Transaktionsberatung für Agenturen in BaliWachstum des Tourismus inmitten komplexer Ausländer-besitz- und Bebauungsrecht

Immobilienberatung in Bali für Entwickler, Makler und internationale Investoren

Warum Bali hohe Renditen aber rechtlich komplex ist

Bali ist einer der dynamischsten Immobilienmärkte Asiens. Die Villa-Kultur, der internationale Tourismus und die starke Präsenz digitaler Nomaden sorgen für eine kontinuierliche Nachfrage nach kurzfristigen Vermietungen, Boutique-Resorts und gewerblichen Hospitality-Projekten. Allerdings machen Indonesiens Gesetze zum ausländischen Eigentum, die vielfältigen Zonenklassifizierungen, unklare Eigentumsverhältnisse und sich entwickelnde Steuerstrukturen Investitionen in Immobilien auf Bali rechtlich herausfordernd. Der Erfolg hängt von der korrekten rechtlichen Einrichtung, der Überprüfung der Eigentumsverhältnisse und der Einhaltung der Vorschriften in allen Phasen der Akquisition, Entwicklung und Vermietung ab.

VelesClub Int. bietet maßgeschneiderte Immobilienberatungen in Bali für Entwickler, Immobilienmakler und institutionelle Investoren. Wir unterstützen unsere Kunden, rechtliche Fallstricke, Eigentumsformate, Steuerstrukturen und Projektgenehmigungen zu navigieren – um Investitionssicherheit und langfristige Leistungsfähigkeit zu gewährleisten.

Einschränkungen des ausländischen Eigentums und Risiken von Nominierungsvereinbarungen

Ausländer können in Indonesien kein freies Eigentum (Hak Milik) direkt erwerben. Die gängigsten Alternativen sind langfristige Pachtverträge (Hak Sewa), Nutzungsrechte (Hak Pakai) oder Nominierungsvereinbarungen – bei denen ein indonesischer Staatsbürger das Eigentum im Namen des Investors hält. Der unsachgemäße Einsatz von Nominierungsstrukturen birgt erhebliche rechtliche Risiken, darunter die Gefährdung von Vermögenswerten oder nicht durchsetzbare Ansprüche.

VelesClub Int. bewertet die Projektziele und bietet konforme Strukturen an, darunter die Gründung von PT PMA-Gesellschaften, den Erwerb von Pachtverträgen oder Strategien für Hak Pakai. Wir erstellen durchsetzbare Verträge, sichern notarielle Genehmigungen und gewährleisten rechtliche Klarheit für jede Situation unserer Kunden.

Landsklassifizierung und zonale Barrieren

Bali wendet detaillierte Zonenregeln (RTRW) an, die jedes Grundstück als touristisch, wohnlich, landwirtschaftlich, Grünfläche oder gemischt nutzen klassifizieren. Viele beliebte Gebiete wie Canggu, Uluwatu und Ubud weisen innerhalb des gleichen Dorfes fragmentierte Zonen auf. Einige Villen werden in Nicht-Tourismus-Zonen betrieben, was das Risiko einer Schließung oder Ablehnung von Genehmigungen mit sich bringt.

Wir führen eine Überprüfung der Zonenklassifizierung durch, bereiten Anträge zur Zoneneinstellung vor, wenn dies zulässig ist, und bringen die Projektarten mit der rechtlichen Nutzung des Landes in Einklang. Unser Prozess stellt sicher, dass unsere Kunden nicht in nicht entwickelbares oder nicht genehmigtes Land investieren.

Due Diligence und Titelstatus

Titelaufzeichnungen in Bali können unklar, unvollständig oder umstritten sein – insbesondere bei geerbten Grundstücken oder unterteiltem Land. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass das Land ordnungsgemäß zertifiziert, übertragbar und frei von Belastungen oder Ansprüchen ist, bevor ein Vertrag unterzeichnet wird.

