Marktanalyse zur Positionierung im Immobiliensektor in JerewanOptimierung von Lizenzierung und Complianceum die Rendite der Investoren zu maximieren

Immobilienberatung in Jerewan

Regulatorisches Umfeld und rechtlicher Rahmen

Der Immobilienmarkt in Jerewan wird durch das Zivilgesetzbuch von Armenien, das Gesetz über die staatliche Registrierung von Rechten an unbeweglichem Eigentum und anderen Rechten im Zusammenhang mit unbeweglichem Eigentum sowie das Gesetz über ausländische Investitionen geregelt. Diese Gesetze legen klare Prinzipien für den Eigentumserwerb, die Landnutzung und den Schutz von Investoren fest. Das Staatsregister der Immobilienrechte, das von der registrierenden Abteilung des Ministeriums für Justiz verwaltet wird, führt ein elektronisches Kataster und ein Titelregister, das Transparenz schafft und das Risiko von Titelstreitigkeiten verringert. Die Abteilung für Architektur und Stadtplanung der Stadt Jerewan stellt detaillierte Bebauungspläne aus, die funktionale Zonen abgrenzen – Wohn-, Gewerbe-, Industrie-, Mischnutzungs- und Denkmalschutzgebiete. Jede Zone verfügt über spezifische Anforderungen an die Gebäudedichte, Höhenbeschränkungen und Entwurfsrichtlinien, die darauf abzielen, den architektonischen Charakter zu bewahren und das urbane Wachstum zu steuern.

In zentralen Stadtteilen wie Kentron erfordern die Nähe zu UNESCO-geschützten Stätten wie dem Republikplatz und dem Cascade-Komplex zusätzliche Schutzmaßnahmen und architektonische Aufsicht. Entwickler müssen nacheinander Genehmigungen für die Grundstückszuteilung, den Bau, die Brandsicherheit (in Abstimmung mit dem Ministerium für Notsituationen) und die Anbindung an die Infrastruktur, einschließlich Wasser, Abwasser und Strom, einholen. Das seismische Risiko in Armenien verlangt, dass alle strukturellen Entwürfe den nationalen seismischen Vorschriften entsprechen und eine Zertifizierung von lizenzierten Ingenieurbüros erfordern. Großprojekte, die 5.000 Quadratmeter überschreiten, benötigen auch Umweltverträglichkeitsprüfungen gemäß dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung, was eine zusätzliche Ebene der Umweltkonformität für Projekte in der Nähe sensibler Gebiete wie der Hrazdan-Schlucht mit sich bringt. Ausländische Investoren müssen die von der Zentralbank von Armenien durchgesetzten Währungsregelungen beachten, um sicherzustellen, dass Kapitalzuflüsse und die Rückführung von Dividenden über autorisierte Bankkanäle im Einklang mit den Devisenkontrollen abgewickelt werden. Gleichzeitig erfordert die Geldwäschegesetzgebung eine umfassende Offenlegung der wirtschaftlichen Eigentümer sowie der Herkunftsnachweise für hochpreisige Transaktionen, die vom Finanzüberwachungszentrum überwacht werden. Diese regulatorischen Komplexitäten erfolgreich zu bewältigen erfordert tiefgehende lokale Expertise und proaktive Zusammenarbeit mit allen relevanten Behörden, um Genehmigungen zu beschleunigen und Projektzeitpläne zu schützen.

Titelregistrierungs- und Erwerbsverfahren

Ein marktfähiger Titel in Jerewan kann nur durch einen mehrstufigen Prozess gesichert werden, der mit einer gründlichen Due Diligence beginnt. Käufer lassen katasterliche Auszüge und Titelrecherchen über das Staatsregister einholen, um bestehende Hypotheken, Dienstbarkeiten oder historische Ansprüche zu identifizieren. Lizenzierten Notare und Anwälte erstellen einen Kauf- und Verkaufsvertrag (KSV), in dem die Bedingungen der Transaktion, Zahlungspläne, aufschiebende Bedingungen und Streitbeilegungsklauseln festgelegt sind. Der KSV wird dann von einem staatlich bestellten Notar notariell beglaubigt, der die Identitäten überprüft, die Unterschriften zertifiziert und eine offizielle notarielle Urkunde ausstellt.

