Von Experten ausgewählte Sekundärimmobilien in CangguHohe Anziehungskraft für Investitionen inHotspot für digitale Nomaden

Warum sollten Sie sich für Sekundärimmobilien in Canggu entscheiden

Canggu, einst ein ruhiges Küstendorf an der Südwestküste Balis, hat sich zu einem dynamischen Hotspot für internationale Immobilieninvestitionen entwickelt. Zwischen Seminyak und Tanah Lot gelegen, bietet es eine einzigartige Mischung aus entspannter tropischer Atmosphäre und modernem urbanem Flair. Mit seinen schwarzen Sandstränden, einer florierenden Café-Kultur, Yoga-Retreats, Boutiquen und Co-Working-Spaces zieht Canggu mittlerweile digitale Nomaden, langzeit Expatriates und globale Lifestyle-Investoren an.

Im Gegensatz zu Projekten in der Vorentwicklung beziehen sich Sekundärimmobilien auf fertiggestellte und betriebsbereite Objekte, die von einzelnen Eigentümern oder Investoren wieder verkauft werden. Dieses Marktsegment bietet eine sicherere und transparentere Kaufmöglichkeit, insbesondere in Zielen wie Canggu, wo die Entwicklung schnell voranschreitet und Risiken bei Off-Plan-Projekten erheblich sind. Investoren, die sofortige Belegung, Mieteinnahmen und klare Eigentumsdokumente suchen, ziehen oft den Wiederverkaufsmarkt vor.

Verfügbare Arten von Sekundärimmobilien

Der Sekundärmarkt in Canggu bietet eine breite Palette von Immobilienformaten, die verschiedene Käuferprofile berücksichtigen – von budgetbewussten Umziehenden bis hin zu Luxusinvestoren. Zu den häufigsten Kategorien gehören:

• Pachtvillen: Die Mehrheit der Sekundärvillen in Canggu wird auf Pachtbasis verkauft, in der Regel für 25–30 Jahre mit optionalen Verlängerungen. Diese Villen reichen von einfachen 1-Schlafzimmer-Einheiten (~$150.000) bis hin zu luxuriösen 4-Schlafzimmer-Anwesen ($400.000–$900.000), oft mit Pools, Gärten und Personalunterkünften ausgestattet.
• Eigentumswohnungen über lokale Nominee oder PMA: Indonesische Staatsbürger können Eigentumstitel (Hak Milik) halten, während Ausländer über legale PMA (ausländische Investitionsgesellschaften) darauf zugreifen können. Die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen ist jedoch entscheidend.
• Studio- und Boutique-Apartments: Fertig gebaute Wiederverkaufswohnungen, häufig in serviced buildings oder privaten Anlagen, sind ab ~$100.000 erhältlich, abhängig von Annehmlichkeiten und Lage.
• Unterteilte Grundstücke: Käufer können kleine freie oder gepachtete Grundstücke mit bestehender Zonierung für Wohn- oder Tourismusanlagen erwerben. Die Preise variieren von ~$200–$500 pro m², abhängig von der Nähe zum Strand und zu den Zufahrtsstraßen.
• Fertige schlüsselfertige Immobilien: Einige Entwickler verkaufen Einheiten, die fertiggestellt, aber nie bewohnt wurden. Diese verfügen über vollständige Infrastruktur und sind bereit zur Vermietung oder Nutzung.

Die gefragtesten Bezirke in Canggu sind Berawa (in der Nähe des Finns Beach Clubs), Batu Bolong und Pererenan – jeder mit etwas unterschiedlichen Atmosphären, von trendigen sozialen Zentren bis hin zu ruhigen Wohngegenden.

