Immobilien in Kaunas, LitauenImmobilien in der Nähe von GalerienHochschulen und Flüssen

Immobilien in Kaunas, Litauen

Warum in Immobilien in Kaunas investieren?

Kaunas, die zweitgrößte Stadt Litauens, ist ein aufstrebender Stern auf dem baltischen Immobilienmarkt. Bekannt für seine dynamische Student*innenpopulation, seine reiche Architektur aus der Zwischenkriegszeit und seine starke Produktionsbasis bietet Kaunas exzellente Investitionsmöglichkeiten sowohl für private als auch für gewerbliche Käufer. Mit direktem Zugang zum europäischen Autobahnsystem, der Nähe zu Vilnius und der Ostsee sowie fortlaufender Infrastrukturentwicklung (einschließlich Rail Baltica) erlebt Kaunas ein rapides urbanes Wachstum. Immobilien in Kaunas sind weiterhin erschwinglicher als in Vilnius, während das Miet- und Wertsteigerungspotenzial kontinuierlich steigt.

Verfügbare Immobilienarten in Kaunas

Der Immobilienmarkt in Kaunas ist vielfältig und richtet sich an ein breites Spektrum von Investorenprofilen:

• Historische Wohnungen aus der Zwischenkriegszeit – Viele davon befinden sich im Stadtzentrum (Centras, Žaliakalnis), sind architektonisch einzigartig und werden stark nachgefragt für Renovierungen oder Boutique-Vermietungen.
• Neubauten – Projekte in Stadtteilen wie Aleksotas und Šilainiai bieten moderne Annehmlichkeiten und wettbewerbsfähige Preise.
• Einfamilienhäuser – Zu finden in Vororten wie Romainiai und Karmėlava; ideal für Familien oder langfristige Investoren.
• Studentenunterkünfte – In der Nähe von Universitäten wie de Vytautas Magnus und der Technologischen Universität Kaunas gibt es eine konstante Nachfrage nach Mietwohnungen in der Nähe der Campus.
• Gewerbliche Immobilien – Bürogebäude, Logistikzentren und Einzelhandelsflächen sind aufgrund der industriellen und technologischen Sektoren der Stadt gefragt.

Rechtlicher Rahmen für ausländische Käufer

Litauen bietet eines der investorenfreundlichsten Immobilienregime in der EU:

• Ausländer können Immobilien frei erwerben – Sowohl Wohn- als auch Gewerbeimmobilien, ohne Staatsangehörigkeits- oder Aufenthaltsanforderungen.
• Direktes Eigentum – Für Einzelpersonen und Unternehmen ohne Einschränkungen erlaubt.
• Sicheres Grundbuch – Verwalten von Registrų centras (Nationales Immobilienregister), das den Eigentumsschutz gewährleistet.
• Bankkredite verfügbar – Primär für EU-Bewohner; Nicht-EU-Käufer investieren typischerweise in bar oder über lokale juristische Personen.
• Mieteinnahmen und Kapitalerträge – Werden fair und transparent nach EU-Recht besteuert.

Der klare rechtliche Rahmen macht Litauen, und insbesondere Kaunas, zu einer attraktiven Wahl für internationale Investoren.

Immobilienpreise und Markttrends

Kaunas bleibt signifikant erschwinglicher als Vilnius oder Tallinn und bietet gleichzeitig ein ähnliches Wachstumspotenzial:

• Stadtzentrumwohnungen: €1,800 – €2,700 pro m²
• Neubauten (Aleksotas, Dainava): €1,700 – €2,500 pro m²
• Historische Wohnungen (Žaliakalnis): €2,000 – €3,200 pro m² für restaurierte Objekte
• Vorstadtwohnungen: €1,300 – €2,300 pro m² je nach Lage und Grundstücksgröße
• Gewerbliche Immobilien: €6 – €12 pro m²/Monat für Bürovermietungen; Kaufpreise variieren stark nach Zone

Die Preise in Kaunas sind stetig gestiegen (4%–8% jährlich), wobei weitere Wertsteigerungen aufgrund der urbanen Expansion und Investitionen in die Infrastruktur erwartet werden.

