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Immobilien in Kasachstan: Investition in eine wachsende eurasische Wirtschaft

Warum in Immobilien in Kasachstan investieren

Kasachstan, das größte Binnenland der Welt und ein zentraler Akteur in Zentralasien, bietet einen strategischen Immobilienmarkt für regionale und internationale Investoren. Mit einer schnell urbanisierenden Bevölkerung, einer modernisierenden Infrastruktur und bedeutenden staatlich unterstützten Entwicklungsprojekten entwickeln sich Städte wie Almaty und Astana (ehemals Nur-Sultan) zu Immobilienzentren. Die zunehmende regulatorische Transparenz und die im Vergleich zu globalen Standards niedrigen Immobilienpreise schaffen attraktive Einstiegsmöglichkeiten für Investoren.

Immobilienarten und zulässige Nutzungen

Der Immobilienmarkt in Kasachstan umfasst eine Vielzahl von Immobilientypen, die sowohl für Wohn- als auch für Gewerbezwecke geeignet sind:

• Wohnapartments: Zu finden in Hochhauskomplexen in Almaty, Astana, Shymkent und anderen Städten. Beliebt bei jungen Fachleuten und Familien.
• Einzelhäuser: Häufig in Vororten und ländlichen Gebieten, insbesondere rund um Almaty und an den Stadtgrenzen.
• Neubauten: Gemischte Komplexe mit integrierten gewerblichen, Einzelhandels- und Wohnanlagen, unterstützt durch staatliche Anreize.
• Gewerbeimmobilien: Umfasst Bürogebäude, Einzelhandelsflächen und Lagerhäuser in Industriegebieten und Geschäftsvierteln.
• Grundstücke: Für landwirtschaftliche, Wohn- oder Gewerbeentwicklungen erhältlich, unterliegt den Zonierungsvorschriften.

Die Nutzung von Grundstücken und Immobilien wird von den örtlichen Gemeindebehörden in Übereinstimmung mit den nationalen Zonierungs- und Stadtplanungsrichtlinien Kasachstans geregelt.

Eigentumsrechte und Regeln für ausländische Käufer

Kasachstan erlaubt Ausländern den Erwerb von Immobilien unter bestimmten Bedingungen, mit bemerkenswerten Unterschieden beim Eigentum an Land:

• Ausländische Einzelpersonen: Können Wohn- und Gewerbegebäude, einschließlich Wohnungen und Büroeinheiten, erwerben.
• Grundeigentum: Ausländer können kein landwirtschaftliches Land besitzen, aber es bis zu 49 Jahre mieten. Der Besitz von Land für Bauzwecke ist durch juristische Personen, die in Kasachstan registriert sind, erlaubt.
• Eigentum durch juristische Personen: Ausländische Investoren können ein in Kasachstan ansässiges Unternehmen gründen, um Land oder Gewerbeimmobilien zu kaufen, mit vollen Eigentumsrechten.
• Registrierung: Alle Eigentümer müssen beim Ministerium für Justiz und beim Komitee für Landmanagement registriert werden.

Ausländer werden beim Wohnungskauf im Allgemeinen gleichberechtigt mit Bürgern behandelt. Es wird jedoch dringend empfohlen, einen örtlichen Anwalt zu konsultieren, um sich in Bezug auf die Zonierungsgesetze und Landnutzungsrichtlinien zurechtzufinden.

Immobilienpreise und Marktentwicklungen

Die Immobilienpreise in Kasachstan sind vergleichsweise niedrig, mit Raum für Wertsteigerung. Almaty bleibt die teuerste Stadt aufgrund ihrer kommerziellen Dominanz und hohen Lebensqualität, während Astana aufgrund der administrativen Entwicklung wächst.

Stadt	Immobilienart	Durchschnittspreis pro m² (USD)
Almaty	Neue Wohnung	$1,200 – $2,000
Astana (Nur-Sultan)	Wohnung	$1,000 – $1,800
Shymkent	Wohnung	$700 – $1,300
Aktau / Atyrau	Gewerbe	$800 – $1,500
Vorstadtland	Parzelle (pro m²)	$30 – $100

Die Pandemie hat die Nachfrage nach größeren Wohnungen und Vorstadt Häusern, insbesondere in Almaty, angekurbelt. Die Preise sind in den wichtigsten Städten stetig um 5%–7% jährlich gestiegen. Der Hypothekenmarkt wächst, insbesondere dank staatlich subventionierter Wohnkredite.

Transaktionskosten und Immobiliensteuern

Die Transaktionskosten für Immobilien in Kasachstan sind moderat, und das Land bietet mehrere Steuervergünstigungen:

• Grunderwerbsteuer: 0,1%–0,2% des Immobilienwertes (in der Regel vom Käufer gezahlt).
• Notargebühren: Üblicherweise 0,3%–1% des Verkaufspreises, abhängig von der Komplexität.
• Registrierungsgebühren: Minimal; das Eigentum muss beim Komitee für Immobilienregistrierung angemeldet werden.
• Rechtsanwaltskosten: Optional, aber ratsam; $500–$1,500 je nach Transaktion.
• Jährliche Grundsteuer: 0,1% für Privatpersonen und 1,5%–2% für juristische Personen, basierend auf dem katastermäßigen Wert.

