Comprar bienes raíces como no residente (2025): normas y pasos prácticos
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16/9/2025
Comprar bienes raíces como no residente (2025): normas y pasos prácticos
Los no residentes pueden adquirir propiedades en el extranjero, pero el proceso a menudo incluye verificaciones adicionales. Esta guía explica qué esperar, cómo funciona la financiación, qué documentos preparar y cómo estructurar una transacción segura con comprobante de pago claro.
Puntos rápidos
Espere normas de financiación más estrictas, posibles límites en los tipos de propiedad y un mayor número de documentos. Con preparación anticipada y pagos claros, la mayoría de los obstáculos son manejables.
Diferencias clave para compradores no residentes
| Área | Compradores residentes | Compradores no residentes |
|---|---|---|
| Derechos de propiedad | Generalmente pleno dominio si la ley local lo permite | Pueden enfrentarse a zonas de arrendamiento solo, permisos o requisitos de SPV |
| Financiación | Mayor variedad de bancos, tasas más bajas | Menos bancos, controles más estrictos, mayor pago inicial (30–40%) |
| Impuestos y tarifas | Tramos locales estándar | A veces impuestos de compra más altos; retenciones sobre ingresos de alquiler |
| Documentos | Identificación básica y comprobante de ingresos | Paquete KYC/SoF ampliado; certificado de residencia fiscal; posibles traducciones |
| Plazos | Aprobaciones más rápidas | Verificaciones adicionales pueden añadir semanas |
Preparación paso a paso
1) Defina su perfil de comprador. Aclare el propósito (vivir, invertir, uso mixto), residencia fiscal y fuente de fondos (ahorros, venta de activos, dividendos).
2) Prepare su paquete de documentos. Pasaporte, comprobante de domicilio, NIF, evidencia de ingresos/activos, extractos bancarios recientes y una breve narrativa sobre la fuente de fondos. Agregue traducciones certificadas donde sea necesario.
3) Verifique las normas de propiedad con anticipación. El pleno dominio puede estar permitido, pero ciertas zonas solo permiten arrendamiento o requieren permisos. Confirme antes de pagar un depósito.
4) Explore la financiación. Si necesita una hipoteca, espere mayor equidad y más preguntas. Considere los plazos de preaprobación y tipos de tasa (fija/variable).
5) Establezca un método de pago seguro. Utilice un fideicomiso donde esté disponible, o una transferencia directa con salvaguardas contractuales y prueba sólida (por ejemplo, MT103). Si desea apoyo estructurado sobre documentos, plazos y coordinación de proveedores, lea más sobre nuestros servicios de asesoramiento en bienes raíces.
Costos típicos para no residentes
| Elemento de costo | Rango indicativo | Notas |
|---|---|---|
| Reserva / depósito | 5–10% | Reserva el trato; se acredita al finalizar |
| Impuestos de compra | 3–12% | A veces más altos para no residentes |
| Notaría y registro | 0.2–1.0% | Ejecutar escritura e inscripción de tierras |
| Asesoría legal | 0.5–1.5% | Revisión de contrato y de título |
| Comisiones bancarias y de transferencia | 0.1–0.5% | Transferencias, MT103, margen de cambio |
| Comisiones de hipoteca | 1–2% | Comisiones de gestión y prima de riesgo |
Documentos de la transacción — mantenga este paquete listo
Carta de oferta; acuerdo de reserva/preliminar; contrato final/escritura; extracto de título reciente o referencia de escritura; catastral/plano; autorización del vendedor para vender; reglamentos de condominio/HOA (si los hay); declaración de finalización/factura; evidencia bancaria de transferencias (por ejemplo, MT103).
Cómo hacer los pagos más seguros
Implemente controles de fideicomiso en el contrato si paga directamente: vincule cada pago a un documento que recibirá (escritura, llaves, autorización). Alinee su narrativa de transferencia con el contrato o factura, y mantenga copias de MT103. Para obtener orientación sobre rutas seguras y pagos trazables, consulte más sobre el soporte para pagos transfronterizos seguros.
Dos notas de expertos
“Si es no residente, asuma que el banco pedirá el doble de documentos: prepare con antelación.” — Noah, Especialista en Hipotecas, VelesClub Int.
“La propiedad puede estar abierta en ley, pero limitada en la práctica: verifique con el extracto del registro, no solo con el vendedor.” — Elena, Asesora Senior de Bienes Raíces, VelesClub Int.
Errores comunes (y soluciones fáciles)
Esperar condiciones hipotecarias de residente → planificar más equidad o estar listo para negociar el precio y los plazos.
Omitir verificaciones de permisos → confirmar las normas y aprobaciones de la zona antes del depósito.
Paquete KYC/SoF tardío → prepáralo antes de las visitas para evitar retrasos bancarios.
Pago único sin prueba → utilizar etapas o mantener un último tramo; siempre mantener evidencia bancaria.
Preguntas frecuentes
¿Pueden los no residentes ser propietarios a título pleno? A veces sí, a veces solo arrendamiento. Siempre verifique la zona y la clase de propiedad.
¿Los no residentes pagan más impuestos? A menudo sí, al momento de la compra, y puede haber retenciones sobre los ingresos por alquiler.
¿Puedo obtener una hipoteca? Es posible, pero con mayor equidad, menos opciones de bancos y controles más estrictos.
¿Cuáles son los documentos esenciales? Pasaporte, comprobante de dirección, NIF, extractos bancarios, comprobante de ingresos y una breve narrativa sobre la fuente de fondos, con traducciones donde sea necesario.
Próximos pasos
Si desea un proceso completo —desde normas y financiación hasta documentos y cierre— aprenda más sobre nuestros servicios. VelesClub Int. apoya a los compradores con pagos conformes, debida diligencia y cierres coordinados en todo el mundo.
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