Immobilieninvestitionen in Indien – Chancen für KäuferImmobilien zwischenTradition und Technologie

Immobilien in Indien: Dynamische Chancen in einem wachsenden Markt

Warum in Immobilien in Indien investieren

Indien gehört zu den am schnellsten wachsenden Volkswirtschaften der Welt, mit einer boomenden städtischen Bevölkerung, einer wachsenden Mittelschicht und zunehmenden Infrastrukturentwicklungen. Der Immobilienmarkt spiegelt diese Dynamik wider und bietet Chancen in den Bereichen Wohn-, Gewerbe- und Industrieimmobilien. Von ertragreichen Mietwohnungen in Mumbai und Bengaluru bis hin zu Lifestyle-Immobilien in Goa oder Kerala ist die Immobilienlandschaft in Indien umfangreich und vielfältig. Regierungsreformen, wie das Real Estate Regulation Act (RERA), haben Transparenz und Vertrauen in den Markt gebracht, was ihn für Investoren zugänglicher macht.

Immobilienarten und zulässige Nutzungen

Indien bietet eine breite Palette an Immobilienoptionen, die für unterschiedliche Investitionsstrategien geeignet sind:

• Wohnanlagen: Vorherrschend in Metropolen wie Mumbai, Delhi, Bengaluru, Chennai und Hyderabad. Verfügbar als bezugsfertige oder im Bau befindliche Einheiten.
• Eigenständige Häuser und Villen: In städtischen und semi-urbanen Lagen zu finden, oft mit Landbesitz.
• Gewerbeimmobilien: Büroflächen, Einzelhandelsgeschäfte und Lagerräume in Geschäftsvierteln und IT-Parks mit starker Mietnachfrage.
• Grundstücke: Sowohl landwirtschaftliche als auch nicht-landwirtschaftliche Flächen sind verfügbar. Die Gesetze zum Kauf landwirtschaftlicher Flächen variieren jedoch je nach Bundesstaat und sind häufig für Nichtbauern und Ausländer eingeschränkt.
• Ferien- und Lifestyle-Immobilien: Beliebt in Goa, Himachal Pradesh, Uttarakhand und Kerala, oft als Zweitwohnungen oder kurzfristige Vermietungen genutzt.

Eigentumsregeln und rechtlicher Rahmen für Ausländer

Der ausländische Besitz von Immobilien in Indien ist eingeschränkt, aber nicht gänzlich verboten. Wichtige Punkte sind:

• Nicht ansässige Inder (NRIs) und Personen indischer Abstammung (PIOs): Können Wohn- und Gewerbeimmobilien frei erwerben (ausgenommen landwirtschaftliche Flächen).
• Ausländische Staatsangehörige (Nicht-NRIs/PIOs): Dürfen im Allgemeinen keine Immobilien in Indien erwerben, es sei denn, sie leben mehr als 183 Tage im Finanzjahr im Land und erhalten eine Genehmigung der Regierung.
• Unternehmen: Ausländische Unternehmen mit einer Präsenz in Indien können unter bestimmten Bedingungen Immobilien für geschäftliche Zwecke mieten oder kaufen.
• Landwirtschaftliche Flächen: Der Kauf ist für Ausländer untersagt und sogar für städtische indische Einwohner in vielen Staaten eingeschränkt.

Alle Transaktionen müssen den Vorschriften der Reserve Bank of India (RBI), dem Foreign Exchange Management Act (FEMA) und den lokalen Staatsgesetzen entsprechen. Eine rechtliche Due Diligence und die Überprüfung des Eigentumstitels sind vor jedem Kauf unerlässlich.

Immobilienpreise und Marktentwicklungen

Die Immobilienpreise in Indien variieren je nach Region und Stadt erheblich. Metropolen verlangen Premiumpreise, während Tier-2- und Tier-3-Städte sich als erschwingliche Investitionsziele mit Wachstumspotenzial etablieren.

Stadt	Immobilienart	Durchschnittspreis pro m² (USD)
Mumbai	Wohnung	$2.000 – $8.000
Bengaluru	Wohnung	$900 – $2.500
Delhi NCR	Wohnung/Villa	$1.000 – $3.500
Goa	Villa/Eigentumswohnung	$1.200 – $3.000
Hyderabad	Wohnung	$800 – $2.200
Kolkata	Wohnung	$700 – $1.800

Die durch die Pandemie verstärkte Nachfrage nach größeren Wohnimmobilien, Infrastrukturen für das Arbeiten von zu Hause und Zweitwohnungen hat das Wachstum im Wohnungsbau gefördert. Märkte wie Goa und Uttarakhand haben einen Anstieg der Nachfrage nach Ferienwohnungen erlebt.

Transaktionskosten und Steuern

In Indien gibt es mehrere Steuern und Gebühren, die bei Immobiliengeschäften anfallen. Diese variieren je nach Bundesstaat:

• Stempelsteuer: 4%–7% des Transaktionswerts, abhängig vom Bundesstaat und Geschlecht des Käufers (in einigen Bundesstaaten gibt es Ermäßigungen für Frauen).
• Registrierungsgebühren: In der Regel 1% des Verkaufspreises.
• Waren- und Dienstleistungssteuer (GST): Anwendbar auf im Bau befindliche Immobilien mit 5% (ohne ITC) oder 1% für erschwinglichen Wohnraum. Keine GST auf Wiederverkäufe.
• Rechts- und Maklergebühren: 1%–2% für rechtliche Überprüfung und Maklergebühren (falls genutzt).
• Jährliche Grundsteuer: Von den Gemeindebehörden erhoben, basierend auf Standort, Größe und Nutzung der Immobilie.

