Berlin: Investieren in Immobilien – Chancen für ausländische KäuferEine Stadt, in der Geschichte, Kultur undNeuerfindung miteinander leben

Immobilien in Berlin: Europas Kulturhauptstadt und Immobilienkraftwerk

Einleitung: Warum in Berlin investieren

Berlin, die Hauptstadt Deutschlands und eine der dynamischsten Städte Europas, bietet eine einzigartige Kombination aus wirtschaftlicher Widerstandsfähigkeit, kultureller Lebendigkeit und langfristiger Stabilität im Immobiliensektor. Bekannt für seinen florierenden Technologiesektor, die internationale Gemeinschaft und die architektonische Vielfalt, hat Berlin sich zu einem Magneten für Investoren entwickelt, die nach Mietrenditen, Wertsteigerungen und einem Standort in einem der am stärksten regulierten und zugleich zuverlässigsten Immobilienmärkte der Welt suchen. Trotz vergangener Mietbeschränkungen übersteigt die Nachfrage weiterhin das Angebot und schafft günstige Bedingungen sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilieninvestitionen.

Immobilienarten und zulässige Nutzungen

• Altbauwohnungen: Vorkriegsbauten mit hohen Decken und historischen Merkmalen. Beliebt bei Kreativen, Expats und Fachleuten.
• Neubauprojekte: Moderne Gebäude, die Energieeffizienz und Annehmlichkeiten bieten. Diese sind zunehmend gefragt und oft von strengen Mietkontrollen ausgenommen.
• Lofts und Penthouse-Wohnungen: Befinden sich in ehemaligen Industriegebäuden oder neuen Luxuskomplexen. Hohe Attraktivität und starke Wertsteigerung.
• Studentenwohnungen und Mikroapartments: Kompakte Einheiten mit hohen Belegungsraten und stabilen Renditen.
• Gewerbeimmobilien: Büros, Coworking-Spaces, Einzelhandelsgeschäfte und Hotels in Mitte, Kreuzberg und Charlottenburg.

Eigentum und Rechtsrahmen

• Vollständiges ausländisches Eigentum: Erlaubt ohne Einschränkungen hinsichtlich Nationalität oder Wohnsitzstatus.
• Eigentumswohnung (Eigentum): Die meisten Wohnungen werden als individuelle Einheiten mit anteiligem Grundstückseigentum und Baurechten verkauft.
• Grundbuchregister: Alle Käufe müssen notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden.
• Due Diligence und rechtlicher Prozess: Wird von einem Notar (Notar) durchgeführt, einschließlich Vertragsentwurf, Identitätsprüfungen und Titelverifizierung.

Marktpreise und Trends

• Zentrale Stadtteile (Mitte, Prenzlauer Berg): 6.000–10.000 €/m² für hochwertige oder Neubauwohnungen.
• Äußere Stadtteile (Neukölln, Moabit): 3.500–6.000 €/m², je nach Zustand und Lage.
• Neubauprojekte: Übersteigen häufig 9.000 €/m², insbesondere in Charlottenburg oder Friedrichshain.

Die Immobilienpreise in Berlin haben sich im vergangenen Jahrzehnt nahezu verdoppelt, bedingt durch Urbanisierung, Immigration und einen Mangel an Wohnraum. Während das Wachstumstempo kürzlich langsamer wurde, stützen begrenzte Neubauaktivitäten, Zonierungshürden und steigende Nachfrage weiterhin den Preisdruck. Von 2015 bis 2023 erlebte die Stadt eine durchschnittliche jährliche Wertsteigerung von 6–8 %, abhängig von Art und Lage der Immobilie.

Mietrenditen und Einkommenspotential

• Bruttorenditen: Typischerweise 2,5–4,5 %, mit höheren Werten in äußeren Stadtteilen oder möblierten Kurzzeitvermietungen.
• Mietnachfrage: Bleibt hoch, insbesondere unter Fachleuten, Studenten und Expats.
• Studentenwohnungen: Erzielten 4–5 % Rendite aufgrund der konstanten Nachfrage durch Universitäten.
• Luxuswohnungen: Niedrigere Renditen, aber höhere Wertsteigerung und Interesse internationaler Mieter.

Die Mietregulierung ist ein wichtiges Thema. Obwohl der Mietendeckel 2021 für verfassungswidrig erklärt wurde, gelten weiterhin Mietkontrollgesetze, die auf der Dauer des Mietverhältnisses und Durchschnittswerten in der Umgebung basieren. Neue Entwicklungen sind weniger reguliert, was sie für renditeorientierte Investoren attraktiv macht.

