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Investieren in Wachstum: Gewerbeimmobilien in Madagaskar

Die komplexen Grundstücksrechte und regulatorische Rahmenbedingungen navigieren

Gewerbeimmobilien in Madagaskar operieren innerhalb eines geschichteten Eigentumssystems, das staatliches Eigentum, Gewohnheitsrechte und langfristige Pachtverträge kombiniert. In Antananarivo müssen Investoren, die Geschäftsräume in Madagaskar anvisieren, Landkonzessionen vom Ministerium für Stadtplanung und Bevölkerung einholen und dann die Titel über das Bureau des Domaines registrieren. Außerhalb der Hauptstadt können informelle Gewohnheitsansprüche – insbesondere in peri-urbanen Zonen – die Standortakquise für Einzelhandelszentren oder Logistikparks erschweren. Ausländische Käufer gründen typischerweise eine madagassische SARL (Gesellschaft mit beschränkter Haftung), um Genehmigungsprozesse zu vereinfachen, von Mehrwertsteuerbefreiungen für Neubauten zu profitieren und Haftungen abzusichern. Die frühzeitige Einbeziehung lokaler Notare und Vermessungsfachleute trägt dazu bei, Grenzlinien zu bestätigen und Belastungen zu klären, was das Risiko teurer Titelstreitigkeiten während der Entwicklung verringert.

Regulierungsgenehmigungen beinhalten die Sicherstellung eines Permis d’Exploitation Foncière (Baugenehmigung) sowie der Umweltfreigabe vom Ministerium für Umwelt, Ökologie und Wälder. Projekte in ökologisch sensiblen Regionen – wie rund um den Alaotra-See oder in der Nähe des Masoala-Nationalparks – erfordern detaillierte Umweltverträglichkeitsprüfungen und Biodiversitäts-Ausgleichsmaßnahmen, die zwei bis vier Monate zu den Vorentwicklungszeitplänen hinzufügen. Diese Genehmigungen öffnen jedoch Möglichkeiten für nachhaltige Entwicklung und zeigen Konformität mit den REDD+-Erhaltungsanstrengungen Madagaskars, was die Anziehungskraft auf Mieter erhöhen und höhere Mietprämien für grünzertifizierte Gebäude unterstützen kann.

Finanzierung und Anreize inmitten von Dynamiken auf Grenzmärkten sichern

Die Sicherstellung der Finanzierung für Gewerbeimmobilien in Madagaskar erfordert eine Kombination aus Eigenkapital, lokalen Bankdienstleistungen und Entwicklungstrofinanzierungsinstrumenten. Inländische Banken, wie BFV-SG und BNI Madagaskar, bieten Beleihungserhältnisse von bis zu 65 % für zentrale Bürogebäude in Antananarivos Geschäftszentren, senken jedoch die Hebelwirkung auf 50 % für Logistikparks in Toamasina oder Mahajanga. Mezzanine-Hybridkredite und Vorzugsaktienoptionen entstehen durch pan-afrikanische Investitionsfonds, die helfen, Eigenkapitallücken zu schließen, ohne die Beteiligung der Sponsoren zu verwässern. Um das Währungsrisiko – angesichts der Volatilität des Ariary – zu managen, machen Investoren häufig Mietverträge in US-Dollar für Schlüssel-Mieter wie multinationale Agrarunternehmen und Tourismusbetreiber.

Die Freihandelszonen (Zones Économiques Spéciales) in Toamasina, Mahajanga und Diego Suarez bieten wichtige steuerliche Anreize für industrielle und logistische Investitionen. Qualifizierte Projekte profitieren von beschleunigter Abschreibung, zollfreien Importen von Ausrüstungen und reduzierten Körperschaftsteuersätzen in den ersten fünf Jahren. Diese Anreize können nach Steuererträgen um relativ hohe Margen ansteigen und die Wettbewerbsfähigkeit von Logistikparks in Madagaskar im Vergleich zu regionalen Mitbewerbern erhöhen. Eine frühzeitige Abstimmung mit den Zonenzuständigen und die Einreichung von Machbarkeitsstudien beschleunigen Antragsverfahren für Förderungen und sichern priorisierten Zugang zu Infrastrukturunterstützung.

Investoren sollten außerdem Entwicklungspartnerschaften mit multilateralen Institutionen wie der Afrikanischen Entwicklungsbank und der IFC der Weltbank prüfen, die begünstigte Kredite und politische Risikogarantien für Investitionsmöglichkeiten in Madagaskar anbieten. Durch die Kombination dieser Einrichtungen mit Eigenkapital und lokalen Kreditlinien kann die Gesamtkapitalbeschaffungskosten gesenkt und das Risiko politischer Unsicherheiten verringert werden, was ambitioniertere Nutzungsmischungen und Hospitality-Projekte in sekundären Märkten ermöglicht.

Standortoptimierung: Infrastrukturverbesserungen und Mieternachfrage

Infrastrukturverbesserungen verändern das Wertversprechen von Gewerbeimmobilien in Madagaskar. Die Sanierung der RN2-Hauptstraße zwischen Antananarivo und dem Hafen von Toamasina hat die Transportzeiten um bis zu 30 % verkürzt, was das Potenzial für moderne Logistikparks und Distributionszentren öffnet. Im Hauptstadtbereich bedient der neue Ivato Business Park – angrenzend an den aufgewerteten Ivato Internationalen Flughafen – luftfahrtverbundene Unternehmenskunden, die nahtlos verbundenes Geschäftsbüro in Madagaskar suchen. Einzelhändler beobachten die laufende Erweiterung der städtischen Schnellstraße Ankorondrano, die Flächen für Vororte-Einkaufszentren in Andraharo und Ambodivona öffnet, wo vergleichbare Erschwinglichkeit die Renditeunterschiede um mehrere Prozentpunkte über dem Stadtzentrum antreibt.

Die Mieterprofile variieren je nach Region: In Antananarivo fordern multinationale NGOs und Fintech-Unternehmen erstklassige Büroräume mit Hochgeschwindigkeits-Internet und zuverlässiger Stromversorgung; in Nosy Be betreiben Boutique-Einzelhändler und Flughafenhotels für hochpreisige Touristen; während in Mahajanga Leichtindustriebetriebe und Agroexportverarbeiter an Lagerstätten in der Nähe des neuen Containerterminals interessiert sind. Gemischte Nutzungskomplexe, die Einzelhandelsarkaden, Co-Working-Lounges und möblierte Apartments zur Kurzzeitmiete integrieren, erfüllen die sich wandelnden Bedürfnisse von Geschäftsreisenden, Expat-Profis und digitalen Nomaden und liefern vielseitige Einkommensströme, die saisonale Cashflow-Schwankungen ausgleichen.

Wertschöpfende Projekte umfassen die Umgestaltung untergenutzter kolonialer Lagerhäuser im Hafenviertel von Toamasina zu klimatisierten Logistikzentren, die Installation von Solar-PV-Anlagen und Regenwassernutzung zur Senkung der Betriebskosten sowie die Umrüstung bestehender Bürogebäude in Antsirabe mit modularen Innenausstattungen, um der wachsenden Nachfrage nach flexiblen Arbeitsplätzen gerecht zu werden. Durch die Ausrichtung der Standortwahl an bestätigten Infrastrukturprojekten und die Anpassung der Objektspezifikationen an die Anforderungen der Mieter – von Einkaufszentren für den Einzelhandel in Madagaskar bis hin zu exportorientierten Logistikparks – können Investoren widerstandsfähige, einkommensschaffende Portfolios aufbauen, die von der strategischen geografischen Lage und dem langfristigen Wachstumspfad des Landes profitieren.