Warum Slowakei?

• Lage im Herzen Europas mit wachsender EU-verbundener Wirtschaft

• Bratislava als aufstrebendes Finanz- und Unternehmenszentrum in der Nähe von Wien und Budapest

• Kulturell reich mit leicht erreichbaren Berg- und ländlichen Regionen – ideal für Lebensstil-Käufer

• Relativ erschwinglich im Vergleich zu EU-Nachbarn wie Tschechien und Österreich

• Steigendes Interesse an regionalen Städten dank Homeoffice und Tourismus

Dürfen Ausländer Immobilien in der Slowakei kaufen?

Ja – ausländische Personen und Unternehmen dürfen Wohn- und Gewerbeimmobilien ohne Einschränkungen erwerben und genießen die gleichen rechtlichen Rechte wie slowakische Staatsbürger.

Aufenthalts- und Genehmigungsprogramme 2025

• Kein „Goldenes Visum“ für Immobilien – in der Slowakei führt der Immobilienkauf nicht zu einem Aufenthaltsrecht oder zur Staatsbürgerschaft

• Standardmäßiger langfristiger Aufenthalt über Arbeitsgenehmigungen, geschäftliche Aktivitäten oder Familienzusammenführung

• Der Besitz einer Immobilie kann eine Aufenthaltsgenehmigung unterstützen (Nachweis eines Wohnsitzes), reicht jedoch allein nicht aus

Rechtsprozess beim Immobilienkauf

1. Steuernummer (DIČ/IČO) beantragen und ein lokales Bankkonto eröffnen

2. Einen lokalen Anwalt oder Notar zur rechtlichen Aufsicht engagieren

3. Ein Reservierungsvereinbarung unterzeichnen und eine Anzahlung leisten (typischerweise 5–10%)

4. Sorgfaltspflicht durchführen – Eigentum, Planung, Schulden prüfen

5. Endgültigen Vertrag notariell beglaubigen und im Grundbuch eintragen lassen

6. Zahlung der Beträge und offizielle Registrierung des neuen Eigentums

7. Notar beendet die Registrierung, und Sie erledigen eventuell zusätzliche lokale Meldungen

Steuern & Gebühren

• Grunderwerbssteuer: 0% seit 2019 – keine Steuer auf Käufe

• Notar- & Rechtsgebühren: ~1–2% des Kaufpreises

• Maklergebühren: Typischerweise 3–5%, vom Käufer getragen

• Hypothekenregistrierungsgebühr: Eine Pauschale (~€66)

• Jährliche Grundsteuer: €0,20–€1,00 pro m², abhängig von der Gemeinde

• Kapitalertragssteuer:

  • Privatpersonen: Befreit, wenn länger als >5 Jahre gehalten oder wenn es sich um die einzige Immobilie handelt

  • Andernfalls: 19% Besteuerung

• Mieteinkommensteuer: 19% Pauschalsteuer, mit vereinfachter Option, 40% Pauschalausgaben geltend zu machen

Hypotheken für Ausländer

• Slowakische Banken gewähren Ausländern Hypotheken bei Nachweis eines stabilen Einkommens

• Loan-to-Value (LTV): 70–80%, abhängig vom Status des Kreditnehmers

• Zinssätze (2025): Typischerweise 3–4%, variable oder feste Sätze für 3–5 Jahre

• Nichtansässige benötigen möglicherweise höhere Anzahlungen und lokale Bindungen

Ist die Slowakei das Richtige für Sie?

✅ Ideal für:

• Käufer, die EU-Immobilien ohne hohe Anfangsteuern suchen

• Investoren, die Mietrenditen in Bratislava und Technologiestandorten anstreben

• Lifestyle-Käufer, die nach erschwinglichen Wohnungen in Berg- und ländlichen Regionen suchen

• Expats und Nomaden, die kleinere, weniger überlaufene EU-Länder bevorzugen

❌ Weniger ideal für:

• Wer einen Aufenthalt durch einen Kauf erwartet

• Investoren, die hohe Renditen anstreben (einige zentrale Städte bieten moderate Renditen)

• Käufer, die auf „Kaufen und Verkaufen“ setzen wollen – die Marktentwicklung ist bescheiden

Top Orte für den Kauf in der Slowakei (2025)

Bratislava (Altstadt, Ružinov, Petržalka)

• Schnell wachsende internationale Gemeinschaft, hohe Mietnachfrage

• Renditen von ~4–5%, Immobilienpreise liegen immer noch unter den Hauptstädten Westeuropas

Košice

• Zweitgrößte Stadt, wachsende IT- und Bildungssektoren

• Bietet solide Renditemöglichkeiten (~5–6%) und günstige Preise

Žilina & Trnava

• Regionale Zentren in der Nähe von Verkehrsknotenpunkten und Gewerbepark

• Ideal für Pendler und Mieter aus dem Technologiebereich

Liptov & Hohe Tatra Region

• Immobilien in Bergresorts – Ferienhäuser und saisonale Vermietungen

• Attraktive Preise und wachsendes Tourismusinteresse

Überblick über Miet Rendite & ROI

Trends in 2025

• Der Mietmarkt in Bratislava bleibt stark aufgrund unternehmerischer Umzüge

• Regionales, renditeorientiertes Interesse an Städten wie Košice und Žilina

• Wachstum im Bereich gemeinschaftliches Wohnen und Serviced Apartments im Einklang mit steigendem Homeoffice

• Tourismusbedingte Nachfrage nach Immobilien nimmt in den Hohen Tatra und ländlichen Rückzugsgebieten zu

Häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt

• Nicht für Makler- und Notargebühren bis zu 7% des Gesamtbetrags budgetieren

• Vorab Renovierungs-, Übersetzungs- oder Maklerkosten übersehen

• Kauf außerhalb der Hauptgemeinden ohne Mieternachfrage

• Annehmen, dass der Kauf einer Immobilie einen Aufenthaltstitel sichert

• Überprüfung der Genehmigungen zur Flächennutzung, insbesondere in Bergregionen auslassen

Fazit

Die Slowakei bietet ausländischen Käufern einen zugänglichen, kosteneffizienten Einstieg in einen europäischen Immobilienmarkt, mit null Kaufsteuern und soliden Mietrenditen in den größten Städten. Auch wenn der Immobilienbesitz nicht zu einem Aufenthaltsrecht führt, ist das Land gut geeignet für langfristige Einkommensinvestitionen, Lifestyle-Anlagen und die Suche nach erschwinglichem Wohnraum – insbesondere in Bratislava und den regionalen Zentren. Mit lokaler rechtlicher Unterstützung und bedachtsamer Standortwahl kann die Slowakei zuverlässige Renditen und ein angenehmes europäisches Lebensgefühl bieten.