca del puerto y de la Ruta Nacional 11.
• Proyectos turísticos y costeros: A lo largo de la costa hacia Ain El Turk y Les Andalouses, que incluyen resorts, casas de huéspedes y viviendas frente al mar.

Áreas de inversión destacadas incluyen:

• Akid Lotfi: Un distrito central de negocios y residencias con anchas bulevar y centros comerciales.
• Hai El Yasmine & Hai Es-Sabah: Nuevos desarrollos suburbanos con infraestructura moderna y atractivo familiar.
• Bir El Djir: Un distrito residencial y educativo que alberga el complejo universitario de Orán.
• Sidi El Houari: Núcleo histórico en proceso de revitalización urbana gradual con potencial turístico.

Precios, Rendimientos de Alquiler y Tendencias del Mercado

Los precios inmobiliarios en Orán siguen siendo más asequibles que en Argel, lo que convierte a la ciudad en un punto de entrada atractivo para los inversores. A partir de 2025, los precios promedio son:

• Apartamentos en el centro de la ciudad: DZD 180,000–280,000 por m² ($1,350–$2,100).
• Condos de gama media en Hai El Yasmine o Akid Lotfi: DZD 250,000–350,000 por m² ($1,900–$2,600).
• Villas en Canastel o Bir El Djir: A partir de DZD 70 millones ($520,000) para propiedades grandes con jardines.
• Unidades minoristas u oficinas: DZD 300,000–500,000 por m² ($2,300–$3,800), particularmente a lo largo de las vías principales.

Los retornos de alquiler son competitivos en varios segmentos:

• Apartamentos de gama media: Rendimientos brutos del 5%–7%, impulsados por profesionales y estudiantes locales.
• Arrendamientos comerciales: 7%–10% para clínicas, oficinas o pequeños comercios ubicados en el centro.
• Unidades turísticas: Rendimientos estacionales de hasta 10% en propiedades costeras a lo largo del corredor de Ain El Turk.

El creciente interés de los argelinos en el extranjero —especialmente en Francia, España y Canadá— también está alimentando la demanda de viviendas familiares, casas de vacaciones y activos en alquiler.

Marco Legal y Propiedad Extranjera

Los ciudadanos extranjeros pueden invertir en bienes raíces en Orán bajo el mismo marco nacional que rige para todo Argelia. Aunque la propiedad de tierras para extranjeros está regulada, la compra de propiedades a través de empresas registradas en Argelia o joint ventures está permitida. Los aspectos legales clave incluyen:

1. Los extranjeros pueden adquirir propiedad residencial o comercial a través de una entidad (EURL o SARL) con registro argelino.
2. Los inversores deben realizar una búsqueda de título, verificar el cumplimiento de zonificación y formalizar la compra a través de un notario local (“notaire”).
3. Para proyectos de desarrollo, los arrendamientos de tierras (bail emphytéotique) se utilizan comúnmente por hasta 99 años.
4. La repatriación de fondos está permitida bajo esquemas de inversión aprobados, particularmente para negocios turísticos o de apoyo a las exportaciones.

El apoyo legal es esencial a lo largo del proceso. El gobierno argelino ha introducido reformas para facilitar la creación de negocios, simplificar la concesión de licencias y apoyar proyectos urbanos financiados por extranjeros —especialmente en el corredor turístico del oeste de Orán.

Infraestructura, Turismo y Motores de Desarrollo

Orán está experimentando un rápido desarrollo de infraestructura que apoya directamente el crecimiento inmobiliario:

• Transporte: Nuevos proyectos de metro y tranvía de Orán en desarrollo, junto con mejoras en las autopistas que conectan los suburbios con el centro de la ciudad.
• Acceso Aéreo y Portuario: El Aeropuerto Internacional Ahmed Ben Bella y uno de los puertos comerciales más activos de Argelia apoyan el comercio y el turismo.
• Educación: Múltiples universidades e institutos técnicos generan demanda de alquiler en Bir El Djir y USTO.
• Salud: La ciudad incluye varios hospitales y clínicas privadas, atrayendo pacientes regionales y profesionales médicos.
• Zona de Turismo Costero: El corredor costero occidental de Orán se está ampliando con nuevas carreteras, sitios hoteleros y espacios de entretenimiento.

En 2022, Orán fue sede de los Juegos del Mediterráneo, lo que propició una extensa renovación urbana y la construcción de instalaciones deportivas, hoteles y sistemas viales. Estas inversiones han dejado un impacto positivo y duradero en el potencial inmobiliario de la ciudad.

Escenarios y Oportunidades de Inversión

La inversión inmobiliaria en Orán apoya múltiples modelos viables:

• Apartamentos para alquilar: Enfocarse en áreas universitarias o centros de negocios con una fuerte demanda durante todo el año.
• Portafolios de propiedades comerciales: Generar ingresos a través de retail, atención médica o espacios de co-working.
• Desarrollo turístico: Casas de huéspedes y hoteles de tamaño medio en Ain El Turk, Les Andalouses o Bousfer Plage.
• Land banking: Asegurar terrenos a lo largo de futuros corredores de transporte o en nuevas zonas urbanas como El Kerma y Misserghin.
• Complejos residenciales: Asociarse con desarrolladores o contratistas para crear viviendas de ingresos medios en suburbios de alta demanda.

Los incentivos incluyen reducción del IVA en materiales de construcción, exenciones fiscales para zonas estratégicas de turismo o orientadas a la exportación, y arrendamientos de tierras a bajo costo provenientes de autoridades públicas.

Desafíos y Consideraciones

Aunque el mercado de Orán es prometedor, los inversores deben prepararse para:

• Retrasos burocráticos: La obtención de permisos, aprobaciones de proyectos y conexiones a servicios puede tardar más de lo esperado.
• Riesgos monetarios: El dinar argelino está sujeto a fluctuaciones; los retornos se basan en la moneda local, a menos que se trate de acuerdos de inversión.
• Opacidad regulatoria: Los datos del mercado y los comparables pueden ser difíciles de verificar sin contactos locales o valoración profesional.
• Conformidad legal: Trabajar con notarios y abogados experimentados es esencial para evitar problemas de título de propiedad o fiscales.

A pesar de estos problemas, la mayoría son manejables con experiencia local, una debida diligencia adecuada y una perspectiva a largo plazo.

Conclusión: ¿Es Orán una buena inversión inmobiliaria?

Orán ofrece uno de los paisajes inmobiliarios más equilibrados de Argelia: precios asequibles, demanda creciente, clases de activos diversificadas y un fuerte apoyo al desarrollo. Su papel como centro comercial, cultural y puerta de entrada al turismo amplifica la creación de valor a largo plazo en los segmentos residencial y comercial.

Para los inversores con un horizonte de medio a largo plazo, Orán presenta una oportunidad de alto potencial para ingresar a un mercado urbano emergente antes de que los precios y la competencia extranjera aumenten. Desde alquileres vacacionales y viviendas estudiantiles hasta clústeres comerciales y resorts costeros, Orán se encuentra en la encrucijada de la próxima evolución inmobiliaria de Argelia.