Inversiones inmobiliarias fraccionadas en BaliPropiedad de activos tropicales, bajo umbral de entradaaltas tasas de ocupación

Inversión inmobiliaria en Bali y Tailandia

En los últimos años, los inversores globales han centrado cada vez más su atención en propiedades de inversión en Bali y Tailandia, gracias a la combinación de sólidos fundamentos turísticos y atractivas valoraciones de entrada. Ya sea que busquen diversificar sus activos principales o capitalizar la creciente demanda en el sector de la hospitalidad, los interesados se sienten atraídos por modelos de propiedad fraccionada en Bali y Tailandia que ofrecen una propiedad compartida de villas de lujo, suites en resorts y apartamentos con servicios. El concepto de propiedad de inversión en Bali ha demostrado ser resistente a lo largo de los ciclos del mercado, mientras que la propiedad de inversión en Tailandia respalda segmentos de hoteles y alquileres de corto plazo robustos en destinos como Phuket y Bangkok. Al integrar la propiedad fraccionada en Bali en una cartera inmobiliaria más amplia, y de manera similar incorporar la propiedad fraccionada en Tailandia junto a activos tradicionales, los inversores pueden acceder a oportunidades de crecimiento con compromisos de capital más bajos. Esta estrategia de doble mercado atrae a quienes exploran cómo invertir en Bali de manera parcial, así como a quienes evalúan cómo invertir en Tailandia a través de puntos de entrada de bajo riesgo. En general, la inversión inmobiliaria en Bali y Tailandia se presenta como un vehículo de diversificación atractivo que ofrece flujos de ingresos estables y una apreciación de capital a largo plazo.

Por qué Bali y Tailandia son atractivos para los inversores

Bali y Tailandia continúan superando a muchos de sus pares regionales gracias a un aumento constante en las llegadas de visitantes y a las mejoras en la infraestructura lideradas por el gobierno. Bali recibió más de seis millones de visitantes internacionales en 2024, lo que respaldó altos niveles de ocupación en los principales centros culturales y de playa, mientras que Tailandia registró casi cuarenta millones de llegadas, impulsadas tanto por el turismo de ocio como por viajes de negocios. Mejoras estratégicas como la expansión del Aeropuerto Internacional Ngurah Rai y las mejoras al Corredor Económico del Este de Tailandia reducen la fricción en los viajes y abren nuevas zonas de desarrollo. Además, los costos de vida en Bali y Tailandia se mantienen un 30-40% por debajo de ciudades europeas o americanas comparables, lo que aumenta los rendimientos operativos netos para los operadores de hospitalidad. Ambos mercados se benefician de climas políticos estables y ajustes regulatorios destinados a atraer capital extranjero, incluyendo visas para nómadas digitales y programas de estancias prolongadas que amplían la duración promedio de los huéspedes. Estas dinámicas positivas sustentan un ingreso por alquiler estable en Bali y un aumento en el ingreso por alquiler en Tailandia, creando un entorno donde los alquileres de corto plazo y los contratos a largo plazo coexisten con un sólido potencial de rendimiento. En consecuencia, los asignadores de activos globales clasifican estos mercados de manera destacada al evaluar destinos emergentes de inversión.

Tipos de propiedades y modelos de propiedad

La variedad de tipos de propiedad disponibles para esquemas fraccionados en Bali y Tailandia se adapta a diversas preferencias y perfiles de riesgo de los inversores. En Bali, las oportunidades abarcan villas frente a la playa con piscinas privadas, residencias boutique en colinas con vistas panorámicas y retiros eco-lujosos ubicados en paisajes tropicales. Tailandia presenta un espectro similar: condominios de lujo en centros urbanos clave, residencias en estilo resort en la costa oeste de Phuket y apartamentos con servicios contemporáneos cerca de los distritos de negocios de Bangkok. Las estructuras de arrendamiento y propiedad varían según la jurisdicción: la ley indonesia otorga a los extranjeros arrendamientos de Hak Pakai (derecho de uso) de 25 a 30 años, renovables al finalizar, mientras que la Ley de Condominios de Tailandia permite a los extranjeros poseer hasta el 49% de un proyecto de condominio de forma directa, con arrendamientos de tierras disponibles para villas por hasta 30 años. La propiedad fraccionada estandarizada en Bali y los marcos legales para la propiedad fraccionada en Tailandia utilizan arreglos de nominación, empresas registradas en Tailandia y escrituras notariales indonesias para formalizar derechos de uso. Para aquellos que evalúan cómo invertir en Bali a gran escala o exploran cómo invertir en Tailandia junto a sus pares, estos modelos simplifican el cumplimiento normativo y facilitan la gobernanza transparente de los activos compartidos.

Regulaciones legales para extranjeros

Las regulaciones de propiedad extranjera en Indonesia y Tailandia requieren una cuidadosa navegación para asegurar intereses fraccionados con certeza legal. En Bali, a los inversores extranjeros se les prohíbe poseer títulos de propiedad libre, pero los derechos de usufructo y los arrendamientos de Hak Guna Bangunan proporcionan derechos efectivos a largo plazo bajo la Ley Agraria de Indonesia. Completados mediante escrituras notariales certificadas y registrados en la Agencia Nacional de Tierras (BPN), estos instrumentos garantizan intereses de propiedad fraccionada exigibles. En Tailandia, la Ley de Condominios permite la propiedad libre extranjera de unidades individuales, sujeta a un tope del 49% del proyecto, mientras que los desarrollos de villas y resorts generalmente caen bajo arreglos de arrendamiento regulados por el Código de Tierras, otorgando arrendamientos por 30 años con opciones de extensión. Muchos inversores forman empresas limitadas en Tailandia para gestionar carteras de arrendamientos, accediendo a incentivos fiscales corporativos bajo aprobaciones de la Junta de Inversiones. Los pasos críticos de diligencia debida incluyen búsquedas de títulos validadas, evaluaciones de cumplimiento de zonificación y revisiones de Anti-Lavado de Dinero, protegiendo tanto los ingresos por alquiler en Bali como los ingresos por alquiler en Tailandia. Estructurados adecuadamente, estos marcos legales protegen el capital de los inversores y aclaran los mecanismos de salida, reduciendo la incertidumbre en torno a la duración de la tenencia y la transferibilidad de las acciones fraccionadas.

