Immobilien in Litauen für Investitionen – Möglichkeiten für KäuferImmobilien zwischen FlüssenTürmen und Märkten

Immobilien in Litauen: Ein transparenter und wachsender Markt im Baltikum

Warum in Immobilien in Litauen investieren

Litauen bietet einen stabilen, transparenten und EU-konformen Immobilienmarkt, was es zu einem zunehmend attraktiven Ziel für institutionelle sowie private Investoren macht. Als Teil des Schengen- und Euro-Raums genießt das Land regulatorische Konsistenz, freien Kapitalverkehr und einen effizienten rechtlichen Rahmen. Mit wachsender Urbanisierung, der Nachfrage nach modernem Wohnraum und einem starken Mietmarkt in Städten wie Vilnius und Kaunas positioniert sich Litauen als Tor zu den baltischen und nordeuropäischen Regionen für Immobilieninvestitionen.

Arten von Immobilien und zulässige Nutzungen

Der litauische Immobilienmarkt umfasst eine Vielzahl von Asset-Typen, die jeweils durch lokale kommunale Satzungen und nationale Gesetze geregelt sind:

• Wohnimmobilien: Wohnungen, Einfamilienhäuser und neu gebaute Eigentumswohnungen in städtischen Zentren wie Vilnius, Kaunas und Klaipėda. Geeignet für eigene Nutzung oder zur Vermietung.
• Gewerbeimmobilien: Bürogebäude, Logistiklager und Einzelhandelseinheiten. Zunehmendes Interesse an Mietprojekten und gemischt-genutzten Entwicklungen.
• Grundstücke: Verfügbar für Entwicklung, landwirtschaftliche Nutzung oder Naturschutz. Ausländer können die meisten Arten von Grundstücken erwerben, ausgenommen landwirtschaftliche Flächen, für die es nur wenige Ausnahmen gibt.
• Tourismus- und Hospitality-Projekte: Küstengebiete wie Palanga und Nida bieten Investitionsmöglichkeiten in Hotels und Resorts, insbesondere in der Sommersaison.

Städtische Gebiete haben typischerweise liberalere Bebauungsgesetze, während Küsten- oder Schutzgebiete strengen Bauvorschriften unterliegen können. Nutzungsgenehmigungen müssen mit den Nationalen Raumordnungsdokumenten und den kommunalen Regeln übereinstimmen.

Eigentum und rechtlicher Rahmen für Ausländer

Die Immobiliengesetzgebung in Litauen ist transparent, regelbasiert und vollständig an EU-Normen ausgerichtet. Eigentumsrechte sind sicher und gut geschützt:

• Keine Einschränkungen für EU-/EWR-Bürger: Einzelpersonen und juristische Personen aus der EU oder dem EWR können alle Arten von Immobilien, einschließlich Grundstücke und Wohnimmobilien, uneingeschränkt erwerben.
• Staatsangehörige Drittländer: Können ohne Einschränkungen Gebäude und Wohnungen erwerben. Der Erwerb von landwirtschaftlichen und Waldflächen ist eingeschränkt, jedoch unter bestimmten Bedingungen über litauische juristische Personen möglich.
• Juristische Personen: Ausländer können ein Unternehmen in Litauen gründen und nutzen, um alle Arten von Immobilien, einschließlich Grundstücke, zu erwerben.
• Grundbuch: Alle Eigentumsverhältnisse werden im Zentrum für Register (Registrų Centras) eingetragen, das ein transparentes öffentliches Grundbuch führt.

Das Eigentum wird als unbefristetes Eigentum (Volleigentum) gewährt, und Mietverträge sind außerhalb von staatlichen oder institutionellen Verträgen selten. Ausländern wird empfohlen, einen örtlichen rechtlichen Vertreter zu beauftragen, um die Einhaltung der Vorschriften und die sorgfältige Prüfung sicherzustellen.

