Cómo comprar una propiedad en el extranjero: pasos, costes e impuestos (Guía 2025)

Resumen

Esta guía le ofrece un camino simple y neutro respecto al país para comprar una vivienda en el extranjero. Verá los pasos clave, la documentación, las vías de pago, los plazos y cómo se traducen los costes reales en la práctica. El lenguaje es claro para facilitar su traducción a otros idiomas.

Paso a paso: de la búsqueda a las llaves

1. Defina su objetivo y presupuesto. ¿Vivienda principal, uso vacacional o inversión? Fije un presupuesto global (precio + impuestos + honorarios + viajes + mobiliario). Mantenga un colchón del 5–10% para imprevistos.
2. Preseleccione ubicaciones. Compare las normas de residencia, tipos de propiedad (dominio pleno/arrendamiento/condominio), clima, colegios y restricciones de alquiler. Verifique los derechos de propiedad básicos y la calidad del registro.
3. Prepare su documentación de comprador. Pasaporte, comprobante de domicilio (≤90 días), origen de fondos (salarios, ahorros, venta de un activo) y un archivo sencillo con PDFs limpios (no capturas de pantalla). Si procede, prepare traducciones juradas o un apostillado.
4. Planifique un viaje de inspección. Reserve 3–5 días para las zonas objetivo. Mantenga la agenda flexible. Concéntrese en 6–10 propiedades que encajen con su plan. Si aplica visado o reglas de tránsito, gestírelas con antelación.
5. Haga una oferta y firme una reserva. La reserva o contrato de compraventa (SPA) fija precio, fechas y condiciones. Mantenga la redacción breve y clara. Si se exige un depósito, considere mantenerlo en depósito en garantía o en una cuenta de cliente (segregada).
6. Realice la debida diligencia. Título, cargas, suministros, licencias de obra, situación de la comunidad. Solicite un extracto registral reciente y una lista clara de lo que se incluye en la venta.
7. Elija la vía de pago. Depósito en garantía para pagos por fases o con promotor; cuenta de cliente (segregada) o cierre notarial para ventas privadas sencillas. Alinee los horarios bancarios y las referencias para evitar retenciones.
8. Formalización y entrega. Firme ante notario o registrador (cuando proceda). Verifique que el titular libere los fondos solo tras comprobar la prueba de entrega (por ejemplo: el registrador expide el título). Recoja llaves y lecturas de suministros.
9. Posterior a la formalización. Dé de alta los suministros, contrate un seguro, pague impuestos o tasas de registro pendientes y guarde la documentación en una carpeta digital centralizada.

Lista de documentos (paquete básico)

• Identidad: pasaporte; en ocasiones un segundo documento (carné de conducir o DNI).
• Domicilio: factura de servicios o extracto bancario/tarjeta (emitido en los últimos 90 días).
• Origen de fondos: extractos bancarios (90–180 días), nóminas, contrato de venta de un activo, informes de dividendos/portafolio.
• Documentos de la operación: oferta/reserva, borrador de SPA, plano, inventario de lo incluido, datos del vendedor.
• Complementos (si se requieren): poder (para firma remota), traducciones juradas, apostilla/legalización.

Gastos que debe prever

Las cifras varían según el país e incluso la ciudad. Use esta tabla como mapa práctico de qué esperar y en qué rangos suelen situarse los importes.

Vías de pago (elija la adecuada)

Depósito en garantía (escrow): los fondos permanecen con un tercero neutral y se liberan solo cuando se demuestra una condición escrita y sencilla (por ejemplo: el registrador expide el título). Es la mejor opción para operaciones por fases o con promotor, o cuando busca máximo control.

Cuenta de cliente (segregada): los fondos los gestiona un profesional autorizado bajo un mandato breve (quién firma, qué pruebas se comprueban y pasos de respaldo). A menudo es más ágil para una venta privada sencilla.

Cierre notarial: el pago se confirma en directo en la firma; el vendedor recibe los fondos una vez el notario/registrador confirma que se han cumplido las condiciones.

Sea cual sea la opción, sincronice los cortes bancarios, los saltos de corresponsales y las referencias (MT103) para que la transferencia llegue y se acredite a tiempo.

Impuestos: en la compra, durante la tenencia y en la venta

• En la compra: impuesto de transmisión o IVA/GST, más notaría/registro. En obra nueva puede aplicarse IVA en lugar del impuesto de transmisión.
• Durante la tenencia: impuesto anual sobre la propiedad, cuotas de comunidad, impuesto sobre rentas si lo alquila y seguro.
• En la venta: impuesto sobre ganancias de capital en el país de la propiedad (y posiblemente en su país de residencia). Guarde todas las facturas y registros para demostrar su base de coste.

Esta guía tiene fines informativos. Para decisiones fiscales o legales en un país concreto, consulte a profesionales locales.

Plazos (ejemplo)

• Semana 1–2: oferta y reserva; comienza la debida diligencia.
• Semana 3–6: completar búsquedas, definir la vía de pago, reservar notario/registrador.
• Semana 6–10: ventana de formalización — sincronice cortes y documentos; entrega y lecturas de suministros.

Errores comunes (y soluciones sencillas)

Enviar una transferencia grande antes de que el contrato esté claro. Solución: utilice una reserva/SPA con una condición escrita y simple para la liberación.

Conversión de divisa no planificada. Solución: compare el coste total (tipo + comisiones) de “convertir antes” frente a “convertir en destino” — elija la opción más barata.

Faltas en el origen de fondos. Solución: muestre origen → su cuenta → pago en una cadena única con PDFs limpios.

Programar la formalización en un día festivo bancario. Solución: confirme los cortes y festivos públicos de ambos bancos.

Nombres de archivos desordenados y documentos en distintos idiomas. Solución: exporte PDFs claros, use nombres cortos en inglés y añada traducciones juradas cuando se requieran.

Preguntas frecuentes

¿Necesito un abogado para comprar en el extranjero? En muchos países los compradores utilizan un notario y un asesor legal independiente. Es recomendable contar con una revisión independiente del título y las licencias.

¿Cuánto efectivo debo reservar para tasas e impuestos? Un colchón práctico es del 8–12% sobre el precio si el IVA/impuesto de transmisión es relevante; menos en mercados de baja imposición.

¿Puedo comprar de forma remota? Sí, muchos compradores usan un poder notarial con elevación y, cuando procede, apostilla/legalización.

¿Qué vía de pago es la más segura? Para operaciones por fases o con promotor, depósito en garantía suele ser la opción más segura. Para una venta privada simple, una cuenta de cliente (segregada) con un mandato claro puede ser más rápida.

¿Qué documentos solicitan los bancos? Identidad, domicilio (≤90 días) y origen de fondos que demuestre de dónde viene el dinero y cómo llega a su cuenta.

Comentario de experto

“Mantenga su regla de liberación en una frase corta y prepare su SoF pronto — ahí es donde la mayoría de los compradores gana días.”
— Sofía, responsable de residencial