VelesClub Int. führt umfassende Due-Diligence-Prüfungen über das indonesische Katasteramt (BPN) durch, überprüft historische Urkunden und bezieht Notare zur Transaktionsverifizierung ein. Wir erkennen frühzeitig Warnzeichen und bieten eine schriftliche Titelbestätigung, bevor Mittel bereitgestellt werden.

Gründung von Unternehmen und Landserwerb

Der sicherste Weg für Ausländer, in Bali Eigentum für Geschäfte oder Entwicklungen zu erwerben, besteht darin, eine PT PMA zu gründen – eine ausländisch im Besitz befindliche Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Dieses Format erlaubt die rechtliche Nutzung von Landrechten, den Besitz von Eigentum und die Generierung von Einnahmen, erfordert jedoch eine Unternehmensgründung, Berichterstattung und Eigenkapitalanforderungen.

Wir gründen PT PMA-Unternehmen mit voller Lizenzierung, koordinieren Steuer- und Rechtsregistrierungen und verwalten die Bankgründung für eingehendes Kapital. VelesClub Int. sorgt dafür, dass Ihre Gesellschaft ordnungsgemäß strukturiert ist, um in Bali zu besitzen, zu verpachten oder zu bauen.

Entwicklungsgenehmigungen und Bauvorschriften

Alle Bauarbeiten in Bali erfordern eine IMB (Baugenehmigung), die jetzt durch PBG im Rahmen des neuen OSS-Systems ersetzt wird. Projekte ohne ordnungsgemäße Genehmigungen können mit Geldstrafen, Abriss oder Ablehnungen von Betriebslizenzen rechnen. Die Anforderungen variieren je nach Landestyp, Nutzungsart und Standort.

Wir bereiten Genehmigungsunterlagen, architektonische Einreichungen vor und arbeiten mit lokalen Behörden zusammen, um die IMB/PBG-Genehmigung zu erhalten. Unser Team stellt sicher, dass Gebäude von Anfang an den Raumordnungs-, Sicherheits- und Umweltstandards entsprechen.

Vermietungslizenzierung und Tourismussteuer

Immobilien, die in Bali für kurzfristige Vermietungen genutzt werden, müssen gemäß den lokalen Perda-Vorschriften für Gastgewerbe lizenziert sein. Viele Villen betreiben ohne Lizenz, was die Eigentümer plötzlichen Schließungen, Geldstrafen und Verlust von Listungsprivilegien auf Plattformen aussetzt. Darüber hinaus unterliegen Einnahmen der Tourismussteuer und der Einkommensteuer.

VelesClub Int. legalisiert Vermietungsoperationen, sichert lokale Geschäftslizenzen (NIB, TDUP) und registriert für die Tourismussteuer. Wir helfen unseren Kunden, rentable, vollständig konforme Vermietungsportfolios in den aktivsten Zonen Balis zu führen.

Besteuerung von Erwerb, Einkommen und Wiederverkauf

Indonesien erhebt mehrere Steuern auf Immobilien: 10 % MwSt. oder Erwerbssteuer, jährliche Grundsteuer (PBB), persönliche oder Unternehmenssteuern auf Mieteinnahmen und Kapitalertragssteuer auf die Veräußerung von Vermögenswerten. Ausländische Strukturen können höhere Sätze auslösen, wenn sie nicht korrekt optimiert sind.

Wir modellieren die vollständige Steuerbelastung, planen Eigentum über PT PMA oder Pachtwege und dokumentieren abzugsfähige Ausgaben zur Reduzierung von Haftungen. Unsere Beratung stellt sicher, dass die realen Nachsteuererträge geschützt und regelkonform sind.

Notarielle Beauftragung und Urkundenregistrierung

Alle Immobiliengeschäfte in Bali müssen von einem lizenzierten indonesischen Notar notariell beglaubigt und beim BPN registriert werden. Der Notar überprüft auch die Landnutzung, die Rechte des Verkäufers und die Eigentumskette. Die Verwendung von nicht geprüften Notaren oder das Auslassen der Urkundenregistrierung ungültig macht die Transaktion.

