¿Por qué Bélgica?

• Ubicación central en Europa, miembro estable de la UE y la OTAN

• Alta población expatriada debido a las instituciones europeas (Bruselas)

• Mercado multilingüe: neerlandés, francés e inglés

• Buena demanda de alquiler por parte de diplomáticos, estudiantes y profesionales

• Precios asequibles en comparación con otras capitales de Europa occidental

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Bélgica?

Sí—los individuos y empresas extranjeras tienen los mismos derechos que los locales para comprar, arrendar o desarrollar propiedades residenciales y comerciales.

• No hay restricciones de nacionalidad o residencia

• Buena protección bajo marcos legales y derecho civil

Programas de residencia y permisos 2025

• No hay visa dorada ni esquema de residencia basado en propiedades

• Las opciones estándar incluyen permisos basados en empleo, emprendimiento y reagrupación familiar

• Poseer bienes raíces puede apoyar las solicitudes de permisos demostrando vivienda estable, pero no es suficiente por sí solo

Proceso legal para comprar propiedades

1. Obtén un número de impuesto belga (Número BCE/BTW)

2. Contrata a un notario y/o abogado para apoyo legal

3. Firma un compromis de vente/koopovereenkomst (acuerdo preliminar) con un depósito (~10%)

4. Realiza la debida diligencia: búsqueda de títulos, restricciones de planificación, posibles gravámenes

5. Escritura final firmada en la oficina del notario

6. El notario registra la escritura en el Registro de la Propiedad

7. Paga todos los impuestos y tasas de transacción aplicables

Impuestos y tarifas

• Impuesto de registro (el ‘droit d’enregistrement’ / registratierecht):

  • Flandes: 3% (tasa reducida para primeras viviendas)

  • Bruselas y Valonia: 12.5%–15% (varía según la región y el tipo de propiedad)

• Honorarios de notario y legales: ~1%–1.5%

• Honorarios de agentes: Generalmente pagados por el vendedor (~3%)

• Impuesto anual sobre la propiedad (‘précompte immobilier’ / onroerende voorheffing): 0.25%–1.25%, depende de la ubicación y la propiedad

• Impuesto sobre las ganancias de capital:

  • Personas privadas: exento si es residencia principal (tenida 5+ años); de lo contrario, gravado a ~16.5%

  • Empresas: impuestos como ingreso corporativo regular

• Impuesto sobre la renta de alquiler:

  • Basado en el ingreso catastral + alquiler real—tasa efectiva del 25%–50% dependiendo de la región

Disponibilidad de hipotecas para extranjeros

• Los bancos belgas pueden prestar a no residentes con documentación de ingresos robusta

• El LTV suele estar limitado al 70–80% para no residentes

• Las tasas de interés en 2025 varían entre ~2.5%–4%, dependiendo del cliente y el plazo del préstamo

• El financiamiento es más accesible para ciudadanos de la UE y aquellos con vínculos en Bélgica

¿Es Bélgica adecuada para ti?

✅ Ideal para:

• Inversores que buscan entrar en mercados estables de la UE con bajo riesgo cambiario

• Expatriados o personal de instituciones de la UE que necesitan vivienda de alquiler en Bruselas

• Constructores a largo plazo de carteras de alquiler en ciudades importantes

❌ Menos ideal para:

• Compradores que esperan que la inversión en propiedades otorgue residencia

• Inversores que buscan altos rendimientos a corto plazo—los retornos son moderados

• Aquellos desanimados por altos impuestos de compra iniciales

Principales lugares para comprar en Bélgica (2025)

Bruselas (Barrio Europeo, Ixelles, Saint-Gilles)

• Alta demanda, inquilinos seguros: instituciones y expatriados impulsan el mercado de alquiler

• Las áreas centrales son costosas pero ofrecen ingresos de alquiler estables

Amberes (Zuid, Antwerpen-Centrum)

• Principal puerto y centro cultural

• Rendimientos de alquiler sólidos y precios ligeramente más bajos que en Bruselas

Gante (Binnenstad, Ledeberg)

• Ciudad universitaria con crecimiento tecnológico, alta demanda de alquileres por estudiantes

Leuven

• Importante centro académico cerca de Bruselas, sólido mercado de alquiler a largo plazo

Lieja y Namur

• Asequibles con economías locales en desarrollo, buenas para inversores con presupuesto

Resumen de rendimiento de alquiler y ROI

Tendencias en 2025

• La alta demanda en Bruselas está empujando los precios; la oferta sigue siendo ajustada

• Se está formando un gran stock de vivienda impulsado por instituciones y fondos

• La vivienda estudiantil continúa creciendo en Gante y Leuven

• Cambios en las políticas hacia vivienda social y regulación de alquileres pueden influir en los retornos

Errores comunes a evitar

• Subestimar las diferencias regionales en el impuesto de registro

• Pasar por alto la planificación del impuesto sobre la renta de alquiler, especialmente si la propiedad se alquila

• Ignorar las leyes de protección de inquilinos: favorecen fuertemente a los inquilinos a largo plazo

• Pagar de más en distritos prime sin una sólida demanda de alquiler

• Pasar por alto obligaciones como certificados de eficiencia energética e inspecciones de edificios

Conclusión

Bélgica ofrece un mercado inmobiliario moderno y multilingüe en la UE, con una demanda estable y rendimientos razonables. Aunque los costos iniciales pueden ser altos en Bruselas y Valonia, las perspectivas de alquiler a largo plazo son sólidas en ciudades clave. Los compradores extranjeros se benefician de políticas abiertas y claridad legal—solo hay que tener en cuenta los impuestos, las reglas para inquilinos y las especificidades de la ubicación para realizar inversiones inteligentes a largo plazo.