Portfolio-Diversifizierung durch Immobilieninvestitionen in Tel AvivStadt der Start-ups, Strändeund erstklassigen Kliniken

Immobilien in Tel Aviv, Israel: Eine Global City mit steigender Nachfrage, begrenztem Land und einem hochwertigen Mietmarkt

Einführung: Warum in Tel Aviv investieren?

Tel Aviv ist das pulsierende Herz der israelischen Wirtschaft und Innovationslandschaft. Als mediterrane Metropole mit einem der höchsten Quadratmeterpreise im Nahen Osten kombiniert sie Lebensstil am Meer, ein florierendes Technologie-Ökosystem, kulturelle Anziehungskraft und internationales Investoreninteresse. Trotz der relativ geringen Landgröße bleibt die Nachfrage aufgrund von ständigem Zuzug, dem Wachstum von Start-ups und einem begrenzten Angebot außergewöhnlich hoch. Immobilien in Tel Aviv sind nicht nur eine Frage des Lebens am Meer — es geht darum, einen Anteil an einem der resilientesten und schnell wachsenden städtischen Märkte weltweit zu besitzen.

Verfügbare Immobilienarten

Der Immobilienmarkt in Tel Aviv bietet eine Vielzahl von Formaten, die auf verschiedene Investorenprofile zugeschnitten sind:

• Luxuswohnungen in zentralen Lagen wie dem Rothschild Boulevard, Neve Tzedek und der Alten Nordstadt bieten Nähe zu Restaurants, Kultur und dem Geschäftsviertel. Die Preise sind hier am höchsten, aber auch Prestige und Liquidität.
• Strandwohnungen entlang der Herbert Samuel Straße und der Marina bieten Meerblick und eine hohe Anziehungskraft für Kurzzeitmieten, insbesondere für Touristen und digitale Nomaden.
• Stadtlofts und kleine Wohnungen in Vierteln wie Florentin und Lev HaIr ziehen jüngere Mieter an und haben eine starke Nachfrage nach langfristigen Mietverträgen.
• Neubauprojekte in Sarona, Midtown und Nord-Tel Aviv bestehen aus Hochhaustürmen mit Concierge-Services, Fitnessstudios, Parkplätzen und Schwimmbädern — ideal für Firmenmieter oder wohlhabende Expats.

Grundbesitz und rechtliche Struktur

Ausländer dürfen in Israel mit sehr wenigen Einschränkungen Immobilien erwerben. Das wichtigste rechtliche Detail betrifft die Unterscheidung zwischen privatem Eigentum und Pachtland, das im Besitz der Israelischen Landbehörde (ILA) ist. Etwa 93 % des Landes in Israel befindet sich im Staatsbesitz und wird langfristig verpachtet (typischerweise 49–98 Jahre). Während diese Struktur sicher ist, ist es wichtig, die Erneuerungsgebühren und die damit verbundenen Steuern zu verstehen. Ausländer müssen zudem eine Steuer-ID-Nummer beantragen und während des Kaufprozesses mit einem lizenzierten Immobilienanwalt zusammenarbeiten. Alle Transaktionen müssen beim Grundbuchamt („Tabu“) oder beim entsprechenden Unternehmensregister angemeldet werden.

Immobiliensteuern und Transaktionskosten

• Kaufsteuer liegt für ausländische Käufer je nach Wert der Immobilie zwischen 8 % und 10 %.
• Rechtsanwaltsgebühren betragen in der Regel etwa 1 % bis 2 % des Transaktionswerts.
• Provision für Agenten beträgt in der Regel 2 % + MwSt. (geteilt oder vom Käufer bezahlt).
• Kapitalertragsteuer gilt beim Verkauf, jedoch können Ausnahmen je nach Besitzdauer und Wohnsitzstatus gelten.

Preisspanne und Wertentwicklungen

Tel Aviv zählt seit Jahren zu den teuersten Städten der Welt pro Quadratmeter. Stand 2024–2025:

• Zentral-Tel Aviv: $12.000–$22.000/m²
• Alte Nordstadt: $9.000–$16.000/m²
• Strandeinheiten: $15.000–$25.000/m²
• Periphere Stadtteile: $7.000–$11.000/m²

Trotz der hohen Einstiegspreise bleibt das Wertwachstum stabil, mit einer jährlichen Wertsteigerung von 4 % bis 7 % in den letzten zehn Jahren. Das Land ist extrem begrenzt, und Bebauungsvorschriften schränken die Höhe und Dichte in vielen Bereichen ein, was die langfristige Wertstabilität weiter unterstützt.

