¿Por qué los Países Bajos?

• Ubicación estratégica en Europa Occidental con ecosistemas comerciales y de intercambio sólidos.

• Alta población de expatriados, impulsada por corporaciones globales y agencias de la UE.

• Excelentes servicios públicos, educación y un diseño urbano amigable con las bicicletas.

• La demanda de alquiler se mantiene fuerte entre internacionales y estudiantes.

• Viviendas ecológicas y centros de innovación impulsan desarrollos modernos.

¿Pueden los Extranjeros Comprar Propiedades en los Países Bajos?

Sí, las personas y empresas extranjeras pueden comprar libremente propiedades residenciales y comerciales.

• Sin restricciones de nacionalidad o residencia.

• Derechos completos sobre la propiedad y protección legal, igual a la de los ciudadanos neerlandeses.

Programas de Residencia y Permisos 2025

• No hay “Visa Dorada” ni residencia vinculada a la propiedad.

• Residencia estándar basada en permisos de trabajo, Tarjeta Azul de la UE, reagrupación familiar o visas para inversores de alto valor (independientemente de la propiedad inmobiliaria).

• La compra de una propiedad puede respaldar las solicitudes de visa al proporcionar prueba de alojamiento, pero no otorga derechos por sí misma.

Proceso Legal de Compra de Propiedades

1. Buscar una propiedad y negociar con el agente/vendedor.

2. Firmar un acuerdo de compra (koopovereenkomst) y pagar un depósito (≈10%).

3. Finalizar la hipoteca, si aplica (se recomienda preaprobación).

4. Debida diligencia: inspecciones de edificios, condiciones de la propiedad.

5. Escritura de transferencia firmada en la oficina del notario (notario requerido por ley).

6. Registrar la escritura en el Registro de la Propiedad (Kadaster) a través del notario.

7. Pagar los impuestos y tarifas asociados, la finalización se concluye en el notario.

Impuestos y Tarifas

• Impuesto de Transferencia: 2% para compradores residenciales, 8% para propiedades en alquiler o segundas viviendas.

• Honorarios de Notario y Registro: Aproximadamente 1%–1.5%.

• Honorarios del Agente Inmobiliario: Normalmente pagados por el vendedor (≈1%–2%).

• Impuesto Anual sobre Propiedades: Basado en el municipio: ≈0.1%–0.2% del valor WOZ.

• Impuesto sobre Ganancias de Capital: No aplicable a individuos en residencias principales a menos que haya actividad empresarial; las propiedades de empresas pueden estar sujetas a impuestos.

• Impuesto sobre Ingresos de Alquiler:

  • Los propietarios privados son gravados bajo la Caja 3 (“impuesto sobre rendimiento presunto”) al 30% sobre los ingresos estimados.

  • Los propietarios profesionales pueden estar bajo la Caja 1 (hasta 49.5%).

Disponibilidad de Hipotecas para Extranjeros

• Los bancos neerlandeses ofrecen hipotecas a compradores no pertenecientes a la UE, a menudo requiriendo:

  • LTV limitado a ≈70–80%.

  • Prueba de ingresos, cuenta bancaria local y posiblemente residencia.

• Las tasas de interés en 2025 son aproximadamente del 3% al 5%, variando con el período de plazo fijo y el perfil.

• Los compradores con residencia o contratos laborales en la UE obtienen términos más competitivos.

¿Es los Países Bajos Adecuado para Ti?

✅ Ideal para:

• Inversores que buscan mercados de vivienda de la UE estables y transparentes.

• Profesionales y expatriados que trabajan en ciudades neerlandesas.

• Portafolios de alquiler con rendimientos a largo plazo y bajo riesgo de gestión.

• Amantes de la inversión ecológica: nuevos desarrollos con certificación de sostenibilidad.

❌ Menos ideal para:

• Compradores que esperan financiamiento hipotecario sin ingresos o vínculos de residencia.

• Flippers a corto plazo: los costos de transacción y la regulación del mercado ralentizan las ganancias.

• Buscadores de casas vacacionales: restricciones para segundas viviendas aplican en algunas zonas costeras.

Mejores Lugares para Comprar en los Países Bajos (2025)

Ámsterdam (Centrum, Oost, Zuid)

• Fuerte demanda de alquiler, stock nuevo limitado.

• Oportunidades para inquilinos internacionales y apreciación del capital.

Utrecht

• Centro logístico con población joven y ambiente urbano vibrante.

• Demanda creciente de alquileres para estudiantes y familias.

Róterdam (Kop van Zuid, Delfshaven)

• Principal puerto y área de regeneración que atrae a profesionales y familias.

La Haya

• Núcleo gubernamental y diplomático con necesidades de alquiler estables e inquilinos internacionales.

Leiden & Groningen

• Ciudades universitarias con altos rendimientos en el mercado de vivienda estudiantil.

Resumen de Rendimientos de Alquiler y ROI

• Las ciudades más pequeñas a menudo ofrecen retornos netos ligeramente superiores debido a precios de compra más bajos.

Tendencias en 2025

• La demanda de alquiler seguirá siendo fuerte impulsada por el crecimiento poblacional y la urbanización.

• Las certificaciones de sostenibilidad y la vivienda eficiente en energía son cada vez más valoradas.

• La escasez de stock de alquileres del mercado medio está impulsando el desarrollo de esquemas de co‑living.

• El crecimiento regional aumenta en ciudades satélites debido a la presión de asequibilidad en las ciudades principales.

Errores Comunes a Evitar

• Subestimar las tasas de impuesto de transferencia, especialmente en alquileres o segundas viviendas.

• No verificar las restricciones de zonificación y las normas de casas vacacionales en las zonas costeras.

• Omitir la planificación fiscal alrededor del rendimiento de la Caja 3 y las suposiciones de capital.

• Ignorar la calidad de la construcción: muchos pisos requieren aislamiento o modernización.

• Suponer que la compra de la propiedad otorga algún derecho a residir o trabajar.

Conclusión

Los Países Bajos ofrecen un entorno inmobiliario seguro, transparente y bien regulado, ideal para inversores a largo plazo, expatriados y compradores conscientes del medio ambiente. Aunque los impuestos y regulaciones iniciales requieren una planificación cuidadosa, la demanda de alquiler estable y el crecimiento del capital subrayan su atractivo.

Enfócate en propiedades modernas y eficientes en energía en ciudades clave, asegure financiamiento con vínculos locales y estructura la propiedad con miras a la optimización fiscal, y los Países Bajos pueden ofrecer retornos confiables hasta 2025 y más allá.