Zagreb Investment Immobilien – Chancen für ausländische KäuferZentrale Drehscheibe Kroatiens mit hochwertigemWohnraum und stabilen Markt

Immobilieninvestitionen in Zagreb, Kroatien

Warum Zagreb zu einem strategischen Immobilienmarkt aufsteigt

Zagreb, die Hauptstadt Kroatiens, entwickelt sich schnell zu einem Schlüsselziel für Immobilieninvestoren, die auf langfristiges Wachstum in Mittel- und Südeuropa setzen. Mit einer Mischung aus historischer Architektur, starker Mietnachfrage, verbesserter Infrastruktur sowie Kroatiens jüngster Integration in den Schengen-Raum und die Eurozone bietet Zagreb überzeugenden Wert. Die Stadt vereint kulturelle Lebendigkeit, Bildungszentren, staatliche Institutionen und eine wachsende Technologiebranche und ist damit sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien geeignet.

Immobilienarten und Nachfragesegmente

Der Immobilienmarkt in Zagreb umfasst eine vielfältige Mischung aus historischen Wohnungen in der Oberstadt (Gornji Grad), mittelpreisigen Gebäuden in zentralen Stadtteilen wie Donji Grad und Maksimir sowie neuen Wohnprojekten am Stadtrand wie Novi Zagreb und Jarun. Investoren haben die Wahl zwischen:

• Schlüsselfertigen Wohnungen für die langfristige Vermietung an Fachleute und Studenten
• Gewerbeflächen in Geschäftsvierteln (z. B. Radnička cesta-Korridor)
• Neubauten und Penthouse-Wohnungen für Expats und rückkehrende Kroaten
• Historischen Immobilien in der Nähe des Ban-Jelačić-Platzes mit touristischem und Boutique-Vermietungsanspruch

Die Nachfrage nach Immobilien in der Stadt wird unterstützt von einheimischen Käufern, EU-Umziehenden, digitalen Nomaden und regionalen Investoren aus Slowenien, Österreich und Deutschland.

Rechtlicher Rahmen und Regelungen für ausländisches Eigentum

Ausländer aus EU-Ländern können in Zagreb problemlos Immobilien ohne Einschränkungen erwerben. Käufer außerhalb der EU müssen eine Gegenseitigkeitsgenehmigung einholen, die in der Regel gewährt wird. Das Eigentum erfolgt meist als volles Eigentum, registriert über das lokale Grundbuch (Zemljišna knjiga). Es gibt keine bedeutenden Einschränkungen beim Eigentum an Wohnungen oder beim Wiederverkauf. Der Kaufprozess umfasst ein juristisches Due-Diligence-Verfahren, einen Vorvertrag, eine Anzahlung (~10%) und die vollständige Registrierung der Eigentumsrechte durch einen öffentlichen Notar.

Preise, Liquidität und Wachstumspotenzial

Die Immobilienpreise in Zagreb bleiben im europäischen Vergleich moderat, obwohl sie stetig steigen. In den Jahren 2024–2025 liegen die Durchschnittspreise bei:

• €2.500–€3.800/m² in zentralen Stadtteilen (Donji Grad, Trešnjevka)
• €1.700–€2.300/m² in Vororten (Dugave, Novi Zagreb, Špansko)
• Premium-Neubauten oder Penthouse-Wohnungen: €4.000–€5.500/m²

Diemietrenditen liegen zwischen 4% und 6%, insbesondere für kleine Wohnungen in gut angebundenen Gegenden oder in der Nähe von Universitäten. Die Liquidität ist im Preisbereich von €150.000–€250.000 hoch. Zagrebs Eintritt in die Eurozone (2023) hat das Vertrauen internationaler Investoren gestärkt, während die Wiederaufbauarbeiten nach den vergangenen Erdbeben die Wohnbestände weiter modernisieren.

