¿Por qué Rumania?

• Precios competitivos de propiedades en Europa Central y del Este

• Miembro de la UE con un fuerte crecimiento económico y una infraestructura en mejora

• Ciudades como Bucarest, Cluj-Napoca y Timișoara atraen a jóvenes, tecnología y IED (inversión extranjera directa)

• Riqueza cultural, paisajes naturales y atractivo en auge del turismo

• Rendimientos atractivos y crecimiento del valor en mercados regionales

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Rumania?

Sí — los individuos y empresas extranjeras disfrutan de los mismos derechos que los rumanos para comprar apartamentos, casas y propiedades comerciales.

• Sin embargo, los ciudadanos no pertenecientes a la UE no pueden comprar terrenos directamente; pueden arrendarlo a largo plazo o usar una empresa rumana

• Los ciudadanos de la UE y del EEE no enfrentan restricciones en la propiedad de tierras

Programas de residencia y permisos 2025

• No hay residencia o visa dorada vinculada a la propiedad

• Permisos de residencia estándar a través de trabajo, estudio, reagrupación familiar o emprendimiento

• La propiedad puede respaldar solicitudes de visa/residencia al probar alojamiento, pero no es suficiente por sí sola

Proceso legal para comprar propiedad

1. Obtener un código fiscal rumano (CNP) y abrir una cuenta bancaria

2. Contratar a un notario o abogado para verificar títulos, cargas y contratos

3. Firmar un contrato de reserva y pagar un depósito (5–10%)

4. Completar verificaciones preliminares: gravámenes sobre la propiedad, impuestos, plan urbano

5. Finalizar con una escritura notarial de compra

6. El notario registra la transferencia de título en el Registro de la Propiedad (Cartea Funciară)

7. Pagar todos los honorarios legales, impuestos y costos de registro

Impuestos y tarifas

• Impuesto de transferencia: Rara vez aplicado; algunas regiones cobran hasta un 3%

• Honorarios de notario y legales: Típicamente del 1 al 2% del precio de compra

• Honorarios de agente: Usualmente entre el 2 y el 3%, a menudo compartidos entre el comprador y el vendedor

• Tarifa de registro de tierras: Tarifa administrativa fija (~€50)

• Impuesto anual sobre la propiedad: 0.1%–1% del valor fiscal, varía según el municipio

• Impuesto sobre ganancias de capital:

  • 10% para individuos

  • 0% si se mantiene durante 3+ años o si el precio de la propiedad ≤ €200,000

• Impuesto sobre ingresos de alquiler: 10% fijo (o 40% de gastos deducidos automáticamente)

Disponibilidad de hipotecas para extranjeros

• Los bancos rumanos ofrecen hipotecas a no residentes, que suelen requerir:

  • Prueba de ingresos estables y residencia (o empleo/ autoempleo local)

  • Relación préstamo-valor (LTV): Hasta el 70% para no residentes, 75–80% para residentes

  • Tasas de interés (2025): Alrededor del 6–8%, dependiendo del plazo del préstamo y del perfil del prestatario

¿Es Rumania adecuada para ti?

✅ Ideal para:

• Inversores que buscan entradas asequibles con potencial de alto rendimiento

• Expatriados que trabajan en sectores tecnológicos, de negocios o académicos

• Portafolios de alquiler en áreas urbanas en crecimiento

• Inversores a largo plazo en mercados emergentes

❌ Menos ideal para:

• Compradores que esperan visa o residencia a través de la propiedad

• Aquellos que no se sienten cómodos con burocracia ocasional

• Flippers a corto plazo: el mercado se mueve moderadamente y los ciclos de transacción pueden ser lentos

Los mejores lugares para comprar en Rumania (2025)

Bucarest (Sectores 1, 2 y 6)

• Capital con demanda de alquiler constante: jóvenes profesionales y expatriados

• Rendimientos promedio: 4–5%

Cluj-Napoca

• Centro tecnológico y universitario: alta demanda de alquiler, desarrollos modernos

• Rendimientos: 5–6%, fuerte apreciación del capital

Timișoara

• Centro industrial y cultural; comunidad expat en crecimiento

• Rendimientos: 4.5–6%, entrada asequible

Iași y Brașov

• Ciudades universitarias con mercados turísticos y de alquiler en crecimiento

• Rendimientos: 5–6%

Constanța y Mamaia (costa del Mar Negro)

• Destinos populares para vacaciones y alquileres cortos

• Rendimientos estacionales: 6–9% (más altos después de gastos)

Visión general de la renta y ROI

Tendencias en 2025

• Los centros tecnológicos están atrayendo trabajadores calificados y demanda de alquiler

• Crecimiento del desarrollo comercial y de uso mixto en ciudades regionales

• Aumento de plataformas de alquiler de corto plazo en ciudades costeras y turísticas

• Proyectos de aislamiento y renovación energética financiados por la UE

Errores comunes a evitar

• No aclarar las condiciones de propiedad de tierras frente a edificios para compradores no pertenecientes a la UE

• No presupuestar adecuadamente para costos de renovación, agentes y legales

• Ignorar las verificaciones de título y planificación urbana en rumano

• Sobreestimar la demanda de alquiler turístico a corto plazo

• Asumir que la compra de una vivienda otorga algún tipo de residencia

Conclusión

Rumania ofrece un mercado inmobiliario dinámico, asequible y respaldado por la UE, con sólidos rendimientos de alquiler y potencial de crecimiento de capital, especialmente en regiones urbanas y turísticas. Aunque requiere navegar por las reglas locales y el idioma, las recompensas para inversores a largo plazo y expatriados son sustanciales. Planifica con inteligencia, aprovecha el apoyo local y Rumania puede ser un terreno fértil para el éxito inmobiliario en 2025.