Zagreb Investment Immobilien – Möglichkeiten für ausländische KäuferZentraler Knotenpunkt Kroatiens mit QualitätWohnraum und stabilen Markt

Immobilieninvestitionen in Zagreb, Kroatien

Warum Zagreb als strategischer Immobilienmarkt aufsteigt

Zagreb, die Hauptstadt Kroatiens, wird schnell zu einem wichtigen Ziel für Immobilieninvestoren, die nach langfristigem Wachstum in Mittel- und Südosteuropa suchen. Mit seiner Mischung aus historischer Architektur, starker Mietnachfrage, verbesserter Infrastruktur und Kroatiens jüngster Integration in den Schengen-Raum und die Eurozone bietet Zagreb überzeugenden Wert. Die Stadt kombiniert kulturelle Vitalität, Bildungszentren, Regierungsinstitutionen und eine wachsende Technologieszene – was sie sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien geeignet macht.

Typen von Immobilien und Nachfragesegmenten

Der Immobilienmarkt in Zagreb umfasst eine vielfältige Mischung aus historischen Wohnungen in der Oberstadt (Gornji Grad), Mittelklassegebäuden in zentralen Stadtteilen wie Donji Grad und Maksimir sowie neuen Wohnprojekten am Stadtrand wie Novi Zagreb und Jarun. Investoren können aus Folgendem wählen:

• Schlüsselfertige Wohnungen zur langfristigen Vermietung an Fachkräfte und Studenten
• Gewerbliche Räumlichkeiten in Geschäftsbereichen (z. B. Radnička cesta Korridor)
• Neubauten und Penthouse-Wohnungen für Expats und rückkehrende Kroaten
• Historische Immobilien in der Nähe des Ban-Jelačić-Platzes mit touristischer und Boutique-Vermietung

Die Nachfrage nach Immobilien in der Stadt wird von inländischen Käufern, EU-Umzügen, digitalen Nomaden und regionalen Investoren aus Slowenien, Österreich und Deutschland unterstützt.

Rechtlicher Rahmen und Regeln für ausländischen Besitz

Ausländer aus EU-Ländern können Immobilien in Zagreb ohne Einschränkungen kaufen. Käufer aus Nicht-EU-Ländern müssen eine Gegenseitigkeitsgenehmigung einholen, die routinemäßig gewährt wird. Der Besitz ist typischerweise im Eigentum und wird über das lokale Grundbuch (Zemljišna knjiga) registriert. Es gibt keine wesentlichen Einschränkungen für den Eigentum oder Wiederverkauf von Wohnungen. Der Kaufprozess umfasst rechtliche Due Diligence, einen Vorvertrag, eine Anzahlung (~10%) und die vollständige Registrierung des Eigentumsrechts durch einen öffentlich bestellten Notar.

Preise, Liquidität und Wachstumspotenzial

Die Immobilienpreise in Zagreb bleiben im europäischen Vergleich moderat, obwohl sie stetig steigen. In den Jahren 2024–2025 liegen die durchschnittlichen Preise bei:

• €2.500–€3.800/m² in zentralen Stadtteilen (Donji Grad, Trešnjevka)
• €1.700–€2.300/m² in Vororten (Dugave, Novi Zagreb, Špansko)
• Premium Neubauten oder Penthouses: €4.000–€5.500/m²

Die Mietrenditen reichen von 4% bis 6%, insbesondere für kleine Wohnungen in gut angebundenen Gebieten oder in der Nähe von Universitäten. Die Liquidität ist im Preisbereich von €150.000–€250.000 hoch. Zagrebs Eintritt in die Eurozone (2023) hat das Vertrauen internationaler Investoren gestärkt, während die Rekonstruktionsbemühungen nach vergangenen Erdbeben weiterhin den Wohnungsbestand modernisieren.

