Schlüsselfertige Investitionsobjekte in AarhusLeben an der Bucht mit Kunstmuseenund frischer Luft

Immobilien in Aarhus: Dänemarks Kulturhauptstadt mit steigendem Investitionspotential

Einführung: Warum in Aarhus investieren

Aarhus, Dänemarks zweitgrößte Stadt, bietet ein außergewöhnliches Gleichgewicht aus kultureller Vitalität, Bildungsqualität und Geschäftsmöglichkeiten. An der Ostküste der Jütland-Halbinsel gelegen, beheimatet Aarhus eine lebendige Studentenschaft, erstklassige Universitäten und ein boomendes Technologie- und Innovations-Ökosystem. Mit einer Bevölkerung von über 350.000, einer wachsenden internationalen Gemeinschaft und strategischen Investitionen in die Stadtentwicklung bietet Aarhus ein überzeugendes Angebot für Immobilieninvestoren, die nach nachhaltigem Wachstum, stabilen Mietrenditen und Kapitalsteigerung in einem weniger gesättigten Markt als Kopenhagen suchen.

Arten von Immobilien und zulässigen Nutzungen

• Eigentumswohnungen (ejerlejligheder): Beliebt in Stadtteilen wie Frederiksbjerg, Trøjborg und Aarhus C.
• Genossenschaftswohnungen (andelsboliger): Zu niedrigeren Kosten erhältlich, unterliegen jedoch Verkaufsbeschränkungen und Genehmigungen des Vorstands.
• Einzelhäuser (villaer) und Reihenhäuser: Zu finden in Vororten wie Risskov, Viby und Højbjerg.
• Neue Entwicklungen: Großprojekte in Aarhus Ø, einem ehemaligen Hafenbereich, der in ein intelligentes und nachhaltiges Wohn- und Geschäftsviertel umgewandelt wurde.
• Studentenwohnungen und Mikroapartments: Hoch nachgefragt, wegen der Präsenz der Universität Aarhus und VIA University College.
• Gewerbliche Immobilien: Beinhaltet Büros, Coworking-Spaces, Einzelhandelsflächen und Lagerhäuser in Gegenden wie Skejby und Brabrand.

Eigentum und Rechtsrahmen

• EU-/EEA-Bürger: Können in Dänemark frei Eigentum kaufen und besitzen.
• Nicht-EU-/EEA-Bürger: Müssen die Genehmigung des Justizministeriums einholen, um Wohnimmobilien zu kaufen, es sei denn, die Immobilie wird für den dauerhaften Wohnsitz erworben.
• In Dänemark registrierte Unternehmen: Oft ein Fahrzeug für den Erwerb von Gewerbe- oder Mietimmobilien.
• Rechtsstruktur: Alle Transaktionen müssen im dänischen Grundbuch (Tingbogen) registriert werden und werden in der Regel von lizenzierten Immobilienanwälten und Notaren abgewickelt.
• Verfügbarkeit von Hypotheken: Lokale Banken bieten Auslandsaufenthalten Finanzierungen an, typischerweise mit 20–40% Anzahlungen und zusätzlichen Dokumentationsanforderungen für Nichtansässige.

Marktpreise, Liquidität und Trends

• Stadtzentrum Wohnungen (Aarhus C, Frederiksbjerg): DKK 50.000–70.000 pro m² (~EUR 6.700–9.400).
• Neue Entwicklungen in Aarhus Ø: DKK 60.000–80.000 pro m² (~EUR 8.000–10.700), mit starker Mietnachfrage und Wiederverkaufswert.
• Einzelhäuser in Risskov oder Højbjerg: DKK 5–10 Millionen, abhängig von Größe, Zustand und Zugang zum Garten.

Während der breitere dänische Markt 2022–2023 aufgrund von Zinserhöhungen eine Abkühlungsphase erlebte, blieb Aarhus dank des starken demografischen Wachstums und der Ausbau der Infrastruktur widerstandsfähig. Der konstante jährliche Preisanstieg der Stadt (4–6%) und die niedrige Leerstandsquote ziehen sowohl inländische als auch ausländische Investoren an. Die Liquidität in den Mittel- und Neubau-Segmenten ist robust, insbesondere in der Nähe von Universitäten und Verkehrsknotenpunkten.

Investitionsszenarien

• Studio-Apartment in Trøjborg (40 m²): DKK 2,2 Millionen, vermietet für DKK 7.800/Monat → 4,2% Bruttorendite.
• Neubau mit 2 Schlafzimmern in Aarhus Ø: DKK 4,8 Millionen, mit nachhaltiger Zertifizierung und Meerblick, vermietet für DKK 14.000/Monat.
• Einzelvilla in Risskov (140 m²): DKK 7,5 Millionen, ideal für eine langfristige Familienmiete oder Wiederverkauf.
• Gewerbeeinheit im Skejby-Geschäftspark: DKK 10 Millionen, vermietet an ein Tech-Unternehmen, das ~6,2% Nettorendite generiert.

