Ertragsstarke Einkommensgenerierende Immobilien auf BermudaBritisches System, warmes Klimaund Exklusivität

Immobilien in Bermuda: Prestige, begrenztes Angebot und strenge Regeln für ausländischen Besitz

Warum in Immobilien in Bermuda investieren

Bermuda ist ein britisches Überseegebiet, das für seinen gehobenen Lebensstil, eine gut ausgebaute Infrastruktur und einen starken Finanzdienstleistungssektor bekannt ist. Immobilien in Bermuda sprechen in erster Linie ultrareiche Einzelpersonen aufgrund ihrer Exklusivität, des begrenzten Angebots und der unberührten atlantischen Umgebung an. Allerdings setzt die beromianische Regierung strenge Grenzen für den ausländischen Besitz fest, was den Markt hochreguliert, jedoch auch prestigeträchtig macht. Mit stabiler Regierungsführung, hervorragender Sicherheit und Direktflügen aus den USA und dem Vereinigten Königreich bleibt Bermuda ein Nischen-, aber äußerst begehrter Ort für Käufer von Zweitwohnungen und internationale Investoren, die nach seltenen Vermögenswerten suchen.

Arten von Immobilien und zulässigen Nutzungen

Bermuda bietet eine Vielzahl von hochwertigen Wohn- und Gewerbeimmobilien:

• Freistehende Luxuswohnungen: Oft am Meer gelegen, mit weitem Ausblick, Pools und kolonialer Architektur.
• Eigentumswohnungen und Apartments: Häufig in Hamilton und Warwick; im Allgemeinen leichter für Ausländer zu erwerben.
• Historische Cottages: Renovierte Häuser aus Bermuda-Stein mit historischer Anziehungskraft.
• Unbebaute Grundstücke: Selten und stark reguliert aufgrund der Knappheit an Land.
• Gewerbliche Gebäude: Primär in Hamilton, dem Finanzzentrum Bermudas. Für ausländische Unternehmen unter strengen Lizenzbedingungen verfügbar.

Die Wohnnutzung dominiert den Markt, da die meisten Immobilien für Hauptwohnsitze oder Ferienwohnungen erworben werden. Kurzfristige Vermietungen unterliegen der Lizenzierung und Besteuerung.

Eigentumsformen und rechtlicher Rahmen

Der Eigentumserwerb in Bermuda unterliegt einem der restriktivsten Systeme der Welt, insbesondere für Nicht-Bermudianer:

• Bermudianer: Haben volle Eigentumsrechte und Zugang zu allen Immobilientypen, einschließlich staatlich Besitzland.
• Ständige Einwohner (PRC-Inhaber): Können einige Häuser oder Eigentumswohnungen mit Genehmigung erwerben, haben jedoch gewisse Einschränkungen.
• Nicht-Bermudianer: Müssen eine Lizenz des Ministeriums für Innere Angelegenheiten beantragen, um Immobilien zu kaufen. Der Lizenzprozess dauert 6 bis 12 Monate und umfasst hohe Gebühren.
• Jährlicher Mietwert (ARV): Ausländer können nur Immobilien mit einem Mindest-ARV erwerben – etwa 126.000 BMD (~126.000 USD) für Häuser und 25.800 BMD für Eigentumswohnungen.
• Pachtoptionen: Langfristige Mietverträge (in der Regel bis zu 99 Jahre) sind erlaubt und werden manchmal von Unternehmenskäufern genutzt.

Preise und Marktcharakteristika

Immobilien in Bermuda gehören zu den teuersten weltweit, was größtenteils auf das begrenzte Land und die exklusive Anziehungskraft zurückzuführen ist. Typische Preisspannen sind:

Standort	Durchschnittspreis (USD)	Immobilienart
Paget Parish	2,5 Mio. – 10 Mio.+	Luxuswohnungen mit Meerblick
Southampton / Warwick	1,2 Mio. – 5 Mio.	Wasserfronthäuser und Villen
Hamilton Parish	800.000 – 3 Mio.	Cottages, mittelgroße Häuser
Stadt Hamilton	600.000 – 2,5 Mio.	Eigentumswohnungen und Mischimmobilien
St. George’s	500.000 – 1,5 Mio.	Historische Häuser, kompakte Grundstücke

Aufgrund der hohen Nachfrage und des knappen Angebots behalten Immobilien in erstklassigen Lagen häufig ihren Wert. Die Nachfrage von Ausländern konzentriert sich auf strandnahe Anwesen und Luxuswohnungen, die die ARV-Vorgaben erfüllen.

Steuern und Transaktionskosten

Bermuda bietet ein relativ steuerfreundliches Umfeld, jedoch haben ausländische Immobiliengeschäfte hohe Kosten:

• Stempelsteuer: Progressiver Satz für Einheimische (bis zu 7 %). Für Nicht-Bermudianer im Lizenzgebühr enthalten.
• Lizenzgebühr für Nicht-Bermudianer: 12,5 % des Kaufpreises für Häuser, 8 % für Eigentumswohnungen (einmalig).
• Jährliche Grundsteuer: Basierend auf dem ARV, typischerweise 1 %–2 % des geschätzten Mietwerts.
• Anwaltsgebühren: 1 %–2 % des Kaufpreises.
• Mietsteuer: Wenn die Immobilie kurzfristig vermietet wird, zahlen die Vermieter 7,25 % des Bruttomietens.