Aufenthalt und Immobilien: Eine kombinierte Strategie

Obwohl Kroatien kein formelles Programm für Aufenthalt durch Investment anbietet, hilft der Eigentumserwerb, langfristige Aufenthaltsgenehmigungen zu unterstützen. Staatsangehörige von Drittstaaten können einen Antrag auf vorübergehende Aufenthalte stellen, wenn sie über ein eigenes Zuhause verfügen und die finanziellen Anforderungen erfüllen. Der Aufenthalt wird für bis zu ein Jahr gewährt und ist verlängerbar. Nach fünf Jahren ununterbrochenem Aufenthalt können Investoren einen Antrag auf unbefristeten Aufenthalt stellen. EU-Bürger genießen eine einfachere Registrierung. Für digitale Nomaden bietet Kroatien ein spezielles Visum, das einen Aufenthalt von bis zu 12 Monaten ermöglicht – häufig gekoppelt an die Vermietung oder den Besitz einer Wohnung in Zagreb.

Investitionsszenarien

Szenerie 1 – Studio für Studentenvermietung: Kauf einer 35 m² großen Wohnung in der Nähe der Universität Zagreb für €95.000 und Vermietung für €450/Monat während des akademischen Jahres, um ein stabiles Einkommen mit niedrigen Wartungskosten zu erzielen.

Szenerie 2 – Langfristiges Wachstum in einem Neubau: Erwerb einer 2-Zimmer-Wohnung in einem neuen Wohnkomplex in Novi Zagreb für €165.000, mit energieeffizienten Features und Nähe zu Gewerbeparks, um eine Wertsteigerung oder stetige Erträge anzustreben.

Szenerie 3 – Boutique-Vermietungsimmobilie: Kauf einer renovierten Wohnung im historischen Zentrum für €220.000 und Einrichtung für mittelfristige Vermietungen an berufstätige Fachkräfte und digitale Nomaden.

Szenerie 4 – Mischimmobilieninvestition: Investition von €280.000 in eine gewerbliche Einheit im Erdgeschoss mit einer Wohnung darüber, um doppelte Einkommensströme und höhere Stabilität zu sichern.

Stadtviertel und Infrastruktur

Zagreb ist in gut definierte Zonen unterteilt, die sich für unterschiedliche Strategien eignen:

• Donji Grad: Zentral, fußgängerfreundlich, gefüllt mit historischem Charme und konstanter Nachfrage
• Trešnjevka und Maksimir: Wohnzentren mit guten Schulen, Parks und U-Bahn-Zugang
• Novi Zagreb: Gebiet mit großen Entwicklungen und besserer Erschwinglichkeit für Familien
• Jarun und Savica: Seenah gelegene Stadtteile mit wachsender Anziehungskraft auf junge Fachkräfte

Die Stadt verfügt über moderne Einkaufszentren, zuverlässige öffentliche Verkehrsmittel (Straßenbahnen, Busse), einen internationalen Flughafen und schnelle Bahnverbindungen nach Slowenien und Ungarn. Die städtischen Entwicklungspläne konzentrieren sich auf energetische Sanierungen, seismische Aufrüstungen und die Verdichtung der Infrastruktur.

Aussichten und zukünftiges Potenzial

Es wird erwartet, dass Zagreb ein moderates, aber stetiges Wachstum im Immobilienbereich beibehält. Seine Rolle als Finanz-, Kultur- und Bildungszentrum macht es widerstandsfähig gegenüber regionalen Schwankungen. Die Pläne der Regierung, den Zugang zu Wohnraum zu verbessern und die Erneuerungsmaßnahmen nach den Erdbeben fortzusetzen, sollen die Bauqualität und die Lebensqualität in den Stadtteilen weiter steigern. Die Nachfrage von zurückkehrenden Kroaten, EU-Investoren und neuen Schengen-Reisenden steigt weiterhin, insbesondere in den kompakten und mittleren Marktsegmenten.

Fazit: Wer sollte in Zagreb investieren

Zagreb eignet sich für strategische Investoren, die nach einer Hauptstadt mit stabilen Erträgen, erschwinglichen Einstiegspreisen und rechtlicher Klarheit suchen. Es ist ideal für diejenigen, die Mietseinnahmen von Fachleuten oder Studenten, eine langfristige Wertsteigerung in städtischen Erneuerungsgebieten oder die Nutzung von Immobilien als Teil eines Aufenthalts- und Lebensstils planen. Mit Kroatiens vollem EU-Integrationsprozess und wachsendem internationalem Profil bietet Zagreb einen soliden Weg für die Kapitalanlagen im Immobilienbereich in einem überschaubaren, lebenswerten Stadtumfeld.