Immobilienpreise und Markttrends

Die Immobilienpreise in Litauen gehören zu den wettbewerbsfähigsten in der EU, obwohl die großen Städte in den letzten Jahren aufgrund der Nachfrage von Einheimischen, Expats und institutionellen Investoren erheblich gestiegen sind:

Stadt/Region	Immobilienart	Durchschnittspreis pro m² (EUR)
Vilnius	Wohnung	€2.000 – €3.000
Kaunas	Wohnung	€1.300 – €2.200
Klaipėda	Seaside Wohnung	€1.800 – €2.500
Palanga / Nida	Ferienhaus	€2.500 – €4.000
ländliche Gebiete	Haus / Grundstück	€500 – €1.200

Vilnius hat sowohl bei den Immobilienpreisen als auch bei der Mietnachfrage ein stetiges Wachstum erfahren, bedingt durch das wachsende Technologiesektor und die Bevölkerungszunahme. Kaunas und Klaipėda gewinnen aufgrund von Infrastrukturverbesserungen und niedrigeren Einstiegspreisen an Bedeutung.

Steuern und Transaktionskosten

Immobilientransaktionen in Litauen sind relativ kostengünstig, und das Steuersystem ist sowohl für ansässige als auch für nicht ansässige Personen vorteilhaft:

• Notargebühren: ~0,45% bis 0,6% des Immobilienwerts, abhängig von der Verkaufsumme und der Komplexität des Vertrags.
• Grundbuchgebühr: Ungefähr €20 bis €100, je nach Transaktion.
• Rechtskosten: Optional, aber empfohlen, allgemein von €500 bis €1.500 pro Transaktion.
• Grunderwerbsteuer: Litauen erhebt keine Grunderwerbsteuer.
• Jährliche Immobiliensteuer: Wohnimmobilien können nur besteuert werden, wenn der Gesamtwert über €150.000 (€220.000 für Familien) liegt, und werden mit 0,5% bis 2% auf den überschüssigen Wert besteuert.
• Steuern auf Mieteinkünfte: Pauschalsatz von 15%, mit möglichen Abzügen. Nichtansässige müssen Einkünfte deklarieren und könnten unter Doppelbesteuerungsabkommen stehen.
• Kapitalertragsteuer: 15%, wenn innerhalb von 10 Jahren verkauft; steuerfrei, wenn länger als 10 Jahre gehalten oder wenn der Verkäufer dort mehr als 2 Jahre gewohnt hat.

Es gibt keine Vermögenssteuer. Die Mehrwertsteuer (21%) kann auf Neubau-Transaktionen für Gewerbeimmobilien anfallen, jedoch nicht auf den Weiterverkauf von Wohnimmobilien.

Mietrenditen und Marktnachfrage

Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt, insbesondere in Vilnius und Kaunas, bedingt durch Studierende, junge Fachkräfte und digitale Nomaden. Die Renditen sind stabil und wachsen im Einklang mit der Nachfrage:

• Vilnius: 4%–6% Bruttorendite für zentrale Wohnungen, insbesondere 1- und 2-Zimmer-Einheiten.
• Kaunas: 5%–7% Renditen in neuen Wohnprojekten in der Nähe von Universitäten oder Geschäftszentren.
• Palanga / Klaipėda: Saisonale Renditen von bis zu 8% für gut gelegene Ferienimmobilien in den Sommermonaten.

Kurzzeitvermietungen sind erlaubt, aber reguliert; eine Registrierung und kommunale Benachrichtigung kann erforderlich sein. Plattformen wie Airbnb sind in Vilnius und Urlaubsorten verbreitet.

Investitionsszenarien

• Kauf zur Vermietung in Vilnius: Investieren Sie €180.000 in eine neue 2-Zimmer-Wohnung in der Nähe der Altstadt und vermieten Sie langfristig für €850/Monat, was eine Rendite von ~5,5% erzielt.
• Renovierung in Kaunas: Kaufen Sie eine ältere Wohnung für €90.000, renovieren Sie sie für €20.000 und verkaufen Sie sie für €140.000 oder vermieten Sie sie mit hoher Rendite.
• Küstenferienvermietung: Erwerben Sie eine Wohnung für €250.000 in Palanga, vermieten Sie saisonal für €100–€150/Nacht und erzielen Sie in der Hochsaison eine Rendite von 7–8%.
• Büroflächen in Vilnius: Investieren Sie €500.000 in moderne Büroflächen mit langfristigem Unternehmensmietvertrag und einer Rendite von über 6% netto.