Es gibt keine Kapitalertragssteuer, Erbschaftsteuer oder jährliche Grundsteuer basierend auf dem Marktwert. Hohe Anschaffungskosten machen den Einstieg für Ausländer jedoch teuer.

Mietrenditen und Einkommen

Bermuda hat einen relativ kleinen Mietmarkt, der sich auf hochpreisige Mieter, Expats und Tourismusvermietungen konzentriert:

• Langfristige Mietverhältnisse: Renditen liegen zwischen 3 % und 5 % für Luxusvillen und 4 % bis 6 % für Eigentumswohnungen in der Nähe von Hamilton oder der Südküste.
• Kurzzeitvermietungen: Ein begrenztes Angebot und strenge Lizenzierungsregeln bedeuten hohe Belegungsraten in der Hochsaison (Mai bis Oktober). Bruttorenditen können 6 % bis 8 % für erstklassige strandnahe Einheiten erreichen.

Airbnb und Booking.com werden auf dem Markt genutzt, obwohl kurzfristige Vermietungen eine staatliche Lizenzierung und die Einhaltung von Sicherheits- und Tourismusrichtlinien erfordern.

Aufenthalt und Staatsbürgerschaft

Der Kauf einer Immobilie gewährt nicht automatisch einen Aufenthalt. Das Einwanderungssystem in Bermuda ist hoch selektiv:

• Besuchervisum: Bis zu 180 Tage ohne Visum für die meisten westlichen Länder.
• Arbeitsgenehmigungen: Erforderlich für Beschäftigung; der Arbeitgeber muss fördern und den Mangel an einheimischen Kandidaten nachweisen.
• Zertifikat für ständigen Wohnsitz (PRC): Nur nach 20 Jahren kontinuierlichem Aufenthalt oder durch bestimmte staatliche Kriterien erhältlich.
• Kein Staatsbürgerschaftsweg: Bermuda bietet keine Staatsbürgerschaft an; als britisches Überseegebiet können die Bewohner britische Überseegebiets-Pässe halten, jedoch ist die Einbürgerung eingeschränkt.

Daher muss die Investition in Immobilien rein als Vermögensakquisition und nicht als Weg zur Aufenthaltsgenehmigung oder Migration betrachtet werden.

Top-Locations für Investitionen

Die Investitionszonen Bermudas konzentrieren sich entlang der südlichen und zentralen Gemeinden:

• Paget und Warwick: In der Nähe von Stränden und Golfclubs; Luxuswohnungen mit atemberaubendem Ausblick.
• Hamilton Parish: Nahe dem Flughafen und ruhigen Buchten; beliebt bei Rentnern und Käufern von Zweitwohnungen.
• Southampton: Gut ausgebautes Gebiet mit Pink Sand Beaches und Hotelresorts.
• St. George’s: UNESCO-Weltkulturerbe-Stadt mit historischen Gebäuden und charmantem Ambiente.
• Stadt Hamilton: Zentrum für Gewerbeimmobilien; einige moderne Eigentumswohnungen, die für Geschäftsreisende und Führungskräfte geeignet sind.

Infrastruktur und Dienstleistungen

Bermuda verfügt trotz seiner Größe über erstklassige Infrastruktur und Dienstleistungen:

• Lufttransport: Direkte Flüge nach New York, Toronto, London und Miami vom L.F. Wade International Airport.
• Gesundheitsversorgung: King Edward VII Memorial Hospital und mehrere private Kliniken bieten medizinische Versorgung auf hohem Niveau.
• Bildung: Öffentliche und private Schulen folgen britischen und internationalen Lehrplänen; eine Handvoll internationaler Schulen bedienen die Kinder von Expats.
• Versorgungsleistungen: Moderne Systeme mit Entsalzungsanlagen, Solarenergie und Internet über Glasfaser- und LTE-Netzwerke.
• Bankwesen: Internationale Banken sind in Bermuda tätig, darunter HSBC und Butterfield.

Rechtliche und Investitionsrisiken

Obwohl Bermuda als eines der sichersten und stabilsten Gerichtsbarkeiten der Welt gilt, sollten Investoren sich der folgenden Punkte bewusst sein:

• Zugangsschranken: Hohe Transaktionskosten und begrenzte Bestände schränken die Zugänglichkeit ein.
• Liquiditätsherausforderungen: Immobilien können aufgrund des kleinen Käufermarkts Zeit zum Verkauf benötigen.
• Regulatorische Komplexität: Mehrere Genehmigungs- und Lizenzierungsebenen für ausländische Käufer.
• Naturrisiko: Risiko von Hurrikans und Stürmen während der Atlantischen Hurrikansaison (Juni bis November).

Fazit: Ein exklusiver, stabiler Markt für Trophäenvermögen

Bermuda bietet ultra-premium Immobilien in einem politisch und wirtschaftlich stabilen Umfeld. Obwohl ausländische Käufer signifikante Zugangsbarrieren überwinden müssen, genießen diejenigen, die die Genehmigung erhalten, volle Eigentumsrechte auf einem hoch angesehenen Markt. Mit steuerlichen Vorteilen, starken rechtlichen Schutzmaßnahmen und tatsächlich knappen strandnahen Immobilien ist Bermuda ideal für die langfristige Vermögenssicherung und die Investition in einen gehobenen Lebensstil.