Financiación para la compra de propiedades por extranjeros (2025): opciones, requisitos y pasos sencillos
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24/9/2025
Financiación para la compra de propiedades por extranjeros (2025): opciones, requisitos y pasos sencillos
Los compradores extranjeros pueden financiar una propiedad en el extranjero por varios caminos. Lo esencial es preparar un paquete documental limpio, entender los pagos iniciales realistas y elegir una estructura que se ajuste a su calendario y tolerancia al riesgo. Esta guía explica las opciones principales, qué verifican los bancos y cómo pasar de la preaprobación al cierre de forma fluida.
Preparación rápida — haga esto primero
1) Defina presupuesto y capital disponible (efectivo para el pago inicial y costes de cierre). 2) Prepare un paquete KYC/SoF sencillo: pasaporte, comprobante de domicilio, identificación fiscal, nóminas o declaraciones de ingresos y extractos bancarios, y una breve explicación del origen de los fondos. 3) Decida si necesita una hipoteca ahora o si comprará al contado y refinanciará después. Si desea ayuda para comparar prestamistas y documentos, consulte nuestro servicio de asesoría.
Opciones de financiación — tabla clara
| Opción | LTV típico / Pago inicial | Tipo y comisiones (general) | Documentos clave | Mejor para | Riesgos |
|---|---|---|---|---|---|
| Hipoteca bancaria local (programa para no residentes) | 60–70% LTV (30–40% de entrada) | Tipos de mercado; aplican comisiones de estudio/valoración | ID, comprobante de domicilio, ingresos, extractos bancarios, SoF, documentos de la propiedad | Compras estándar donde los bancos prestan a extranjeros | Controles más estrictos; plazos más largos; necesidad de traducciones |
| Hipoteca internacional/privada | 60–75% LTV (varía según el perfil) | Precios premium; mayores requisitos de ingresos/activos | KYC reforzado, estados de activos, declaraciones fiscales, historial bancario | Operaciones de mayor valor; perfiles multinacionales | Banca relacional; comisiones mayores; cumplimiento más estricto |
| Financiación del promotor (obra nueva) | Suele 50–70% durante la obra; saldo al cierre | Plan fijo de pagos; a veces coste efectivo superior | Contrato de reserva/venta, plan de pagos, ID/SoF | Promociones en fase de obra o entregas por etapas | Riesgo de entrega; comprobar garantías, cuentas en depósito y penalizaciones |
| Pago al contado + refinanciación tras la finalización | 100% en efectivo inicial; objetivo 60–70% LTV posteriormente | La tasa de refinanciación depende de la tasación posterior | Prueba de fondos; luego paquete hipotecario completo | Cierres rápidos; compras competitivas | No hay garantía de condiciones de refi; riesgo de variación de mercado |
| Libera de capital en el país de origen | Depende de la política del prestamista doméstico | Tipos domésticos; comisiones por ampliación/segundo gravamen | Tasación de la propiedad en origen, ingresos, verificaciones de crédito | Comprar en el extranjero usando el patrimonio de casa | Exposición cambiaria; obligaciones paralelas |
| Préstamo puente/corto plazo | LTV menor; mayor entrada o colateral | Tipos superiores; vencimientos cortos | Pruebas sólidas de activos/ingresos; plan de salida | Brechas de timing; subastas/operaciones urgentes | Riesgo de refinanciación; las comisiones suman rápido |
Qué miran los prestamistas
Ingresos y estabilidad: historial laboral o empresarial, ratios de deuda. Activos y reservas: ahorros para cubrir entrada + costes + colchón. Crédito y comportamiento: préstamos previos y cumplimiento de pagos. Propiedad: tasación, estado legal, uso permitido. Cumplimiento: origen de fondos claro y evidencia bancaria concordante.
Elegibilidad y documentos — lista rápida
Pasaporte y comprobante de domicilio; identificación fiscal; extractos bancarios recientes; pruebas de ingresos (empleo o negocio); estados de activos; breve narrativa de SoF que haga referencia al contrato/factura; documentos de la propiedad (nota simple/registro, plano); traducciones o apostilla si se requieren.
Costes del crédito (más allá del interés)
Comisión de apertura, tasación, honorarios legales, notaría/registro, seguros (del inmueble y a veces de vida), comisiones bancarias/transferencias y posibles penalizaciones por amortización anticipada. Sume estos costes a su cálculo de rentabilidad antes de comprometerse.
Plazos (orientativos)
Preaprobación: 1–3 semanas si los documentos están listos. Evaluación: 2–6 semanas según verificaciones y tasación. Firma y cierre: 1–2 semanas una vez que fondos y documentación estén alineados. Coordine fechas con el vendedor, el banco y el notario para evitar huecos de última hora.
Cómo hacer los pagos seguros
Utilice escrow cuando esté disponible, o reproduzca controles de escrow en el contrato para transferencias directas. Haga que la referencia de la transferencia coincida con el contrato o la factura y guarde copias MT103. Para la coordinación integral entre prestamistas, contratos y cierre, consulte nuestros servicios.
Dos notas de expertos
“Como comprador extranjero, planifique un mayor pago inicial y más papeleo: tener el paquete listo puede ahorrar semanas.” — Noah, especialista hipotecario, VelesClub Int.
“Modele el coste total, no solo la tasa: impuestos, comisiones bancarias, FX y seguros cambian su rentabilidad real.” — Maya, consultora fiscal y de estructuras, VelesClub Int.
Errores comunes (y soluciones sencillas)
Esperar LTV de residente → planifique 30–40% de entrada; confirme la política del prestamista pronto.
Documentos tardíos → construya el paquete KYC/SoF antes de buscar propiedad.
Sin colchón de tasación → contemple tasaciones más bajas; negocie precio o aporte de capital.
Ignorar FX y tiempos de transferencia → planifique value dates y conserve prueba de la tasa y MT103.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca? Sí, pero normalmente con más capital y controles más estrictos.
¿Es la financiación del promotor más barata? No siempre — compare el coste efectivo y las garantías de entrega.
¿Es más seguro pagar al contado y refinanciar? Acelera procesos, pero le expone a riesgo futuro de tipos y tasación.
¿Necesito una compañía (SPV)? Solo si es obligatoria o útil para la titularidad; añade trámites y verificaciones bancarias.
Siguientes pasos
Si desea comparativas de prestamistas y coordinación documental hasta el cierre, conozca nuestro servicio de asesoría. Para una visión más amplia de lo que hacemos para compradores globales, explore nuestros servicios.
VelesClub Int. apoya a compradores con pagos conformes, due diligence y cierres coordinados a nivel mundial.
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