¿Por qué invertir en bienes raíces en Montenegro en 2025?

Montenegro ha evolucionado rápidamente de ser una joya oculta a uno de los mercados emergentes más atractivos de Europa en el sector inmobiliario. Su impresionante costa adriática, régimen fiscal favorable y plena propiedad para extranjeros lo hacen especialmente atractivo para inversionistas globales, jubilados y trabajadores remotos.

Razones clave para invertir en 2025:

• Plena propiedad en libre disposición para extranjeros

• Sin restricciones en tipo de propiedad o ubicación

• Precios asequibles en comparación con Europa occidental

• Atractivo legado de ciudadanía por inversión (programa cerrado en 2022, pero la demanda persiste)

• Impuesto personal y corporativo bajo (9–15%)

• Moneda euro (aunque aún no es miembro de la UE)

• Alto tráfico de turistas y una economía de alquiler a corto plazo (STR) en crecimiento

¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en Montenegro?

Sí—se permite el 100% de propiedad extranjera. No existen limitaciones sobre nacionalidad, tipo de propiedad o región.

Derechos legales de propiedad:

• Los extranjeros pueden poseer bienes raíces residenciales y comerciales tanto de manera individual como a través de una empresa.

• La compra de terrenos agrícolas está restringida, pero se puede adquirir a través de una empresa montenegrina.

• Las propiedades pueden ser revendidas o alquiladas sin restricciones.

• Plenos derechos de herencia para no ciudadanos.

Nota: El programa de Ciudadanía por Inversión finalizó en 2022, pero las rutas de residencia siguen disponibles.

¿Para quién es adecuado Montenegro?

✅ Mejor para:

• Europeos e inversionistas globales que buscan propiedades asequibles frente al mar o en la montaña.

• Compradores de estilo de vida: jubilados, trabajadores remotos, nómadas digitales.

• Inversionistas en alquileres a corto plazo (mercado amigable para Airbnb/Booking).

• Buscadores de segunda vivienda de los Balcanes, Rusia, EAU y Europa occidental.

❌ Menos adecuado para:

• Compradores que buscan grandes ganancias de capital a corto plazo.

• Inversionistas que necesitan liquidez a gran escala o arrendamientos corporativos.

Principales lugares para comprar propiedad en Montenegro (2025)

1. Kotor

• Ciudad costera declarada Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO con un encanto histórico.

• Alta demanda turística, los mejores rendimientos de alquiler a corto plazo.

• Nuevos desarrollos limitados = fuerte apreciación a largo plazo.

2. Budva

• Capital de la vida nocturna y del turismo de playa en Montenegro.

• Ideal para casas de vacaciones y apartamentos de alquiler.

• Amplia gama de puntos de precio desde estudios hasta villas frente al mar.

3. Tivat (Puerto Montenegro)

• Marina de lujo con una comunidad enfocada en yates.

• Popular entre expatriados, inversionistas en criptomonedas y compradores de segunda vivienda.

• Condominios de alta gama y residencias con servicios predominan.

4. Herceg Novi

• Alternativa más tranquila a Budva o Kotor.

• Creciente inversión en bienestar y ecoturismo.

• Atrae familias y jubilados.

5. Podgorica (Capital)

• Centro gubernamental y de negocios.

• Principalmente inversionistas en alquileres a largo plazo.

• Precios asequibles pero demanda limitada de turismo a corto plazo.

6. Žabljak & Durmitor (Áreas montañosas)

• Creciente interés en casas ecológicas, chalés y turismo invernal.

• Emergente para inversionistas en hospitalidad boutique.

¿Qué puedes comprar como extranjero en Montenegro?

• Apartamentos en cascos antiguos o nuevos desarrollos.

• Villas con vistas al mar o a la montaña.

• Terreno (con algunas restricciones en el uso agrícola).

• Hoteles, casas de huéspedes y edificios amigables para alquileres a corto plazo.

• Propiedad comercial en Podgorica o ciudades costeras.

Precios promedio de propiedades en 2025

Potencial de rendimiento de alquiler en 2025

Nota: La temporada de verano (junio–septiembre) impulsa la mayor parte de las ganancias de alquiler a corto plazo.

Proceso legal para comprar propiedad

• Firmar un contrato preliminar con depósito (generalmente del 10%).

• Realizar la debida diligencia con un abogado local.

• Contrato final notarizado ante un notario público.

• Registro en el Catastro de Bienes Raíces.

• Tiempo de transferencia de propiedad: 1–2 semanas.

Consejo: Trabaja con un abogado y notario inmobiliario bilingüe para evitar retrasos en la traducción o el proceso.

Impuestos y tarifas

• Impuesto de transmisión de propiedad: 3% (en propiedades re-vendidas).

• IVA: 21% (en nuevas construcciones; incluido en el precio).

• Impuesto anual sobre la propiedad: 0.1%–1% (basado en ubicación/valor).

• Honorarios de notario y legales: aproximadamente 1%–2% del precio de la propiedad.

Residencia a través de la propiedad

Comprar propiedad no otorga residencia automática, pero puedes solicitar un Permiso de Residencia Temporal si:

• Posees propiedad en Montenegro.

• Visitas el país anualmente.

• Demuestras medios financieros mínimos.

Este permiso es renovable anualmente, con un camino hacia la residencia permanente después de 5 años de estancia continua.

Oportunidades y desafíos

✅ Oportunidades:

• Desarrollo de lujo en etapas tempranas (Tivat, Puerto Montenegro).

• Áreas de turismo montañoso aún no explotadas (Durmitor, Kolasin).

• Políticas fiscales favorables para ingresos personales y empresariales.

• Las conversaciones de adhesión a la UE crean posibilidades a largo plazo.

⚠️ Desafíos:

• La infraestructura sigue desarrollándose en áreas interiores.

• Algunos retrasos burocráticos en el registro de propiedad.

• Barrera del idioma (el inglés es común en la costa, menos en el interior).

Reflexiones finales

El mercado inmobiliario de Montenegro ofrece una combinación única de encanto mediterráneo, claridad legal, plenos derechos de propiedad para extranjeros y rendimientos prometedores, especialmente en ciudades costeras. Para los inversionistas que buscan un destino europeo relativamente asequible y de alta calidad de vida, con una fuerte demanda de alquiler y sin riesgo de cambio de divisas (zona euro), Montenegro es un competidor serio en 2025.\