Los inversores inmobiliarios a menudo se enfocan en la ubicación, el precio y el potencial de rendimientos, pero las implicaciones fiscales pueden hacer o deshacer su estrategia de inversión global. Los impuestos sobre propiedades, las obligaciones de ingresos por alquiler, las ganancias de capital y las reglas de herencia varían enormemente entre jurisdicciones.

Este artículo desglosa los marcos fiscales críticos que se aplican a los bienes raíces en los principales mercados, ayudándole a realizar inversiones informadas, rentables y conformes en todo el mundo.

Por qué importan los impuestos en el sector inmobiliario

Cada etapa de una transacción inmobiliaria tiene consecuencias fiscales:

• En la compra: Impuestos de transferencia, derechos de timbre y IVA

• Durante la propiedad: Impuestos anuales sobre la propiedad e impuestos sobre la renta por alquiler

• En la venta: Impuestos sobre las ganancias de capital

• En el fallecimiento: Impuestos sobre la herencia o sobre el patrimonio

Entender esto con anticipación protege sus márgenes de ganancia y su estatus legal.

1. Impuesto sobre las ganancias de capital (CGT)

Qué es: Un impuesto sobre la ganancia obtenida por la venta de un inmueble.

Variaciones globales:

• Portugal: 28% para no residentes (posibles exenciones si se reinvierte)

• España: Hasta un 26% dependiendo del tamaño de la ganancia

• EAU: Sin impuesto sobre las ganancias de capital

• Tailandia: Impuesto de retención (alrededor del 3-5%), tratado como CGT

• EE.UU.: 15% o 20% de CGT federal + impuestos estatales (por ejemplo, California añade hasta el 13.3%)

• Grecia: 15% de CGT, aunque actualmente suspendido para muchos casos

Consejo: Mantener la propiedad por más tiempo (5-10 años) a menudo resulta en tasas reducidas o exenciones.

2. Impuesto sobre ingresos por alquiler

Qué es: Un impuesto sobre los ingresos obtenidos por alquilar propiedades.

Tasas de muestra (para no residentes):

• Portugal: 28%, puede reducirse mediante deducciones

• España: 24% fijo para no residentes de la UE; 19% para residentes de la UE con deducciones permitidas

• Tailandia: Se aplican tasas del impuesto sobre la renta personal, hasta un 35%

• Turquía: Escala progresiva del 15%-35% después de deducciones

• EAU: Sin impuesto sobre la renta por alquileres

• EE.UU.: Sujeto a impuestos federales y, a veces, estatales sobre la renta; 30% de retención predeterminada para no residentes, a menos que se trate como ECI (Ingresos Conectados Efectivamente)

Consejo: Verifique los tratados locales para evitar la doble imposición.

3. Impuestos anuales sobre propiedades

Qué es: Un impuesto cobrado anualmente por los municipios o el gobierno nacional.

Ejemplos:

• Portugal: El impuesto IMI varía del 0.3% al 0.8% del valor

• España: El impuesto IBI varía entre el 0.4% y el 1.1%

• EAU: Cargos por servicios en lugar de impuesto sobre la propiedad (varía según el proyecto)

• Tailandia: Impuesto sobre terrenos y edificaciones basado en su uso y valor

• EE.UU.: Impuesto anual sobre la propiedad entre el 0.5% y el 2.5%, dependiendo del estado

Consejo: Las propiedades de lujo o secundarias a menudo enfrentan recargos.

4. Impuestos sobre herencias y patrimonios

Por qué es importante: Sus herederos pueden enfrentar costos significativos si no planifica.

Escenarios de muestra:

• EE.UU.: 40% de impuesto federal sobre el patrimonio (por encima del umbral de $13.61M para 2024; más bajo para no residentes)

• Francia: Hasta el 60% para herederos que no son de la familia

• Portugal: Sin impuesto de herencia, solo 10% de impuesto de timbre

• España: El impuesto sobre herencias varía según la región y la relación

• EAU: Sin impuesto sobre herencias, pero la ley islámica puede aplicarse a los musulmanes

Consejo: Utilice fideicomisos, seguros de vida o empresas de tenencia para planificar la sucesión.

5. Impuesto al valor añadido (IVA) o derecho de timbre en la compra

• Portugal: Impuesto de transferencia (IMT) de hasta el 8%

• España: Impuesto de transferencia del 6%-10% o IVA del 10% en obras nuevas

• Tailandia: 6.3% en total por varios derechos e impuestos

• EAU: Cuota de transferencia del 4% en Dubái

• EE.UU.: Sin impuesto federal sobre derecho de timbre, pero muchos estados imponen impuestos de transferencia

Consejos de planificación fiscal para inversores globales

1. Verifique los acuerdos de doble imposición (DTAs): Evite ser gravado dos veces sobre el mismo ingreso.

2. Considere la residencia: Algunos países gravan los ingresos globales según el estatus de residencia.

3. Utilice estructuras corporativas: Las entidades legales pueden reducir impuestos y mejorar la protección de activos.

4. Registre gastos: Las renovaciones, muebles y mantenimiento a menudo se pueden deducir.

5. Consulte a expertos: Siempre trabaje con asesores fiscales internacionales y abogados locales.

Mercados inmobiliarios de altos y bajos impuestos

Errores fiscales comunes que debe evitar

• Informar incorrectamente los ingresos por alquiler

• Suponer que las reglas de su país de origen se aplican en el extranjero

• Ignorar los plazos de presentación locales

• Clasificar indebidamente alquileres a corto plazo frente a alquileres a largo plazo

• No considerar la exposición al impuesto sobre el patrimonio para los herederos

Reflexiones finales

La planificación fiscal en bienes raíces es tan esencial como elegir la propiedad adecuada. Afecta su ROI, estatus de cumplimiento y legado. Con un buen asesoramiento y una planificación estratégica, puede invertir a nivel mundial reduciendo riesgos y maximizando rendimientos.

No permita que sorpresas fiscales afecten su éxito inmobiliario. Aprenda las reglas y construya su portafolio global con los ojos bien abiertos.