Nach der Notarisierung zahlen Käufer eine Stempelsteuer, die zwischen 0,2 und 0,5 Prozent des deklarierten Wertes liegt, an das Staatseinnahmenkomitee sowie progressive Registrierungsgebühren an die registrierende Abteilung. Der notarisierte KSV, der Nachweis über die Steuerzahlung, die Unternehmensdokumente (für ausländische Entitäten) und beglaubigte Übersetzungen sämtlicher Materialien in einer Fremdsprache werden bei der registrierenden Abteilung des Ministeriums für Justiz eingereicht. Die Registrierungsfristen liegen in der Regel zwischen zwei und vier Wochen, abhängig von der administrativen Arbeitsbelastung und der Vollständigkeit der Dokumente. Investoren beauftragen häufig lokale Vertreter über eine Vollmacht, um vor Ort die Einreichungen zu erledigen, und können zudem eine Titelversicherung bei lokalen Versicherern abschließen, um gegen verbleibende Risiken wie unentdeckte Belastungen abgesichert zu sein. VelesClub Int. überwacht alle Verfahrensdetails – leitet die Due Diligence, organisiert die Notarisierung, kümmert sich um Steuerzahlungen und kommuniziert mit den Registerbehörden –, um einen effizienten, fehlerfreien Titeltransfer zu gewährleisten und die Interessen der Investoren zu schützen.

Rolle von Maklern und Agenturen

Lizenzierte Immobilienagenturen in Jerewan arbeiten gemäß den Vorschriften des Ministeriums für Wirtschaft und der Kammer der Immobilienmakler. Führende Agenturen verfügen über tiefgreifende Netzwerke in verschiedenen Segmenten – von Massensiedlungsprojekten in Arabkir und Erebuni bis zu gehobenen Wohnanlagen und Mischobjekten entlang des Hrazdan-Flusses. Makler führen detaillierte Standortbewertungen durch, erarbeiten Investitionsmemoranden, die den Zugang zur Infrastruktur, die Mietdemografie und die prognostizierten Renditen hervorheben, und organisieren Besichtigungen der Immobilien unter Nutzung lokaler Markteinblicke.

Bei grenzüberschreitenden und hochpreisigen Geschäften kümmern sich die Agenturen um beglaubigte Übersetzungen, erleichtern die Notarisierung ausländischer Dokumente und unterstützen bei der Unternehmensstrukturierung – häufig über armenische GmbHs oder Joint Ventures –, um den Vorschriften für ausländische Investitionen gerecht zu werden. Standardprovisionen variieren zwischen 2 und 5 Prozent des Transaktionswertes. VelesClub Int. arbeitet mit diesen Agenturen zusammen, um deren Wissen vor Ort mit unseren eigenen Compliance-Workflows, Marktanalysetools und finanziellen Modellierungsfähigkeiten zu erweitern und ein integriertes, umfassendes Beratungsangebot anzubieten, das den Anforderungen institutioneller Investoren und Unternehmensklienten gerecht wird.

Zusammenarbeit mit internationalen Investoren

Das attraktive Investitionsklima in Jerewan – bedingt durch die wachsenden IT-, Tourismus- und Dienstleistungssektoren – zieht bedeutendes ausländisches Kapital an. Laut dem Gesetz über ausländische Investitionen können Nichtansässige armenische Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHs) oder Joint Ventures gründen und profitieren von einer vereinfachten Registrierung in den Ein-Stopp-Zentren des Ministeriums für Wirtschaft. Investoren müssen ein Investitionsregistrierungszertifikat erhalten und Fremdwährungskonten bei autorisierten Banken eröffnen, wobei sie den Vorschriften der Zentralbank hinsichtlich Kapitalzuflüssen und Rückführung folgen müssen.

Dividenden und Kapitalerträge können nach Erfüllung der steuerlichen Verpflichtungen, einschließlich Körperschaftssteuer von 18 Prozent und Mehrwertsteuer von 20 Prozent, zurückgeführt werden. Jerewans Freie Wirtschaftszone – wie Masis-Erebuni nahe dem internationalen Flughafen Zvartnots – bietet Anreize wie reduzierte Steuersätze, Zollvergünstigungen und Grundstücksverpachtungen für qualifizierte Projekte in Logistik, Produktion und Hochtechnologie. Der expandierende Hi-Tech-Park und die Bildungszentren haben die Nachfrage nach modernen Büros erhöht, was die Mietrenditen in Class A Gebäuden antreibt. VelesClub Int. unterstützt Kunden bei der Unternehmensgründung, Bankenintroduktionen, Anträgen auf Anreize und der Koordinierung von Umwelt- und Sozialverträglichkeitsprüfungen, um die vollständige Einhaltung der Vorschriften und die optimale Nutzung der verfügbaren Vorteile sicherzustellen.

