Immobilienangebote für Investitionen in BusanStädtische Infrastrukturmit einem Küstencharakter

Immobilien in Busan, Südkorea

Warum in Busan investieren

Busan, die zweitgrößte Stadt Südkoreas, ist eine Küstenmetropole, die für ihren internationalen Hafen, moderne Infrastruktur und einen florierenden Tourismussektor bekannt ist. Die Stadt ist berühmt für den Haeundae-Strand, den lebhaften Jagalchi-Markt und malerische Küstenstraßen. Busan vereint städtische Energie mit natürlicher Schönheit und zieht daher sowohl inländische als auch ausländische Immobilieninvestoren an, die außerhalb von Seoul Wachstumschancen suchen. Immobilien in Busan bieten vergleichsweise niedrigere Einstiegspreise, eine hohe Nachfrage in Schlüsselbereichen und langfristige Wertsteigerung in sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien.

Immobilienarten in Busan

Die Immobilienlandschaft in Busan ist vielfältig und umfasst:

• Hochhauswohnungen – Häufig in Haeundae, Marine City und Centum City anzutreffen, oft mit Meerblick und luxuriösen Annehmlichkeiten.
• Niedrigbauvillen und Duplexwohnungen – Besonders in traditionelleren Stadtteilen wie Yeonsan-dong und Dongnae zu finden.
• Officetels (Büro- und Hotelhybride) – Kompakte Einheiten, die sowohl für Wohn- als auch Geschäftszwecke genutzt werden, insbesondere in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten.
• Gewerbeimmobilien – In Seomyeon und Nampo-dong, den Einzelhandels- und Finanzzentren Busans, gelegen.
• Grundstücke – Selten in Stadtzentren, aber gelegentlich in Randgebieten für Stadtentwicklung wie Gijang-gun verfügbar.

Regelungen zur ausländischen Eigentümerschaft

In Südkorea dürfen Ausländer Immobilien erwerben, auch in Busan, und dies geschieht mit sehr wenigen Einschränkungen:

• Ausländische Personen und Unternehmen können Wohn-, Gewerbe- oder Industrieimmobilien erwerben.
• Das Eigentum muss innerhalb von 60 Tagen beim entsprechenden lokalen Regierungsamt registriert werden.
• Unveräußertes Eigentum ist für Land und Gebäude verfügbar, und es gibt keine Obergrenzen für den Besitz.
• Jeonse (Kaution für Mietverhältnisse) und Wolse (Monatsmiete) sind für nicht ansässige Vermieter verfügbar.

Alle Transaktionen müssen gemäß dem Gesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer gemeldet und müssen den Gesetzen zu Devisen in Korea entsprechen.

Immobilienpreise und Trends

Busan bietet Immobilien zu günstigeren Preisen als Seoul, jedoch steigt die Nachfrage zunehmend:

• Luxuswohnung mit Meerblick in Haeundae: 900 Millionen – 2 Milliarden KRW (690.000 – 1,5 Millionen USD)
• Officetel in Centum City: 200 – 500 Millionen KRW (150.000 – 380.000 USD)
• Villa in Dongnae: 600 – 1,2 Milliarden KRW (460.000 – 920.000 USD)
• Gewerbeeinheit in Nampo-dong: 800 Millionen – 2,5 Milliarden KRW (610.000 – 1,9 Millionen USD)

Von 2019 bis 2022 stiegen die Preise in Busan, getrieben durch die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Wohnsitzverlagerungen während der COVID-19-Pandemie. Kürzlich gab es eine Stabilisierung der Preise und eine Verschärfung der Regeln für den Besitz mehrerer Immobilien, was das spekulative Kaufverhalten abgebremst hat, jedoch bleiben die langfristigen Grundlagen stark.

Mietrenditen und Marktnachfrage

Der Mietmarkt in Busan bedient mehrere Segmente:

• Expats und Geschäftsreisende – Konzentriert in Marine City, Centum City und Haeundae.
• Studenten und junge Berufstätige – In der Nähe der Busan National University und in Seomyeon zu finden.
• Touristen und Kurzzeitmieter – Hohe Nachfrage nach Airbnb- und Ferienwohnungen in Strandnähe.