Beste Standorte für Investitionen

• Vilnius: Litauens Hauptstadt und größte Stadt, Zentrum für Fintech und Technologie-Startups, mit starkem Miet- und Preiswachstum.
• Kaunas: Eine aufstrebende zweite Stadt mit Universitätsnachfrage, Industriegebieten und kulturellen Entwicklungsprojekten.
• Klaipėda: Hafenstadt mit industriellem und touristischem Reiz, Tor zur Kurischen Nehrung.
• Palanga / Nida: Saisonale Urlaubsortgemeinden an der Ostsee, hohe Nachfrage in den Sommermonaten.
• Šiauliai / Panevėžys: Sekundärstädte mit niedrigeren Preisen und verbesserter Infrastruktur.

Infrastruktur und Lebensqualität

Litauen rangiert in Bezug auf Lebensqualitätskennzahlen in Mittel- und Osteuropa hoch, mit einer starken Infrastruktur und digitaler Anbindung:

• Transport: Gut ausgebaute Straßennetze, internationale Flughäfen in Vilnius, Kaunas und Palanga sowie der Ausbau des Hochgeschwindigkeitszuges im Gange.
• Versorgungsunternehmen: Zuverlässige Infrastruktur für Elektrizität, Gas und Wasser; zentrale Heizungen sind in Städten üblich.
• Internet: Einer der schnellsten durchschnittlichen Breitbandgeschwindigkeiten in Europa, mit weit verbreitetem Zugang zu Glasfaser.
• Gesundheitsversorgung: Kostenloses öffentliches System für Einwohner, zusätzlich zugängliche private Kliniken in großen Städten.
• Bildung: Internationale Schulen und Universitäten ziehen Expat-Familien und Studierenden an.

Litauen bietet einen Lebensstil nach EU-Standard zu niedrigeren Kosten im Vergleich zu Westeuropa, was es für Remote-Arbeiter, digitale Unternehmer und Rentner attraktiv macht.

Rechtsprozess und Due Diligence

• Vorvertrag: Optional, aber üblich, mit einer Anzahlung von 5%–10% und einer Vereinbarung über die Verkaufsbedingungen.
• Notarieller Kaufvertrag: Erforderlich für den rechtlichen Transfer, erstellt und beglaubigt von einem litauischen Notar.
• Registrierung: Der Titel des Käufers wird beim Zentrum für Register eingetragen; die Registrierung dauert bis zu 5 Werktage.
• Due Diligence: Umfasst die Prüfung des Titels, Überprüfung von Belastungen, Überprüfung der Zonierung und technische Inspektion von Gebäuden.
• Überweisungen in Fremdwährungen: Erlaubt und von lokalen Banken unterstützt; die Mittel sollten auf ein Treuhand- oder Notarkonto überwiesen werden.

Die gesamte Transaktion kann innerhalb von 2–4 Wochen abgeschlossen werden. Englischsprachige Notare und Rechtsberater stehen für ausländische Käufer zur Verfügung.

Fazit: Ein transparenter, EU-basierter Markt mit Wachstumspotenzial

Litauen kombiniert die Vorteile der rechtlichen Sicherheit der EU mit relativ niedrigen Einstiegspreisen und steigender Nachfrage, insbesondere in städtischen Zentren und Touristengebieten. Der klare rechtliche Prozess, hohe Internetdurchdringung, verbesserte Infrastruktur und wettbewerbsfähige Renditen machen es zu einem attraktiven Ziel für grenzüberschreitende Investoren. Ob für Mieteinnahmen, Kapitalwertsteigerungen oder lebensstilbedingte Umsiedlungen, der Immobilienmarkt in Litauen sticht als hochwertige, niedrigschwellige Option im europäischen Immobilienumfeld hervor.