Poder adquisitivo y demanda de alquiler

La demanda de alquiler en Bali y Tailandia se mantiene resistente frente a vientos económicos adversos, respaldada por sectores turísticos diversificados. Los puntos calientes establecidos de Bali—Seminyak, Canggu y Ubud—registran regularmente ocupaciones superiores al 75% en temporada alta, con tarifas diarias promedio aumentando entre un 10% y un 15% año tras año. Los mercados clave de Tailandia—Phuket, Koh Samui y Bangkok—observan una mezcla equilibrada de demanda de ocio, MICE (reuniones, incentivos, conferencias y exposiciones) y expatriados, impulsando tasas de ocupación del 65% al 85%. Eventos estacionales como el Festival de Escritores y Lectores de Ubud y las celebraciones de Songkran en Tailandia generan picos de ingresos, lo que permite que plataformas de precios dinámicos optimicen el rendimiento. En ambas jurisdicciones, los rendimientos brutos por alquiler oscilan entre el 6% y el 9%, y los rendimientos netos después de los honorarios de gestión y el mantenimiento a menudo superan los puntos de referencia regionales. Los inversores que revisan el ingreso por alquiler en Bali y el ingreso por alquiler en Tailandia deben considerar los regímenes fiscales locales: Indonesia aplica un impuesto de retención del 10% a los ingresos relacionados con el turismo, mientras que el impuesto sobre el ingreso por alquiler del 12.5% de Tailandia afecta el flujo de efectivo neto. La inteligencia del mercado muestra que las propiedades fraccionadas gestionadas profesionalmente pueden ofrecer retornos netos consistentes, lo que hace que estas opciones sean atractivas para carteras orientadas a ingresos.

Por qué optar por la propiedad fraccionada

La propiedad fraccionada democratiza el acceso a bienes raíces de resort premium al dividir los costos de adquisición, las responsabilidades de mantenimiento y los gastos de renovación entre un grupo de inversores. Los umbrales de entrada, que comienzan alrededor de USD 50,000 por acción, contrastan marcadamente con las compras tradicionales que requieren medio millón de dólares o más por activos comparables individuales. La propiedad compartida reduce la exposición a la volatilidad del mercado local al dispersar el riesgo entre múltiples participantes y, a menudo, múltiples propiedades dentro de una cartera. Los acuerdos de gobernanza definen los derechos de uso, las asignaciones de costos y los procedimientos de toma de decisiones, garantizando transparencia y responsabilidad. Los operadores profesionales gestionan las funciones diarias—mantenimiento de la propiedad, servicios a huéspedes y recaudación de ingresos—aliviando a los inversores de las responsabilidades operativas. Este modelo simplifica los procesos para aquellos que buscan cómo invertir en Bali sin comprometerse a una plena propiedad o explorando cómo invertir en Tailandia sin gestionar un activo completo. En comparación con los REIT o los tiempos compartidos, la propiedad fraccionada en Bali y la propiedad fraccionada en Tailandia ofrecen beneficios tangibles de uso, correlación directa de rendimiento y un mayor control sobre el momento de salida, convirtiéndola en una solución óptima tanto para consideraciones de estilo de vida como de ingresos.

Cómo ayuda VelesClub Int. a los inversores

VelesClub Int. ofrece un apoyo integral para transacciones inmobiliarias fraccionadas en Bali y Tailandia, aprovechando la experiencia local y las mejores prácticas globales para mejorar los resultados de los inversores. El servicio de la firma abarca desde el análisis del mercado, la búsqueda de activos, la estructuración legal y la gestión operativa. Durante la adquisición, VelesClub Int. realiza inspecciones de campo, diligencia debida ambiental y verificación de títulos para evaluar propiedades de alto potencial. Los equipos legales manejan escrituras notariales para arrendamientos indonesios y coordinan registros de condominios o formaciones de empresas limitadas en Tailandia para activos tailandeses. Tras el cierre, VelesClub Int. supervisa la administración de la propiedad—mantenimiento rutinario, limpieza, relaciones con huéspedes y precios dinámicos—utilizando algoritmos de gestión de ingresos propios para maximizar la ocupación y los ingresos. Los inversores acceden a un panel intuitivo que rastrea métricas clave como ocupación, tarifas diarias promedio y razones de gastos, fomentando la toma de decisiones basada en datos. Cuando llega el momento de la salida, VelesClub Int. facilita las transferencias de acciones, las negociaciones de reventa y las renovaciones de arrendamiento, preservando la liquidez y optimizando los retornos. Al asociarse con VelesClub Int., los inversores obtienen confianza y claridad sobre cómo invertir en Bali a través de esquemas fraccionados verificados y cómo invertir en Tailandia a través de procesos estructurados y transparentes, capturando en última instancia rendimientos atractivos y un crecimiento de capital sostenible.