Vermietungsrenditen und Investitionsszenarien

Kaunas bietet attraktive Mietrenditen, insbesondere in Zonen in der Nähe von Universitäten, Industrieparks und dem historischen Zentrum:

• Langfristige Wohnrendite: 5%–7% netto jährlich
• Ertrag aus Studentenunterkünften: Bis zu 9% für kleine Studios oder WG-Zimmer in der Nähe von Universitäten
• Ertrag aus kurzfristigen Airbnb-Vermietungen: 8%–10% in stark frequentierten Zonen wie der Altstadt oder der Laisvės Alėja
• Gewerbliche Erträge: 6%–8% je nach Mieterqualität und Lage

Beispiel: Eine 45 m² große Wohnung in der Nähe der Vytautas Magnus Universität, die für €90,000 gekauft wurde, kann langfristig für €500/Monat oder €40–60/Nacht bei Airbnb vermietet werden, was Bruttorenditen von 6%–9% ergibt.

Beste Stadtteile für Investitionen

Kaunas setzt sich aus verschiedenen Stadtteilen zusammen, die jeweils verschiedenen Investitionsstrategien gerecht werden:

• Centras (Stadtzentrum) – Historische Gebäude, hohe Fußgängerfrequenz, ideal für Airbnb und hochwertige Sanierungen.
• Žaliakalnis – Prestigeträchtiges Viertel mit Villen aus der Zwischenkriegszeit, Grünanlagen und Nähe zu Stadtdenkmälern.
• Aleksotas – Schnell wachsend, mit neuen Entwicklungen und hervorragenden Verkehrsanbindungen zum Flughafen und zur Autobahn.
• Dainava – Beliebt bei Studierenden und jungen Berufstätigen aufgrund des Mix aus Erschwinglichkeit und Lage.
• Šilainiai – Bekannt für neue Wohnblocks und familienfreundliche Infrastruktur.
• Romainiai und Karmėlava – Ideal für Häuser und langfristige Investitionen in ruhigen, vorstädtischen Umgebungen.

Steuern und Transaktionskosten

Das Steuersystem Litauens ist unkompliziert und investorenfreundlich:

• Grunderwerbsteuer: 0.5%–2% des Immobilienwerts
• Notar- und Registrierungsgebühren: €300–€800 je nach Transaktionsgröße
• Jährliche Grundsteuer: Üblicherweise 0% für Wohnimmobilien; gewerbliche oder luxuriöse Immobilien können 0.3%–3% unterliegen
• Steuer auf Mieteinnahmen: 15% für Nichtansässige (Festzins)
• Kapitalertragssteuer: 15% bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren (nach 10 Jahren oder bei Hauptwohnsitz steuerfrei)

Es gibt keine versteckten oder übermäßigen Gebühren, was Kaunas besonders einladend für ausländische Käufer macht.

Wer sollte Immobilien in Kaunas kaufen?

Kaunas ist eine strategische Wahl für:

• Vermieter – Konstante Nachfrage von Studierenden, Berufstätigen und Familien sorgt für eine stabile Belegung.
• Vermieter von Kurzzeitunterkünften – Kulturelle Veranstaltungen, akademische Programme und der wachsende Tourismus unterstützen eine hohe Airbnb-Umsatzrate.
• Erstmalige ausländische Investoren – Transparentes Rechtssystem und niedrige Einstiegskosten senken die Eintrittsbarrieren.
• Entwickler – Starker Bausektor und wachsende Nachfrage schaffen Möglichkeiten für kleine bis mittlere Wohnprojekte.
• Gewerbliche Käufer – Die Nachfrage nach Einzelhandels- und Logistikflächen steigt weiterhin aufgrund der wachsenden Exportwirtschaft Litauens.

Die Kombination von Erschwinglichkeit, Nachfrage und Lage macht die Stadt ideal für diversifizierte Immobilienportfolios.

Fazit

Kaunas ist einer der dynamischsten Immobilienmärkte im Baltikum. Mit wettbewerbsfähigen Preisen, soliden Mietrenditen und einer starken Wirtschaft, die von Bildung, Logistik und Technologie angetrieben wird, bietet es einen überzeugenden Fall für Investoren, die langfristigen Wert in Nordeuropa suchen. Da Infrastrukturprojekte wie Rail Baltica und der Ausbau des Flughafens Kaunas fortgesetzt werden, wird die Nachfrage nach Immobilien voraussichtlich weiter steigen. Für ausländische Käufer machen die rechtliche Klarheit und die niedrigen Erwerbskosten den Marktzugang sowohl einfach als auch sicher.