Infrastruktur und Konnektivität

• Straßenbahn und öffentliche Verkehrsmittel: Aarhus Letbane verbindet das Stadtzentrum effizient mit Vororten und Universitätszonen.
• Zugverbindungen: Direkter Zugang nach Kopenhagen und Hamburg; der Hauptbahnhof Aarhus ist ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt.
• Flughafen Aarhus: Erweiterung zur Aufnahme internationaler Verbindungen; ~45 Minuten Fahrt von der Innenstadt.
• Fahrradfreundliche Planung: Umfangreiche Fahrradwege und städtische Radinfrastruktur erhöhen die Zugänglichkeit und verringern die Abhängigkeit vom Auto.

Steuern und Transaktionskosten

• Registrierungsgebühr: DKK 1.850 + 0,6% des Kaufpreises (~EUR 250 + 0,6%).
• Kommunale Grundsteuer (grundskyld): Bis zu 1,6% auf den Grundstückswert, jährlich in Rechnung gestellt.
• Kapitalertragssteuer: 27–42% für sekundäre oder Anlageimmobilien (befreit, wenn als Hauptwohnsitz genutzt).
• Mieteinkommensteuer: Als persönliches Einkommen besteuert mit Abzügen für Instandhaltung, Zinsen und Abschreibungen.

Mietnachfrage und Vermietungsmöglichkeiten

• Studierende: Über 40.000 Studierende an der Universität Aarhus und der VIA Hochschule sorgen für ganzjährige Nachfrage nach Studios und Gemeinschaftswohnungen.
• Junge Fachkräfte: Die Technologie- und Kreativindustrie treibt die Nachfrage nach möblierten Wohnungen in der Nähe des Stadtzentrums und von Wasserfrontbereichen an.
• Familien: Suchen nach Vorstadtwohnungen oder größeren Apartments mit Zugang zu Schulen und Grünflächen.
• Expats und Forscher: Mittelfristige Vermietungen in Aarhus C und Frederiksbjerg sind bei internationalen Mietern sehr gefragt.

Top-Stadtteile für Immobilieninvestitionen

• Aarhus C: Stadtzentrum, wertvoller Wiederverkauf, beliebt bei Studenten und Fachleuten.
• Aarhus Ø: Vorzeigebereich mit modernen, nachhaltigen Wohn- und Gewerbeflächen.
• Frederiksbjerg: Traditionelle Architektur, fußgängerfreundlich, und starke Nachfrage bei Familien.
• Risskov und Viby: Vorstädtisches Flair mit höherwertigen Einzelhäusern und langfristigem Mietwert.

Risiken und Überlegungen

• Restriktionen für Nicht-EU-Käufer: Genehmigung des Justizministeriums erforderlich, es sei denn, es wird über eine dänische juristische Person oder im Rahmen des dauerhaften Wohnsitzes beantragt.
• Mietregelung: Einige ältere Immobilien fallen unter regulierte Mietsysteme; Neubauten sind in der Regel davon ausgenommen.
• HOA-Regeln: Genossenschaftswohnungsverwaltungen können das Untermieten einschränken oder Anforderungen an die Nutzung durch Eigentümer festlegen.

Aufenthalts- und Einwanderungsaspekte

• Eigentum allein gewährt keinen Aufenthalt: Aufenthaltserlaubnisse müssen separat beantragt werden.
• EU-Bürger: Haben das volle Recht, in Dänemark zu leben, zu arbeiten und Eigentum zu kaufen.
• Drittstaatsangehörige: Können Anträge auf geschäftliche, Studien- oder Gründungsaufenthaltsgenehmigungen stellen – der Besitz von Immobilien kann diese Anträge unterstützen, reicht jedoch nicht alleine aus.

VelesClub Int. Dienstleistungen in Aarhus

• Kuratiertes Angebot an Investitionsobjekten und Off-Market-Immobilien.
• Rechtliche Due-Diligence-Prüfung und Unterstützung bei der Genehmigung durch das Justizministerium für Nicht-EU-Investoren.
• Vollständige Mietverwaltung, Mieterkontrolle und Einkommensverfolgung.
• Unterstützung bei Finanzierung, Bewertung und Wiederverkaufsstrategie.
• Steueroptimierung und langfristige Vermögensstrukturierung.

Fazit

Aarhus verbindet Dänemarks legendäre Lebensqualität mit realen Investitionserfolgen. Als Zentrum für Bildung, Technologie und moderne Stadtplanung bietet es Investoren zuverlässige Mietströme, ein geringes Leerstandsrisiko und eine anhaltende Wertsteigerung. Von Wasserfrontwohnungen über Studentenapartments bis hin zu Familienhäusern ist Aarhus bereit für langfristiges Immobilienwachstum. Mit VelesClub Int. erhalten Sie Expertenzugang zu diesem skandinavischen Edelstein – mit strategischer Beratung und schlüsselfertiger Unterstützung, die auf Ihre Investitionsziele zugeschnitten ist.