Eigentums- und Rechtsaspekte

Ausländer dürfen in Indonesien kein Grundstück in eigenem Namen besitzen. Es gibt jedoch voll legale Alternativen, um in Sekundärimmobilien zu investieren:

• Pacht (Hak Sewa): Dies ist die gängigste Methode für Ausländer. Sie gewährt das Recht, die Immobilie für einen festen Zeitraum, typischerweise 25–30 Jahre, zu benutzen und zu vermieten, mit Verlängerungsklauseln. Pachtverträge werden notariell beurkundet und beim Grundbuchamt registriert.
• PMA Gesellschaftsbesitz: Ein ausländischer Investor kann eine PT PMA (ausländisch besessene Gesellschaft) gründen, die rechtlich berechtigt ist, Hak Guna Bangunan (Bau- oder Nutzungsrecht) oder Hak Pakai (Nutzungsrecht) zu besitzen. Dies ist komplexer, aber ermöglicht Kontrolle über eigene Strukturen.
• Nominee-Struktur (nicht empfohlen): Einige Käufer nutzen einen indonesischen Nominee, um den Titel zu halten. Diese Methode wird jedoch aufgrund rechtlicher Risiken und der Nichtexecutability bei Streitigkeiten nicht empfohlen.

Beim Kauf von Sekundärimmobilien ist es wichtig, eine umfassende Due Diligence mit Unterstützung eines lizenzierten Notars und Rechtsberaters durchzuführen. Die Schritte umfassen:

1. Überprüfung von Grund- und Baugenehmigungen (IMB oder PBG)
2. Bestätigung der Zonierungsregelungen (Wohn- versus Gewerbegebiet)
3. Überprüfung der Pachtverträge (verbleibende Laufzeit, Verlängerungsrechte)
4. Prüfung des Steuerstatus der Immobilie und ausstehender Verpflichtungen
5. Klärung der Umsatzsteuer- oder Einkommenssteuerpflichten bei Wiederverkaufs-Transaktionen

Die Einbeziehung eines Notars und eines Rechtsberaters, der mit den Immobiliengesetzen in Canggu vertraut ist, gewährleistet, dass alle Dokumente gültig und konform sind. Ausländische Investoren sollten offizielle zweisprachige Verträge verwenden und informelle Bareinzahlungen vermeiden.

Preise und Marktentwicklungen

Der Sekundärimmobilienmarkt in Canggu hat in den letzten 5–7 Jahren eine kontinuierliche Wertsteigerung erfahren. Steigende internationale Nachfrage, begrenzte Verfügbarkeit von Land und wachsende Tourismuszahlen haben insbesondere die Preise für gut platzierte Wiederverkaufs-Villen und betriebsbereite Mietobjekte in die Höhe getrieben.

• Die durchschnittlichen Preise für Pachtvillen liegen zwischen $1.700 und $2.500 pro m²
• Strandnahe und in Prime-Lagen gelegene Villen können mehr als $3.000 pro m² kosten
• Sekundäre Wohnungen in serviced residences kosten im Durchschnitt $120.000–$180.000 für Studios oder 1-Zimmer-Wohnungen
• Die Mietrenditen liegen zwischen 8 % (Langzeitvermietung) und 15–20 % (kurzfristig, täglich/wöchentlich)

Der wahre Wert von Wiederverkaufsimmobilien liegt in ihrer nachgewiesenen Mietleistung und verifizierten rechtlichen Stellung. Viele Sekundärangebote umfassen Finanzberichte über vergangene Mieteinnahmen, Belegungsraten und Immobilienverwaltungsverläufe. Diese sind entscheidend für die Beurteilung der Rendite.

Die pandemiebedingte Erholung im Tourismussektor hat die Mietnachfrage zusätzlich angekurbelt, wobei Canggu zu einem Standort für langfristige Aufenthalte, Arbeitsurlaube und internationale Retreats geworden ist. Immobilien in der Nähe großer Strandclubs, Schulen (z.B. Satellitenstandorte der Green School) und Co-Working-Spaces verzeichnen die höchste Nachfrage.

Investitionsszenarien im Wiederverkaufsmarkt

Sekundärimmobilien in Canggu eignen sich für verschiedene Investorenprofile:

• Kaufen zur Vermietung: Schlüsselfertige Villen mit soliden Belegungsstatistiken sind sofort über Airbnb, Booking.com oder lokale Agenturen vermietbar.
• Kaufen zur Wertsteigerung: Investoren erwerben Wiederverkaufsimmobilien mit langen Pachtverträgen oder Eigentum (über PMA) für zukünftige persönliche Nutzung oder Kapitalgewinne.
• Kaufen und renovieren: Ältere Immobilien werden zum Discountpreis erworben und für den Wiederverkauf oder höhere Mieterträge aufgewertet.
• Ferienhäuser mit teilweise Vermietung: Eigentümer nutzen die Immobilie für einen Teil des Jahres und vermieten sie den Rest der Zeit.