Investitionsszenarien

• 1-Zimmer-Wohnung in Neukölln (45 m²): 250.000 €; vermietet für 950 €/Monat → ~4,5 % Bruttorendite.
• Renoviertes Loft in Kreuzberg (70 m²): 540.000 €; vermietet für 1.600 €/Monat → ~3,5 % Rendite.
• Neubau-Studio in Charlottenburg (30 m²): 290.000 €; kurzfristig vermietet zu 100 €/Nacht → 60 % Belegung → ~6,3 % Rendite.
• Einzelhandelsfläche in Friedrichshain: 720.000 €; vermietet für 3.500 €/Monat → 5,8 % Rendite.

Wichtige Stadtteile für Immobilieninvestitionen

• Mitte: Berlins zentrales Geschäfts- und Kulturviertel. Hohe Attraktivität, niedrige Leerstände und starke internationale Nachfrage.
• Kreuzberg und Friedrichshain: Kreative und alternative Zentren, sehr beliebt bei Studenten, Künstlern und jungen Fachleuten.
• Charlottenburg-Wilmersdorf: Etabliertes Luxusviertel mit Botschaften, Designer-Boutiquen und hoher Mietnachfrage.
• Neukölln und Wedding: Gentrifizierende Gegenden mit erschwinglichen Preisen und hohem Renditepotential.
• Lichtenberg und Marzahn-Hellersdorf: Aufstrebende Familienviertel mit wachsender Infrastruktur und Entwicklungsprojekten.

Transaktionskosten und Steuern

• Grunderwerbsteuer: 6 % des Kaufpreises in Berlin.
• Notar- und Registrierungsgebühren: 1,5–2 % des Kaufpreises.
• Maklerprovisionen: Typischerweise 3,57 % (inkl. MwSt.); kann zwischen Käufer und Verkäufer je nach Vereinbarung aufgeteilt werden.
• Einkommensteuer auf Mieteinnahmen: Progressive Sätze von 14–45 % für Residents. Nicht-Residents werden auf lokale Einnahmen besteuert, mit erlaubten Abzügen.
• Kapitalertragssteuer: 0 %, wenn die Immobilie mindestens 10 Jahre gehalten wird (ansonsten unterliegt sie der Einkommensteuer).

Überlegungen für ausländische Käufer

• Keine speziellen Genehmigungen: Ausländische Personen und Unternehmen können ohne Einschränkungen Wohn- und Gewerbeimmobilien erwerben.
• Hypothekenzugang: Deutsche Banken bieten Finanzierungen für Nichtansässige an, in der Regel bis zu 60–70 % LTV mit Zinssätzen zwischen 3–5 %, abhängig vom Profil.
• Steuerregistrierung: Notwendig für die Einkommensberichterstattung; VelesClub Int. bietet Unterstützung mit lokalen Buchhaltungspartnern.

Aufenthalt und Immigration

• Eigentum: Gewährt keinen Aufenthalt, kann aber die Beantragung von Visa unter Kriterien wirtschaftlicher Mittel unterstützen.
• Startup- und Geschäftvisa: Immobilienbezogene Unternehmen (Verwaltung, Bau, Hosting) können die Beantragung von unternehmerischen Aufenthaltsgenehmigungen unterstützen.
• Langfristiger Aufenthalt für EU-Bürger: Nach fünf Jahren legalem Aufenthalt mit stabilem Einkommen und Integration möglich.

Risiken und Herausforderungen

• Regulatorische Komplexität: Berlins Mietgesetze gehören zu den strengsten in Europa. Eine rechtliche Beratung ist vor dem Kauf unerlässlich.
• Preisschrauben: Während die Wertsteigerung anhält, hat sich das schnelle Wachstum verlangsamt, insbesondere in überbewerteten Mikrostandorten.
• Hohe Transaktionskosten: Rund 10–12 % des Kaufpreises, einschließlich aller Steuern und Gebühren.

VelesClub Int. Dienstleistungen in Berlin

• Zugang zu Off-Market- und Entwicklerangeboten in allen wichtigen Stadtteilen.
• Rechtliche Koordination mit zertifizierten deutschen Notaren und Steuerberatern.
• Turnkey-Vermietungsmanagement für möblierte oder langfristige Mietverhältnisse.
• Unterstützung bei der Hypothekenantragstellung und Bankverbindungen.
• Einhaltung der Vorschriften für kurzfristige Vermietungen und Lizenzierung, wo anwendbar.

Fazit

Berlin bleibt ein Eckpfeiler für europäische Immobilieninvestitionen – ein Gleichgewicht zwischen regulatorischen Schutzmaßnahmen, langfristigem Wachstum und vielfältiger Mietnachfrage. Ob mit dem Ziel stabiler Wohnrenditen, Wertsteigerungsrenovierungen oder gemischter Nutzungen, Berlin bietet Transparenz, Liquidität und fundamentale Eigenschaften auf institutionellem Niveau. Mit strategischer Beratung und operativer Unterstützung durch VelesClub Int. können Investoren den Immobilienmarkt in Berlin selbstbewusst navigieren und starkes grenzüberschreitendes Potenzial in einer der führenden Hauptstädte Europas entfalten.