Die Kapitalertragssteuer ist beim Verkauf einer Immobilie anwendbar: 20% (mit Indexierungsbenefits) für langfristige Kapitalgewinne und die normalen Einkommenssteuersätze für kurzfristige Gewinne.

Mietrenditen und Marktnachfrage

Die Mietrenditen in indischen Metropolen sind im Vergleich zu westlichen Ländern relativ niedrig, jedoch oft durch langfristige Kapitalwertsteigerungen und stabile Nachfragen ausgeglichen:

• Mumbai: 2,5%–4% Rendite, abhängig von der Lage und Immobilienart.
• Bengaluru: 3%–5%, getrieben von Mietern aus dem IT-Sektor.
• Goa: 4%–6% in Tourismusgebieten mit Airbnb-Potenzial.
• Delhi NCR: 2%–4%, mit Nachfragen von Berufstätigen und Studenten.

Ferienvermietungen und kurzfristige Aufenthalte gewinnen in Gebieten wie Goa, Manali und Kerala an Beliebtheit. Dieses Modell ist besonders effektiv für NRIs, die eine Basis in Indien halten und gleichzeitig ihr Vermögen monetarisieren möchten.

Investitionsszenarien

• Kauf zum Vermieten in Bengaluru: Erwerb einer Wohnung für $120.000 in Whitefield oder der Electronic City, Vermietung an IT-Professionals für stabile Einnahmen.
• Ferienvilla in Goa: Investition von $180.000 in eine voll möblierte Villa und Vermietung über Airbnb, um die Nachfrage während der Hauptsaison zu nutzen.
• Gewerbefläche in Gurgaon: Kauf einer Büroeinheit im Cyber Hub oder DLF Phase III zur Vermietung an Startups und kleine Firmen.
• Landbanking in Pune: Erwerb eines Vorstadtlandes in der Nähe des IT-Parks Hinjawadi und Halten für 5–10 Jahre für hohe Kapitalwertsteigerungen.

Top-Städte und Regionen für Immobilieninvestitionen

• Mumbai: Indiens Finanzhauptstadt mit hochwertiger Immobilien, starkem Mietmarkt und globaler Anbindung.
• Bengaluru: Technologiezentrum mit erschwinglichem Wohnraum und konstanter Nachfrage aus der IT-Arbeitskraft.
• Delhi NCR: Eine breite Palette an Immobilientypen, aber infrastrukturelle Herausforderungen in einigen Zonen.
• Goa: Beliebt bei NRIs und Ausländern; ideal für Lifestyle- und Einkommensimmobilien.
• Hyderabad: Wächst schnell aufgrund seiner geschäftsfreundlichen Politik, Biotechnologieparks und erschwinglichen Preisen.
• Pune: Bildungs- und IT-Zentrum mit solider Infrastruktur und einer jungen Bevölkerung.

Infrastruktur und Dienstleistungen

Indien verbessert aktiv die städtische Infrastruktur durch Smart City-Initiativen, U-Bahn-Erweiterungen und verbesserte Verkehrsnetze:

• Transport: U-Bahn, Autobahnen und Flughafen-Upgrades sind in großen Städten im Gange.
• Gesundheitswesen: Weltklasse-Krankenhäuser in Metropolen und aufstrebender Medizintourismus in Städten wie Chennai und Delhi.
• Bildung: Präsenz internationaler Schulen, IITs, IIMs und globaler Universitäten in Metropolen und Tier-2-Städten.
• Versorgungsleistungen und Internet: Im Allgemeinen in städtischen Gebieten zuverlässig mit hochgeschwindigkeit humorierten Glasfaserverbindungen und 24/7 Strom in den meisten Zonen.

Rechtliche Erwägungen und praktische Tipps

• Titelüberprüfung: Überprüfen Sie immer die Eigentumskette und stellen Sie sicher, dass keine Belastungen oder Rechtsstreitigkeiten bestehen.
• RERA-Konformität: Wählen Sie nur registrierte Projekte von RERA, um Betrug zu vermeiden und die Lieferfristen sicherzustellen.
• Lokale rechtliche Beratung nutzen: Essenziell zur Handhabung von Verträgen, zur Überprüfung von Dokumenten und zur Verwaltung der Registrierung.
• Devisenregelungen: Alle Transaktionen müssen über autorisierte Bankkanäle gemäß den RBI-Richtlinien abgewickelt werden.
• Joint Ventures für Ausländer: Wenn ein direkter Erwerb nicht möglich ist, ziehen Sie Joint Ventures mit indischen Entwicklern oder Mietmodelle in Betracht.

Fazit: Ein komplexer, aber lohnenswerter Markt

Der Immobilienmarkt Indiens bietet ein hohes Potenzial für langfristige Investoren, insbesondere in wachsenden Städten und Sektoren wie IT, Bildung, Gesundheitswesen und Tourismus. Während regulatorische Einschränkungen für ausländische Staatsangehörige bestehen, können NRIs und PIOs vollständig an den Segmenten Wohn- und Gewerbeimmobilien teilnehmen. Sorgfalt, rechtliche Konformität und eine langfristige Perspektive sind entscheidend, um den indischen Markt zu navigieren. Für diejenigen, die es richtig machen, verspricht Indien stetige Wertsteigerungen, robuste Nachfrage und vielfältige Möglichkeiten in seiner lebendigen und sich entwickelnden Landschaft.