Mietformate umfassen:

• Jeonse – Mietverträge nur mit Kautionen zwischen 50% und 80% des Immobilienwerts.
• Wolse – Monatliche Miete mit rückerstattbarer Kaution (in der Regel 5–10 Millionen KRW).

Durchschnittliche Renditen:

• Officetels in Busanjin-gu: 4,5% – 6%
• Wohnungen mit Meerblick in Haeundae: 3% – 4%
• Einzelhandelseinheiten in Seomyeon: 5% – 7%

Kurzzeitvermietungsplattformen sind reguliert, aber nach wie vor beliebt, besonders während der Festivalzeiten und in den Sommermonaten.

Die besten Stadtteile für Investitionen

Top-Leistungsgebiete in Busan sind:

• Haeundae-gu – Strandwohnungen, luxuriöses Leben und hohe Touristenfrequenz.
• Suyeong-gu (Marine City) – Hochhäuser mit Hafen- und Meerblick.
• Centum City – Technologie-, Medien- und Geschäftszentrum mit starker Gewerbenachfrage.
• Seomyeon – Das zentrale Einkaufsviertel von Busan, ideal für Einzelhandel, Officetels und nachtlebensorientierte Immobilien.
• Dongnae-gu – Etabliertes Wohngebiet mit Schulen, Krankenhäusern und traditionellem Wohnraum.

Wie man Immobilien in Busan kauft

Der Standardprozess umfasst:

• Wahl eines lizenzierten Maklers (Budongsan), um Immobilien zu finden und Bedingungen auszuhandeln.
• Unterzeichnung eines Kaufvertrags mit einer Anzahlung von 10% und Angabe aller Details über die Immobilie und den Käufer.
• Meldung der Transaktion an das Ministerium für Land oder das örtliche Büro innerhalb von 60 Tagen (erforderlich für ausländische Käufer).
• Registrierung des Eigentums und Zahlung von Erwerbs- sowie Registrierungssteuern.
• Abschluss der Zahlung über eine koreanische Bank in KRW, nachdem ein Onshore-Konto eröffnet wurde.

Käufer sollten zusätzliche Kosten für rechtliche Beratung, Banküberweisungsgebühren und Bewertungsstudien (bei Finanzierung) einplanen.

Steuern und laufende Kosten

Der Besitz in Busan umfasst die folgenden Verpflichtungen:

• Erwerbssteuer: 1,1% – 3,5% des Immobilienwerts.
• Grundsteuer: 0,15% – 3,2% jährlich, abhängig von der Art und dem Wert des Vermögens.
• Kapitalertragssteuer: 6% – 45%, basierend auf Gewinn und Haltezeit.
• Mietsteuer: 14% – 42%, abhängig von der insgesamt erklärten Mieteinkommen.
• Verwaltungskosten: Für Eigentumswohnungen liegen die monatlichen Gebühren zwischen 80.000 und 200.000 KRW, abhängig von den Annehmlichkeiten.

Ausländischen Investoren wird geraten, koreanische Steuerfachleute zu konsultieren, um Käufe über Unternehmen zu strukturieren oder die Kapitalertragsteuer zu optimieren.

Wer in Busan investieren sollte

Busan ist ideal für:

• Langfristige Investoren, die stabile Wertsteigerungen in einer Tier-1-Koreanischen Stadt suchen.
• Vermieter, die nach kurzfristigen Mietmöglichkeiten oder monatlichen Mietern in einer tourismusgeprägten Wirtschaft suchen.
• Portfolio-Diversifizierer, die eine Alternative außerhalb von Seoul suchen in einer küstennahen, geschäftsfreundlichen Umgebung.
• Ausländische Rentner oder Zweitwohnungsbesitzer, die ein Leben am Meer mit moderner Infrastruktur suchen.

Fazit

Busan sticht hervor als ein einzuhaltiger Immobilienmarkt in Südkorea, der ein Gleichgewicht zwischen Erschwinglichkeit, Mietnachfrage und Lebensstil bietet. Von Strandwohnungen bis hin zu Gewerbeofficetels unterstützt die Stadt verschiedene Investitionsstrategien. Mit rechtlicher Transparenz, gut ausgebauter Infrastruktur und anhaltender urbaner Entwicklung ist Busan eine überzeugende Wahl für lokale und internationale Immobilieninvestoren.