¿Por Qué Bali?

Bali sigue siendo un destino soñado tanto para compradores que buscan estilo de vida como para inversores. Su mezcla única de belleza natural, cultura e infraestructura turística mantiene alta la demanda durante todo el año.

Principales razones para comprar:

• Mercado de Airbnb fuerte con más del 80% de ocupación en zonas clave

• Precios asequibles en comparación con los mercados occidentales

• Creciente población de expatriados, nómadas y jubilados

• Nueva infraestructura (aeropuerto, carreteras de peaje, marinas)

• Alto potencial de rendimiento en alquileres a corto plazo

¿Pueden los Extranjeros Comprar Propiedades en Bali?

Sí, pero no de la misma manera que los ciudadanos indonesios. Los extranjeros no pueden poseer tierras de forma directa pero pueden invertir a través de estructuras legales como:

1. Arrendamiento (Hak Sewa)

• Método más común

• Arrendamientos a largo plazo: 25–30 años, a menudo extensibles

• Legalmente seguro si se registra adecuadamente

• Permite pleno uso, derechos de reventa y generación de ingresos

2. Derecho de Uso (Hak Pakai)

• Permite a los extranjeros usar la tierra por hasta 80 años

• Debe usarse para fines residenciales

• Requiere KITAS (permiso de residencia) o KITAP

• Solo aplicable en terrenos zonificados para uso residencial

3. PT PMA (Empresa de Propiedad Extranjera)

• Permite el pleno control de la tierra bajo Hak Guna Bangunan (Derecho a Construir)

• Mejor para propiedades comerciales y alquileres de villas

• Requiere la creación formal de la empresa y cumplimiento gubernamental

• Elegible para solicitar múltiples licencias (por ejemplo, alquiler, turismo)

Lo Que No Puedes Hacer

• Comprar un libre derecho (Hak Milik) a tu nombre

• Poseer tierras cerca de templos, playas o zonas estratégicas sin autorización de zonificación

• Operar alquileres a corto plazo sin las licencias comerciales adecuadas

Importante: Realiza siempre la debida diligencia con un asesor legal basado en Bali.

¿Es Bali El Lugar Adecuado para Ti?

✅ Ideal para:

• Inversores que buscan ingresos de alquiler a corto plazo

• Compradores que desean una segunda vivienda o base de jubilación

• Emprendedores que manejan hoteles boutique o alquileres de coworking/villas

• Nómadas digitales con estatus de residencia

❌ No es ideal para:

• Compradores que buscan tierras de libre derecho sin estructuración

• Inversores pasivos que desean cero involucramiento (debido a la naturaleza del trabajo)

• Aquellos incómodos con la complejidad burocrática o legal

Principales Áreas para Invertir en Bali (2025)

Canggu

• Capital de nómadas digitales y villas de lujo

• Las mejores rentabilidades de alquiler de la isla

• Nuevos cafés, gimnasios y espacios de coworking impulsando la demanda

• Rápido crecimiento de precios pero cerca de la saturación en algunas zonas

Uluwatu y Península de Bukit

• Punto en auge con playas para surfistas y lujosas villas en acantilados

• Ideal para turistas de larga estancia y trabajadores remotos

• Precios de entrada más bajos que Canggu/Seminyak

Seminyak y Petitenget

• Zona consolidada de expatriados y turistas

• Restaurantes y tiendas de alta gama

• Fuerte rendimiento en Airbnb, pero limitado suministro de nuevas tierras

Ubud

• Centro cultural y de bienestar en el interior

• Preferido por jubilados, yoguis y viajeros espirituales

• Excelente para villas boutique y retiros

Sanur

• Más tranquilo, familiar y en ascenso con mejoras en infraestructura

• Ideal para jubilados o familias

• Nueva marina y acceso al puerto aumentando la demanda

Precios en 2025 (Estimaciones en USD)

Rentabilidades y Retornos

Consideraciones Legales y Fiscales

• Honorarios notariales y legales: ~1.5%–2.5%

• Registro de arrendamiento (opcional pero recomendado)

• Impuesto sobre la propiedad (PBB): Muy bajo, a menudo <$100/año

• Impuesto sobre alquileres:

  • Impuesto sobre la renta personal: 10%–20%

  • Impuesto sobre retenciones para propietarios extranjeros: 20% si no hay tratado fiscal

Licencias requeridas para alquileres:

• NIB (ID de Negocio)

• Pondok Wisata (Licencia de Alquiler de Villas)

Errores Comunes a Evitar

• Comprar tierras o villas sin verificar la zonificación (residencial vs. áreas verdes)

• No registrar contratos de arrendamiento

• Confiar en agentes o desarrolladores no autorizados

• No asegurar las licencias de alquiler correctas para ingresos de Airbnb

• Omitir la debida diligencia sobre el historial de propiedad o permisos de construcción

Tendencias para 2025

• Uluwatu y el norte de Canggu ganando interés a medida que Canggu se vuelve populoso

• Villas fuera de la red y eco-resorts en la jungla en aumento

• Fuerte crecimiento en alquileres para nómadas digitales a largo plazo

• Aumento en la aplicación de regulaciones de zonificación y alquiler

Conclusión

Bali sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más emocionantes del sudeste asiático, pero requiere conocimiento local, la estructura legal adecuada y un plan de inversión claro. Aunque los extranjeros no pueden comprar terrenos de libre derecho, las estructuras de arrendamiento y de empresa permiten control total, generación de ingresos y potencial de reventa.

Si buscas un retorno de inversión tropical, riqueza de estilo de vida o flexibilidad para la jubilación, Bali en 2025 sigue ofreciendo oportunidades, siempre que compres inteligentemente, mantengas cumplimiento y te enfoques en las zonas de alta demanda.