Invertir en bienes raíces internacionales puede ser emocionante y rentable, pero también es legalmente complejo. Cada país tiene su propio conjunto de normas que regulan lo que los extranjeros pueden y no pueden hacer en términos de propiedad. Estas leyes pueden afectar sus derechos, su capacidad para generar ingresos por alquiler e incluso su estatus de visa.

Esta guía describe las principales leyes de propiedad en mercados populares y destaca lo que los compradores internacionales deben tener en cuenta en 2025.

Por qué existen las leyes de propiedad extranjera

Los países imponen restricciones para:

• Proteger los intereses nacionales y el patrimonio cultural

• Prevenir burbujas especulativas en el mercado inmobiliario.

• Mantener la asequibilidad de la vivienda para los ciudadanos.

• Asegurar que la inversión extranjera esté alineada con los objetivos económicos nacionales.

1. Tailandia

• Propiedad de tierras: Los extranjeros no pueden poseer tierras directamente.

• Condominios: Los extranjeros pueden poseer hasta el 49% de las unidades en un edificio de condominios (por área).

• Opción de arrendamiento: Los arrendamientos renovables de 30 años son comunes.

• Alternativa: Algunos utilizan empresas tailandesas para poseer tierras, pero esto puede ser arriesgado y a menudo ilegal si el extranjero controla la empresa.

• Tendencia reciente: El gobierno está considerando relajar las restricciones de propiedad en zonas de inversión designadas.

2. Portugal

• Propiedad plena: Totalmente permitida.

• Visa dorada: Aún disponible a través de ciertas compras de propiedades (principalmente en regiones del interior).

• Restricciones: Las propiedades en ciudades costeras como Lisboa y Oporto ya no califican para visas de residencia.

• Impuestos: Los residentes no habituales pueden beneficiarse de exenciones fiscales por hasta 10 años.

3. Emiratos Árabes Unidos (EAU)

• Zonas de propiedad: Los extranjeros pueden comprar propiedades de libre tenencia en áreas designadas.

• Lugares populares: Dubai Marina, Centro de Dubai, Palm Jumeirah y Yas Island (Abu Dhabi).

• Residencia a largo plazo: La inversión en bienes raíces puede calificarlo para una visa dorada de 10 años (inversión mínima de AED 2 millones).

• Estructuras corporativas: La compra a través de empresas offshore o de tierra firme está permitida con la debida licencia.

4. Turquía

• Propiedad plena: Disponible para la mayoría de las nacionalidades.

• Ciudadanía por inversión: La compra de una propiedad de $400,000 califica para la ciudadanía turca acelerada.

• Aprobación militar: Las propiedades cerca de zonas restringidas requieren la aprobación del Ministerio de Defensa.

• Límite de propiedad extranjera: Los extranjeros no pueden poseer más del 10% de la tierra en un distrito determinado.

5. Indonesia (Bali)

• Propiedad de tierras: No se permite la propiedad directa.

• Modelo de arrendamiento: Los extranjeros utilizan arrendamientos de 25 a 30 años con opciones de extensión.

• Hak Pakai (derecho de uso): Un derecho de propiedad de largo plazo otorgado a extranjeros, con ciertas restricciones.

• Propiedad con empresa: Algunos extranjeros establecen PT PMA (empresa de inversión extranjera), pero esto conlleva altos requisitos de cumplimiento.

6. España

• Propiedad plena: Totalmente legal para extranjeros.

• Acceso a la visa dorada: Disponible para compras superiores a €500,000.

• Reglas de alquiler: Varían según la región; algunas ciudades (como Barcelona) tienen prohibiciones de alquileres a corto plazo.

• Impuesto sobre ganancias de capital: Aplica al reventa; existen exenciones para residentes de la UE a largo plazo.

7. Grecia

• Propiedad plena: Permitida para extranjeros, con pequeñas restricciones en zonas militares.

• Visa dorada: €250,000 (aumentando a €500,000 en ciudades importantes).

• Registro de propiedad: Debe registrarse en el catastro nacional (registro de tierras).

8. Estados Unidos

• Propiedad plena: Sin restricciones por nacionalidad.

• Impuestos sobre propiedades: Se aplican a nivel local.

• Riesgo de impuesto sobre sucesiones: Los no residentes enfrentan una alta exposición a impuestos sobre herencias—hasta el 40%.

• Estrategia de LLC: Los extranjeros a menudo utilizan LLCs estadounidenses para proteger activos y reducir impuestos sobre sucesiones.

Señales de alerta legales a evitar

1. Estructuras de nominado: Utilizar locales o empresas ficticias para evadir leyes puede llevar a confiscación y acciones legales.

2. Desarrolladores no registrados: Siempre verifique si un desarrollador está licenciado y cumple con la normativa.

3. Promesas engañosas: Sea escéptico de los agentes que prometen retornos garantizados o una ciudadanía rápida.

4. Documentación incompleta: Asegúrese de que los contratos estén notariados, registrados y traducidos si es necesario.

5. Disputas de título: Utilice un seguro de título donde esté disponible.

Cómo protegerse legalmente

• Contrate a un abogado inmobiliario local: Que hable su idioma y tenga experiencia internacional.

• Realice una debida diligencia: Verifique los títulos de propiedad, las leyes de zonificación y los antecedentes de los desarrolladores.

• Entienda las normas de salida: Algunos países restringen la reventa a extranjeros o imponen impuestos especiales.

• Consiga todo por escrito: Los acuerdos verbales rara vez son exigibles internacionalmente.

Implicaciones fiscales y de reporte

Poseer propiedades en el extranjero puede requerir:

• Declarar activos en su país de origen

• Presentar informes anuales sobre propiedad o ingresos por alquiler

• Comprender los tratados de doble imposición

Reflexiones finales

Invertir en propiedades extranjeras puede ofrecer beneficios financieros y de estilo de vida, pero solo cuando opera dentro del marco legal. Ignorar las leyes de propiedad puede llevar a multas, pérdidas de inversión y revocación de visas. Con la orientación legal adecuada, los bienes raíces pueden ser una herramienta poderosa para la diversificación global y la libertad personal.

Asegúrese de que las llaves de su propiedad soñada vengan con el acceso legal adecuado.