Impuestos internacionales sobre bienes raíces (2025): guía para compradores
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24/9/2025
Impuestos internacionales sobre bienes raíces (2025): guía para compradores
Al comprar una propiedad en el extranjero te enfrentas a impuestos en cuatro momentos: compra, tenencia, ingresos por alquiler y venta. Esta guía explica cada impuesto con términos sencillos, muestra rangos típicos y ofrece una manera rápida de estimar tu carga fiscal antes de comprometerte.
Tipos de impuestos a lo largo de la operación — tabla rápida
| Etapa | Impuesto / tasa | Rango típico | Quién paga | Observaciones |
|---|---|---|---|---|
| Compra | Impuesto de timbre / impuesto de transferencia o IVA en obra nueva | 3–10% (el IVA puede ser mayor en obra nueva) | Comprador | Varía según tramos de precio y tipo de propiedad |
| Compra | Honorarios notariales y registrales | 0.2–1.0% | Comprador | Otorgamiento de la escritura e inscripción en el registro |
| Tenencia | Impuesto anual sobre la propiedad | 0.1–1.0% del valor tasado | Propietario | La valoración difiere según el municipio |
| Ingresos | Impuesto sobre ingresos por alquiler / retenciones | 10–30% sobre neto o bruto | Propietario | Los tipos y las deducciones dependen de la residencia fiscal y la estructura |
| Salida | Impuesto sobre plusvalías | 5–28% sobre la ganancia | Vendedor | El periodo de tenencia y las exenciones reducen la carga |
| Patrimonio / otros | Impuestos sobre el patrimonio / de solidaridad, recargos locales | Depende de la jurisdicción | Propietario | Se aplica solo en algunos países/regiones |
Qué altera tu factura fiscal
| Factor | Efecto | Qué hacer |
|---|---|---|
| Tipo de propiedad | Las obras nuevas pueden gravarse con IVA; las reventas suelen pagar impuesto de transferencia | Confirma qué régimen aplica antes de pagar el depósito |
| Uso (vivienda vs alquiler) | Los ingresos por alquiler pueden generar retenciones y obligaciones de declaración | Registra los gastos deducibles; revisa las normas para alquileres de corta estancia |
| Forma de propiedad | Personal vs empresa (SPV) cambia tipos y obligaciones | Modela ambas opciones; incluye costes administrativos y bancarios |
| Periodo de tenencia | Una tenencia más larga puede reducir el impuesto sobre plusvalías | Consulta reglas de reducción progresiva y exenciones |
| Residencia fiscal | Determina dónde se grava la renta y si se aplican créditos | Usa convenios para evitar la doble imposición (CDI) para evitar la doble tributación |
| Financiación | La deducibilidad de intereses varía según el país | Conserva comprobantes bancarios; verifica los límites locales en deducciones |
Método simple para estimar antes de comprar
Regla general: Los impuestos y tasas de compra suelen sumar 4–12% sobre el precio. El impuesto anual puede ser 0.1–1.0% del valor tasado. Si alquilas, planifica un impuesto de 10–30% sobre la renta neta o bruta según el régimen. Las plusvalías a la salida pueden suponer 5–28% de la ganancia, reducidas por deducciones y por el periodo de tenencia.
Ejemplo práctico (solo ilustrativo)
Precio: 300,000. Impuestos/tasas de compra al 8% ≈ 24,000. Impuesto anual al 0.5% sobre 300,000 ≈ 1,500. Alquiler 18,000/año; neto tras gastos 14,000; impuesto sobre la renta al 20% ≈ 2,800. Venta posterior a 360,000 → ganancia 60,000; impuesto sobre plusvalías al 15% ≈ 9,000 (antes de exenciones). Confirma siempre los tramos locales.
Documentos que solicitará la parte fiscal
Contrato/escritura de compraventa; facturas y comprobantes de pago; copias MT103 bancarias; tasación o notificaciones de valoración; contratos de alquiler y recibos; facturas de gastos (seguros, comunidad, reparaciones); extractos de préstamos; certificado de residencia/identificación fiscal; formularios para solicitar alivio por convenio (si procede).
Propiedad personal vs societaria (visión general)
Personal: configuración más sencilla y menos obligaciones formales; los ingresos y las ganancias tributan a tu nombre. Sociedad (SPV): puede ayudar en copropiedades o para sortear ciertas restricciones; conlleva costes administrativos, obligaciones societarias y requisitos bancarios/KYC más estrictos. Modela ambas opciones incluyendo el coste total (impuestos + administración + banca).
Declaraciones transfronterizas y doble imposición
Muchos países tienen convenios de doble imposición (CDI). Normalmente, los ingresos por alquiler se gravan donde está el inmueble; tu país de residencia también puede gravarlos pero suele conceder un crédito. Conserva pruebas y presenta las declaraciones a tiempo en ambos países para aplicar los créditos correctamente. En perfiles complejos (varios ingresos, cambios de residencia), consulta más sobre asesoramiento fiscal y de estructuración.
Dos notas de expertos
“Registra cada euro o dólar que gastes en la propiedad — unos registros limpios suelen reducir la base imponible sobre los ingresos y a la venta.” — Maya, consultora fiscal y de estructuración, VelesClub Int.
“Antes de firmar, valora el coste total: impuesto de compra ahora, impuesto anual después y de salida más adelante — ese es tu rendimiento real.” — Diego, analista de mercado, VelesClub Int.
Errores comunes (y soluciones rápidas)
Olvidar que el IVA/impuesto de transferencia depende del tipo de propiedad → confirma el régimen pronto.
Dar por hecho que el alquiler está libre de impuestos → verifica las retenciones y las obligaciones de declaración antes de ponerlo en alquiler.
No tener prueba de la transferencia → conserva el MT103 y asegúrate de que el relato coincida con el contrato.
Ignorar recargos locales → algunas ciudades aplican un % adicional sobre segundas residencias.
Preguntas frecuentes
¿El impuesto de compra es siempre el mismo? No — depende de los tramos de precio, del tipo de propiedad y de la ubicación.
¿Puedo deducir gastos del alquiler? A menudo sí (gestión, reparaciones, intereses), pero las reglas varían.
¿Los convenios de doble imposición eliminan todos los impuestos? No — normalmente conceden un crédito, no una exención total.
¿Una empresa siempre reduce impuestos? No necesariamente; añade los costes administrativos y bancarios antes de decidir.
Próximos pasos
Si quieres un plan único que cubra impuestos, documentación y pagos seguros de principio a fin, conoce más sobre nuestros servicios. VelesClub Int. acompaña a compradores con pagos conformes, due diligence y cierres coordinados en todo el mundo.
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