Beratungslösungen von VelesClub Int.

• Strategische Marktanalyse: Wir führen umfassende Studien über demografische Trends, Kaufkraftindizes und Infrastrukturentwicklungen – wie den Ausbau der U-Bahn und das Wachstum von Universitäten – durch, um vielversprechende Investitionskorridore für Wohn-, Gewerbe- und Mischimmobilien zu identifizieren.
• Regulatorische und rechtliche Unterstützung: Unser juristisches Team bearbeitet alle Genehmigungsanträge, Genehmigungen für den Denkmalschutz, Zertifizierungen zur seismischen Konformität und Umweltverträglichkeitsuntersuchungen, indem es direkt mit der Stadtverwaltung Jerewans, den relevanten Ministerien und dem Finanzüberwachungszentrum kommuniziert, um die Genehmigungen zu beschleunigen und die Einhaltung der sich ändernden Vorschriften zu gewährleisten.
• Due Diligence und Bewertung: Wir führen umfassende rechtliche Prüfungen, katasterliche Verifizierungen, strukturelle und geotechnische Bewertungen durch und erstellen robuste Finanzmodelle, die Mietprognosen, Betriebskosten und Szenarien für den Ausstieg berücksichtigen, um die Investitionsannahmen zu validieren.
• Transaktionsmanagement: Von der Verhandlung des KSV über Treuhandarrangements bis zur Notarisierung und abschließenden Registrierung koordinieren wir jeden Verfahrensschritt – und kümmern uns um Notare, Registrierungsbeamte, Steuerbehörden und Bankpartner – um sichere und termingerechte Abschlüsse zu gewährleisten.
• Finanzierungsstrukturierung: Unsere Finanzierungsspezialisten entwickeln maßgeschneiderte Schulden-Eigenkapital-Pakete, arrangieren Beziehungen zu lokalen und internationalen Kreditgebern, optimieren Zinssätze und strukturieren Rückzahlungspläne, die mit den cashflows des Projekts und den Zielen der Investoren übereinstimmen.
• Asset Management und Ausstiegsplanung: Nach der Akquisition kümmern wir uns um die Verwaltung von Mietverträgen, die Mieterbeschaffung, die Leistungsüberwachung und Strategien zur Veräußern, um die Renditen zu maximieren und einen reibungslosen Ausstieg zu ermöglichen, wenn die Marktbedingungen optimal sind.
• Koordination der Stakeholder: Wir integrieren die Bemühungen von Maklern, Rechtsberatern, Architekten, Ingenieuren, kommunalen Behörden und Investoren und sorgen für transparente Kommunikation und zentralisierte Projektleitung, um den Erfolg von der Entstehung bis zur Veräußern zu gewährleisten.

Fazit und nächste Schritte

Jerewan bietet eine überzeugende Mischung aus historischem Charme, schnellem wirtschaftlichem Wachstum und strategischer regionaler Anbindung, was es zu einem attraktiven Ziel für institutionelle und Unternehmensinvestoren im Immobilienbereich macht. Allerdings erfordert das Navigieren durch die komplexe regulatorische Landschaft, die Anforderungen an den Denkmalschutz und die sich wandelnden Marktdynamiken spezialisiertes Know-how. Die Partnerschaft mit VelesClub Int. verschafft Ihnen geheimdienstliche Marktintelligenz, umfassendes Compliance-Management und umfassende Unterstützung bei Transaktionen, die auf B2B-Investitionsmandate zugeschnitten sind. Um zu beginnen, vereinbaren Sie ein strategisches Beratungsgespräch mit unserem Beratungsteam, um Ihre Investitionskriterien festzulegen, eine vorläufige Due Diligence durchzuführen und einen maßgeschneiderten Umsetzungsplan zu entwickeln. Kontaktieren Sie noch heute VelesClub Int., um das Potenzial des Immobilienmarktes in Jerewan zu erschließen und Ihre Investitionsstrategie mit Vertrauen, Klarheit und Präzision umzusetzen.