Beispiel:

Eine 2-Schlafzimmer-Villa in Berawa, die für $260.000 (Pacht, 27 Jahre verbleibend) erworben wurde, generiert $35.000 pro Jahr an Bruttomieteinnahmen. Nach Abzug der Kosten (~30 %) beträgt die Nettorendite ~24.500 $, was einer ROI von 9,4 % entspricht. Wenn sie nach 5 Jahren für $320.000 verkauft wird, würde die Kapitalgewinnsteuer eine weitere Rendite auf die Investition hinzufügen.

Wie VelesClub Int. Käufer im Sekundärmarkt unterstützt

VelesClub International hilft Investoren und Expats dabei, sich im Sekundärimmobilienmarkt in Canggu mit einem umfassenden Ansatz zurechtzufinden:

• Immobiliensuche und Beschaffung: Wir gewährleisten exklusiven Zugang zu sorgfältig ausgewählten Wiederverkaufsangeboten, die den rechtlichen und finanziellen Anforderungen entsprechen.
• Due Diligence und rechtliche Überprüfung: Unser Rechtsteam sorgt für Klarheit in Bezug auf die Eigentumsverhältnisse, gültige Zonierungen und saubere Pacht- oder PMA-Strukturen.
• Verhandlung und Strukturierung: Wir kümmern uns um die Strukturierung von Angeboten, Sicherheitsleistungen und Verkäufervertreter, um vorteilhafte Bedingungen zu sichern.
• Transaktionskoordination: Notartermine, Steuer-Compliance, Übertragungsprozess und Unterstützung beim Abschluss werden von uns durchgeführt.
• Einrichtungsmanagement für Vermietungen: Wenn gewünscht, koordinieren wir die Einarbeitung mit erstklassigen Vermietern, von der Angebotserstellung bis zu den Gästeservices.
• Ausstiegsstrategie-Planung: Für langfristige Investoren entwickeln wir Zeitpläne für Wiederverkauf oder Refinanzierung, die auf Ihre Anlageziele abgestimmt sind.

Unser Team vor Ort in Bali spricht Englisch und Bahasa Indonesia und arbeitet mit vertrauenswürdigen rechtlichen Partnern, Notaren und Agenten zusammen. Wir minimieren Risiken und vereinfachen den Erwerbsprozess für Käufer weltweit – vom ersten Interesse bis zur Vermietung nach dem Kauf.

Fazit: Warum der Wiederverkaufsmarkt in Canggu Sinn macht

Sekundärimmobilien in Canggu bieten eine seltene Kombination aus tropischem Lebensstil, verlässlichem Einkommen und klaren rechtlichen Wegen für ausländischen Besitz. Während der Immobilienmarkt in Bali wettbewerbsfähig bleibt, zeichnen sich Wiederverkaufsimmobilien durch ein niedriges Risikoprofil, sofortige Nutzbarkeit und Sichtbarkeit der Leistung aus. Egal, ob Sie eine renditeträchtige Villa, einen langfristigen Familienwohnsitz oder einen hybriden Rückzugsort plus Anlage suchen, der Sekundärmarkt in Canggu bietet vielseitige Optionen mit nachgewiesenen Renditen.

Da die Preise im Vergleich zu anderen globalen Strandmärkten noch günstig sind und Pachtoptionen ab $150.000–$250.000 zugänglich sind, ist jetzt ein strategischer Zeitpunkt, um die Wiederverkaufsangebote in Canggu zu erkunden. Eine Partnerschaft mit VelesClub Int. stellt sicher, dass Ihr Einstieg in den Immobilienmarkt Balis sicher, strukturiert und auf langfristige Ziele ausgerichtet ist.