VelesClub Int. bietet vertrauenswürdige Notarpartner, verwaltet die Überprüfung von Verträgen und überwacht die Bearbeitung von Urkunden und die Registrierung nach dem Verkauf. Wir sichern den rechtlichen Abschluss und die Durchsetzbarkeit jeder Transaktion.

Joint Ventures und Resort-Partnerschaften

Ausländische Entwickler treten oft über Joint Ventures mit indonesischen Grundstückseigentümern, Hotelbetreibern oder Lifestyle-Marken in Bali ein. Diese Strukturen müssen Rechte, Gewinnverteilung, Projektzeitpläne und Ausstiegsmöglichkeiten klar zuweisen, um künftige Konflikte zu vermeiden.

Wir gestalten die Rahmenbedingungen für Joint Ventures, entwerfen MoUs und Gesellschaftervereinbarungen und definieren Projekt-SPVs mit klaren Streitbeilegungsmechanismen. VelesClub Int. schafft sichere Formate für die grenzüberschreitende Zusammenarbeit in der skalierbaren Hospitality-Entwicklung.

Erbschaft, Schutz von Nominierungen und langfristige Kontrolle

Eigentum, das unter Nominierungs- oder lokalen Partnerstrukturen gehalten wird, hat Nachfolge- und Kontrollrisiken. Wenn der Nominee stirbt oder Anteile verkauft, können ausländische Investoren ihre Rechte verlieren. Diese Fragen müssen vertraglich und über Vollmachten oder Gesellschafter-Schutzmaßnahmen angesprochen werden.

Wir strukturieren langfristige Nominierungsvereinbarungen mit Einsichtsrechten, vorverkaufsbeschränkenden Klauseln und Sicherheitsmechanismen. Unsere rechtlichen Vorlagen gewährleisten, dass ausländische Parteien auch bei Lebensereignissen die effektive Kontrolle behalten.

Betriebliche Compliance und lokale Berichterstattung

Vermietungsimmobilien und Hotels in Bali müssen Steuererklärungen, Mitarbeiterregistrierungen und Gesundheits- und Sicherheitskonformität gemäß den lokalen Gesetzen einreichen. Die Nichteinhaltung zieht Prüfungen, Strafen oder Stilllegungsanordnungen nach sich. Investoren müssen auch dann auf dem neuesten Stand bleiben, wenn lokale Betreiber im Einsatz sind.

VelesClub Int. übernimmt die vollständige betriebliche Compliance – von monatlicher Berichterstattung bis hin zu Inspektionen. Wir bieten Überwachungswerkzeuge für Offshore-Eigentümer, um die Rechtmäßigkeit durch lokale Manager aufrechtzuerhalten.

Wie VelesClub Int. den Immobilienerfolg in Bali unterstützt

Wir beraten ausländische Kunden, Entwickler und institutionelle Investoren in allen Schritten des komplexen Immobilienmarktes in Bali:

• Überprüfung von Eigentumsverhältnissen und Due-Diligence-Prüfung der Landnutzung
• Zonenanalyse und Unterstützung bei der Umklassifizierung
• Gründung von PT PMA und bankrechtliche Compliance
• Pachtstrukturierung und Hak Pakai-Formate
• Erwerb von Entwicklungsgenehmigungen und Einreichung von PBG
• Vermietungslizenzierung und Einrichtung der Tourismussteuer
• Modellierung von Erwerben, Einkommen und Ausstiegssteuern
• Notarenauswahl und Urkundenregistrierung
• Nominierungsstrukturen mit rechtlichem Schutz
• Joint-Venture-Verträge und Projektverwaltung
• Betriebliche Compliance und monatliche Berichterstattung

Bali vereint eine außergewöhnliche Nachfrage nach Immobilien mit rechtlicher Komplexität. VelesClub Int. stellt sicher, dass Ihre Investitionen nicht nur profitabel sind – sondern auch geschützt, konform und strukturiert für langfristigen Erfolg im indonesischen Markt der Spitzeninsel.