¿Por qué Grecia?

Grecia ofrece una combinación de atractivo por estilo de vida e inversión, con:

• Un clima mediterráneo y costas pintorescas

• Ciudades históricas, islas vibrantes y una rica cultura

• Programa Golden Visa (con términos revisados)

• Precios asequibles en comparación con Europa Occidental

• Fuertes mercados turísticos y de Airbnb

¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Grecia?

Sí—los extranjeros pueden comprar propiedades legalmente en Grecia, sin requerimientos de ciudadanía o residencia. Sin embargo:

• Los ciudadanos no pertenecientes a la UE pueden enfrentar algunas restricciones en zonas fronterizas o insulares (por ejemplo, cerca de Turquía o áreas militares), requiriendo autorización del Ministerio de Defensa.

• Los ciudadanos de la UE no enfrentan ninguna restricción.

Tanto individuos como empresas extranjeras pueden comprar, arrendar o desarrollar propiedades.

Actualización del Golden Visa 2025

A partir de 2025, el programa Golden Visa de Grecia permite la residencia a inversores en propiedades con:

• €250,000 de inversión mínima (aplicable solo en regiones seleccionadas)

• Umbral de €500,000 en zonas de alta demanda:

  • Atenas (Centro, Norte, Sur)

  • Salónica

  • Santorini y Míkonos

Beneficios clave:

• Residencia renovable por 5 años

• Sin requerimiento de estancia

• Incluye cónyuge, hijos menores de 21 años y padres

• Vía para obtener residencia permanente o ciudadanía en la UE (tras 7+ años de residencia y prueba de idioma)

Proceso Legal de Compra de Propiedad

1. Obtener un Número de Identificación Fiscal griego (AFM)

2. Abrir una cuenta bancaria local

3. Contratar a un abogado local (para diligencia debida y revisión de contratos)

4. Firmar acuerdo preliminar y pagar depósito (10%)

5. Realizar verificación de la propiedad: Título legal, permisos de planificación, deudas

6. Contrato final firmado en la oficina del notario

Impuestos y Tarifas

• Impuesto de transferencia: 3% del valor de la propiedad

• Honorarios notariales: 1%–1.5%

• Honorarios de abogados: 1%–2%

• Comisión de agentes: 2%–3% (normalmente pagada por el comprador)

• Impuesto anual sobre la propiedad (ENFIA): Basado en el tamaño y ubicación, generalmente bajo para casas pequeñas

Disponibilidad de Hipotecas para Extranjeros

Los bancos griegos ofrecen financiamiento limitado para no residentes. Los compradores en efectivo dominan el mercado.

Si se ofrece una hipoteca:

• Hasta un 50% de LTV

• Tasas de interés ~5%–6% (promedio de 2025)

• Se requiere comprobante de ingresos y expediente crediticio internacional

¿Es Grecia adecuada para ti?

✅ Mejor para:

• Jubilados que buscan un estilo de vida asequible en la UE

• Familias y nómadas digitales (especialmente en Atenas y Salónica)

• Inversores que buscan ingresos por Airbnb en destinos turísticos

• Buscadores de ciudadanía/residencia a través del Golden Visa

❌ Menos ideal para:

• Compradores que buscan un rápido crecimiento de capital (la apreciación es constante pero lenta)

• Aquellos que necesitan una rápida reventa o liquidez

• Inversores que no están familiarizados con la burocracia local (puede ser compleja sin guía)

Principales lugares para comprar en Grecia (2025)

Atenas

• Capital urbana con encanto cultural y barrios asequibles

• Alta demanda de alquiler (tanto a largo como a corto plazo)

• Áreas a observar: Koukaki, Pangrati, Kolonaki, Exarchia, Glyfada (de lujo)

Salónica

• Centro cultural y empresarial del norte

• Fuertes mercados estudiantiles y de alquiler

• Mejor para compradores con un presupuesto medio y nuevos inversores de ciudad

Creta

• La isla más grande con vida urbana (Heraklion, Chania) y pueblos costeros

• Atrae a jubilados, familias y buscadores de segundas residencias

Santorini & Míkonos

• Zonas de alquiler a corto plazo de alta gama

• Oferta limitada, precios altos—mejor para inversores de lujo

Peloponeso & Halkidiki

• Propiedades rurales y costeras asequibles

• Ideales para estancias a largo plazo y presupuestos de entrada más bajos

Rendimiento de Alquiler y Resumen de ROI

Nota: Se requieren licencias de Airbnb y pueden ser limitadas en algunas zonas.

Tendencias en 2025

• Las regiones de Golden Visa desplazan la demanda hacia áreas menos saturadas

• Aumento del interés en propiedades sostenibles y fuera de la red

• Mejoras en la infraestructura que facilitan el acceso a pueblos más pequeños

• Afuencia de nómadas digitales que impulsa la demanda en ciudades del continente

Errores Comunes a Evitar

• Pagar de más en áreas turísticas sin investigar la demanda de alquiler

• Omitir la diligencia debida legal sobre títulos, zonificación o legalidad de renovaciones

• Ignorar los umbrales de zonificación del Golden Visa

• No presupuestar para impuestos y tarifas de traducción/legal

• Retrasos en la emisión de permisos para Airbnb o renovaciones

Conclusión

Grecia sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más accesibles de Europa para compradores extranjeros. Con reglas claras, precios moderados y opciones de visa, atrae a una amplia audiencia, desde quienes buscan un estilo de vida hasta inversores globales.

La clave es comprar inteligentemente en la ubicación adecuada, entender los nuevos umbrales del Golden Visa y trabajar con profesionales locales experimentados.

Grecia ofrece una combinación atemporal: mar, historia, gastronomía—y ahora, inversión segura.