Kapitaleinkünfte werden für Einwohner mit 10% besteuert und können für ausländische Verkäufer je nach Steuerabkommen und Haltedauer gelten. Mieteinkünfte werden für Privatpersonen mit einem pauschalen Steuersatz von 10% besteuert.

Mietmarkt und Renditen

Der Mietmarkt in Kasachstan, insbesondere in Almaty und Astana, ist robust mit einer steigenden Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeeinheiten:

• Wohnrenditen: 4%–7% jährlich in stark nachgefragten städtischen Gebieten.
• Gewerberenditen: Bis zu 8%–10% in Geschäftsvierteln und ölreichen westlichen Städten wie Atyrau.
• Studentenmieten: Almaty und Astana beherbergen internationale Hochschulen, was die Nachfrage nach kleinen Wohnungen und WGs erhöht.

Kurzzeitvermietungen (über Plattformen wie Airbnb) sind noch im Wachstum und unterliegen Regulierungen, insbesondere in touristischen Zonen wie Almaty. Langfristige Mietverträge bleiben das dominierende Format.

Investitionsszenarien

• Vermietung in Almaty: Investieren Sie $90,000 in eine 2-Zimmer-Wohnung und vermieten Sie sie an Fachkräfte für $500–$700/Monat.
• Büro in Astana: Erwerben Sie eine 100 m² große Bürofläche in einem zentralen Geschäftsviertel für $150,000 und vermieten Sie an KMUs oder NGOs.
• Landbanking: Kaufen Sie Vorstadtland am Rande von Astana für $30/m² und halten Sie es für den Weiterverkauf, während sich die städtische Ausbreitung ausdehnt.
• Einzelhandelsfläche in Atyrau: Kaufen Sie für $200,000 und vermieten Sie an internationale Dienstleistungsunternehmen, die in der Region tätig sind.

Top-Standorte für Immobilieninvestitionen

• Almaty: Das finanzielle und kulturelle Herz Kasachstans mit den höchsten Wohnungspreisen und Mietnachfragen.
• Astana: Die Hauptstadt mit wichtigen Verwaltungsbüros, internationalen Organisationen und herausragenden Immobilienentwicklungen.
• Shymkent: Ein aufkommendes Industrie- und Logistikzentrum mit wachsenden Wohnbedürfnissen und Infrastrukturprojekten.
• Aktau & Atyrau: An der Kaspischen See gelegen, profitieren diese Städte von der Öl- und Gaswirtschaft und ziehen Investoren für Gewerbeimmobilien an.
• Turkistan: Die neue Kulturhauptstadt, die Aufmerksamkeit für Tourismus und Entwicklung in öffentlich-privaten Partnerschaftszonen auf sich zieht.

Infrastruktur und Lebensstandards

Kasachstan entwickelt weiterhin eine weltklasse Infrastruktur in den wichtigsten Städten:

• Transport: Moderne Flughäfen in Almaty und Astana, wachsende U-Bahn- und Straßennetze, regionale Eisenbahnentwicklung.
• Bildung: Internationale Schulen und Hochschulen (z. B. Nazarbayev Universität) ziehen Studenten und Fakultäten aus dem Ausland an.
• Gesundheitswesen: Staatliche und private Krankenhäuser in großen Städten; die Versicherungssysteme entwickeln sich weiter.
• Versorgungsleistungen: Strom, Gas und Wasser sind erschwinglich und allgemein zuverlässig in städtischen Gebieten.
• Digitale Infrastruktur: Hochgeschwindigkeitsinternet und mobile Netzabdeckung sind weit verbreitet, insbesondere in Städten.

Kasachstan bietet einen relativ hohen Lebensstandard zu niedrigen Kosten. Sicherheit, Bildung und Dienstleistungen machen es zu einem attraktiven Ziel für Umsiedlungen oder langfristige Investitionen.

Rechtliche Überlegungen und Kaufprozess

• Rechtsvertretung: Ausländische Käufer werden ermutigt, einen lizenzierten Immobilienanwalt für die Due Diligence und Dokumentation zu beauftragen.
• Eigentumsüberprüfung: Alle Immobilien müssen über das einheitliche staatliche Register der Rechte an Immobilien überprüft werden.
• Kaufvertrag: Wird vor einem Notar unterzeichnet und beim örtlichen Grundbuchamt registriert.
• Bankwesen: Ausländer können Bankkonten eröffnen und Mittel per internationalem Transfer mit erklärte Zwecke überweisen.
• Sprachbarriere: Verträge sind in Russisch oder Kasachisch; eine beglaubigte Übersetzung ist für rechtliche Zwecke erforderlich.

Fazit: Ein strategischer Markt für vorausschauende Investoren

Kasachstan bietet eine überzeugende Wert proposition für Immobilieninvestoren: niedrige Einstiegskosten, stabiles Wachstum und Zugang zu einer der dynamischsten Volkswirtschaften Zentralasiens. Während rechtliche Beratung und Due Diligence unerlässlich sind – insbesondere bei Land- oder Gewerbedeals – macht die Aufgeschlossenheit des Landes gegenüber ausländischen Investitionen, kombiniert mit ehrgeizigen städtischen Entwicklungen, es zu einem aufsteigenden Stern auf dem eurasischen Immobilienmarkt. Von Wohnvermietungen in Almaty bis hin zu Industrieparks in Atyrau bietet Kasachstan ein breites Spektrum an Möglichkeiten für clevere Käufer, die in Frontier-Märkte blicken.