Mietrenditen und Nachfrageprofil

Die Mietrenditen in Tel Aviv variieren je nach Lage und Format:

• Langfristige Vermietungen: Renditen liegen typischerweise zwischen 2,5 % und 4,5 % im Luxussegment sowie 4 % bis 6 % in kleineren Einheiten oder weniger zentralen Stadtteilen.
• Kurzzeitvermietungen (über Plattformen wie Airbnb): Renditen können 7 % bis 10 % erreichen, erfordern jedoch spezielle Genehmigungen und müssen sich an die sich entwickelnden städtischen Vorschriften halten.

Die Mietnachfrage wird durch folgende Gruppen angetrieben:

• Angestellte und Unternehmer aus dem Technologiebereich
• Angestellte von Auslandsvertretungen und NGOs
• Jüdische Diaspora, die nach Israel zurückkehrt oder investiert
• Touristen, die nach Strandwohnungen suchen
• Studierende in medizinischen, juristischen und ingenieurtechnischen Programmen

Die vielversprechendsten Bereiche für Investitionen

• Neve Tzedek: Bekannt für seinen Boutique-Charme, die Kopfsteinpflasterstraßen und luxuriöse Renovierungen, ideal für Lebensstilkäufer und Boutique-Vermietungen.
• Florentin: Ein sich gentrifizierendes Viertel, das Künstler, junge Fachkräfte und Stadtentwickler anzieht. Relativ erschwinglich mit Potenzial nach oben.
• Alte Nordstadt & Basel-Gegend: Familienfreundlich, grün und hohe Liquidität – äußerst begrenztes Angebot an großen Wohnungen.
• Yad Eliyahu & Kiryat Shalom: Stadtteile im Osten und Süden von Tel Aviv, die sich im Stadterneuerungsprozess und in der Infrastrukturentwicklung befinden.
• Strandlage (Herbert Samuel): Hohe Preise, aber international begehrt. Oft als Zweitwohnungen oder für Prestige-Käufe erworben.

Entwicklungsmöglichkeiten

Tel Aviv bietet auch Chancen in:

• Stadterneuerungsprojekten (Tama 38 und Pinui Binui), bei denen alte Gebäude abgerissen oder verstärkt und durch Neubauten ersetzt werden. Investoren können frühzeitig einsteigen oder mit Entwicklern zusammenarbeiten.
• Vorfertigungsprojekten: Der Kauf von Off-Plänen ermöglicht Investoren, Rabatte vor dem Abschluss zu sichern, aber rechtliche Sorgfalt ist unerlässlich.
• Mikrowohnungen oder möblierte Mietwohnungen: Kleine, gut ausgestattete Wohnungen in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten können überdurchschnittliche Renditen erzielen.

Risiken und Einschränkungen

Trotz der Stärke hat der Markt in Tel Aviv seine Herausforderungen:

• Hoher Einstiegspreis und steigende Hypothekenkosten aufgrund der Politik der Zentralbank
• Gelegentliche staatliche Vorschriften zur ausländischen Eigentümerschaft oder Mietpraktiken
• Begrenzte Verfügbarkeit von neuen Grundstücken in zentralen Stadtteilen
• Hohe Steuersätze im Vergleich zu anderen Ländern

Immobilien- und Aufenthaltsstatus

Der Erwerb von Immobilien in Israel gewährt nicht automatisch einen Aufenthaltsstatus oder die Staatsbürgerschaft. Allerdings können jüdische Investoren unter dem Rückkehrgesetz (Aliyah) einen Anspruch erheben, das Einwanderungs- und Steuervergünstigungen bietet. Nicht-jüdische ausländische Käufer können in der Regel Vermögenswerte ohne Einschränkungen besitzen, müssen jedoch die Visabestimmungen für Aufenthalte über 90 Tage einhalten. Für einen langfristigen Aufenthalt können alternative Visa-Modelle oder die doppelte Staatsbürgerschaft erforderlich sein.

Wie VelesClub Int. Investoren unterstützt

Unser Team von VelesClub Int. bietet einen umfassenden Einstieg in den Tel Aviver Markt:

• Auswahl von Off-Market- und entwicklergestützten Angeboten
• Rechtliche Überprüfung von Eigentumsrechten und Grundeigentum
• Unterstützung beim Einrichten israelischer Bankkonten und der Sicherung einer Steuer-ID
• Immobilienverwaltung, Möblierung und Mietoptimierung
• Ausstiegsplanung und Wiederverkauf durch Partneragenten

Fazit

Investieren in Tel Aviv ist eine Strategie mit hohen Eintrittsbarrieren und hohem Wert — ideal für langfristige Kapitalpreservation, Integration in den Lebensstil oder Diversifikation in ein globales Asset. Mit begrenztem Land, starken demografischen Fundamentaldaten und dem Ruf als „Silicon Wadi“ des Nahen Ostens bietet Tel Aviv weiterhin überzeugende Immobilienmöglichkeiten für anspruchsvolle Investoren weltweit.