Aufenthalt und Immobilien: Eine kombinierte Strategie

Obwohl Kroatien kein formelles Programm für Aufenthaltserlaubnis durch Investitionen anbietet, unterstützt das Eigentum an Immobilien langfristige Aufenthaltstitel. Drittstaatsangehörige können eine vorübergehende Aufenthaltserlaubnis beantragen, wenn sie eine Immobilie besitzen und die finanziellen Anforderungen erfüllen. Der Aufenthalt wird bis zu einem Jahr gewährt und kann erneuert werden. Nach fünf Jahren kontinuierlichem Aufenthalt können Investoren einen Antrag auf unbefristete Aufenthaltserlaubnis stellen. EU-Bürger profitieren von einer einfacheren Registrierung. Für digitale Nomaden bietet Kroatien ein spezielles Visum, das einen Aufenthalt von bis zu 12 Monaten ermöglicht — häufig in Verbindung mit einer Miet- oder Eigentumswohnung in Zagreb.

Investitionsszenarien

Szenario 1 – Studio zur Vermietung an Studenten: Erwerb einer 35 m² großen Wohnung in der Nähe der Universität Zagreb für €95.000 und Vermietung für €450/Monat während des Studienjahres, mit dem Ziel eines stabilen Einkommens bei geringem Wartungsaufwand.

Szenario 2 – Langfristiges Wachstum in Neubau: Erwerb einer 2-Zimmer-Wohnung in einem neuen Wohnkomplex in Novi Zagreb für €165.000, mit energieeffizienten Merkmalen und Nähe zu Geschäftszentren, mit dem Ziel einer Wiederveräußertung oder kontinuierlicher Rendite.

Szenario 3 – Boutique-Vermietungsobjekt: Kauf einer renovierten Wohnung im historischen Zentrum für €220.000 und Einrichtung für mittelfristige Vermietungen an Reisende und digitale Nomaden.

Szenario 4 – Mischinvestition: Investition von €280.000 in eine Gewerbefläche im Erdgeschoss mit einer Wohnung darüber, um doppelte Einkommensströme und höhere Stabilität zu sichern.

Stadtteile und Infrastruktur

Zagreb ist in klar definierte Zonen gegliedert, die unterschiedliche Strategien unterstützen:

• Donji Grad: Zentrale, fußläufige Lage, geprägt von historischem Charme und konstantem Nachfrage
• Trešnjevka und Maksimir: Wohnviertel mit guten Schulen, Parks und U-Bahn-Anschluss
• Novi Zagreb: Gebiet mit großen Entwicklungen und besserer Erschwinglichkeit für Familien
• Jarun und Savica: Seenahinlage mit wachsender Attraktivität bei jungen Fachleuten

Die Stadt bietet moderne Einkaufszentren, zuverlässige öffentliche Verkehrsmittel (Straßenbahnen, Busse), einen internationalen Flughafen und schnelle Zugverbindungen nach Slowenien und Ungarn. Die städtischen Entwicklungspläne konzentrieren sich auf energetische Sanierungen, seismische Verbesserungen und Verdichtung der Infrastruktur.

Ausblick und zukünftiges Potenzial

Von Zagreb wird moderates, aber stetiges Wachstum im Immobilienbereich erwartet. Ihre Rolle als finanzielles, kulturelles und akademisches Zentrum macht sie widerstandsfähig gegen regionale Volatilität. Regierungspläne zur Verbesserung des Zugangs zu Wohnraum und zur Fortführung der Wiederaufbauarbeiten nach Erdbeben werden voraussichtlich die Bauqualität und die Lebensqualität in den Stadtteilen weiter verbessern. Die Nachfrage von rückkehrenden Kroaten, EU-Investoren und neuen Reisenden aus dem Schengen-Raum nimmt weiterhin zu, insbesondere in den kompakten und mittleren Marktsegmenten.

Fazit: Wer sollte in Zagreb investieren

Zagreb ist ideal für strategische Investoren, die eine Hauptstadt mit stabilen Renditen, erschwinglichen Einstiegspreisen und rechtlicher Klarheit suchen. Es ist besonders geeignet für diejenigen, die Mieteinnahmen von Fachleuten oder Studenten erzielen, langfristige Wertsteigerungen in städtischen Erneuerungsgebieten anstreben oder Immobilien im Rahmen eines Aufenthalts- und Lebensstils nutzen möchten. Mit Kroatiens vollständiger EU-Integration und dem wachsenden internationalen Profil bietet Zagreb einen soliden Weg für Investitionen in Immobilien in einem gut handhabbaren und lebenswerten städtischen Umfeld.