Beim Kauf von Immobilien im Ausland kann Aufregung die Urteilsfähigkeit trüben. Doch die ordnungsgemäße Due-Diligence-Prüfung zu überspringen, ist einer der kostspieligsten Fehler, die Sie machen können. Rechtliche Fallstricke, Streitigkeiten um Titel, Überraschungen bei der Zoneneinteilung und unbezahlte Steuern können Ihre Traumimmobilie in einen Albtraum verwandeln.

Dieser Artikel beschreibt die wesentlichen rechtlichen Due-Diligence-Schritte, die jeder Käufer vor der Unterzeichnung eines Vertrages unternehmen sollte, maßgeschneidert für den internationalen Immobilienkauf.

Warum Due Diligence wichtig ist

• Eigentum und rechtlichen Titel bestätigen

• Belastungen oder Schulden erkennen

• Einhaltung von Bebauungsplänen sicherstellen

• Baugenehmigungen und Nutzungsrechte validieren

• Betrug und unseriöse Angebote vermeiden

• Rechtmäßigkeit der Vermietung oder des Verkaufs bestätigen

Schritt 1: Rechtmäßiges Eigentum überprüfen

• Fordern Sie eine aktuelle Grundbuchurkunde oder ein Grundstückszertifikat an.

• Stellen Sie sicher, dass der Verkäufer der eingetragene Eigentümer ist.

• Fragen Sie nach Miteigentum, Erbrechten oder Ansprüchen Dritter.

• Bitten Sie um die Grundstücksregistrierungsnummer und prüfen Sie diese in den Grundbuchdatenbanken.

Beispiel Warnsignal:

• In Bali könnten ausländische Käufer, die mit Nominee-Vereinbarungen arbeiten, feststellen, dass der Nominee sich später weigert, das Eigentum zu übertragen, was oft rechtlich nicht durchsetzbar ist.

Schritt 2: Überprüfen auf Belastungen und Schulden

• Führen Sie eine Titelprüfung über einen Anwalt oder das öffentliche Register durch.

• Suchen Sie nach Hypotheken, Pfandrechten, unbezahlten Steuern oder Rechtsstreitigkeiten.

• Fordern Sie eine „nota simple“ in Spanien oder einen offiziellen Grundstücksauszug in der Türkei an.

Profi-Tipp:

• Eine Titelversicherung (erhältlich in den USA und ausgewählten EU-Märkten) schützt vor versteckten Ansprüchen.

Schritt 3: Nutzung des Grundstücks und Einhaltung der Bebauungspläne bestätigen

• Stellen Sie sicher, dass die Nutzung des Grundstücks Ihren Zielen entspricht (Wohn-, Gewerbe-, Mischnutzung).

• Überprüfen Sie, ob es geschützte Flächen oder Einschränkungen bei der Zoneneinteilung gibt.

• Recherchieren Sie mögliche Änderungen bei den Richtlinien zur Nutzung von Grundstücken oder zur Stadtplanung.

Beispiel:

• In Thailand kann ein Wohnprojekt in einer Zone gebaut werden, die kurzfristige Vermietungen verbietet.

Schritt 4: Baugenehmigungen und Baugeschichte validieren

• Fordern Sie Baugenehmigungen, Wohnzertifikate und Abnahmegenehmigungen an.

• Bestätigen Sie, dass Erweiterungen oder Änderungen rechtlich genehmigt sind.

• Bei Projekten in der Planungsphase sollte sichergestellt werden, dass der Entwickler über eine gültige Lizenz und eine Leistungsbürgschaft verfügt.

Warnsignal:

• In der Türkei sind illegale Erweiterungen oder Änderungen ohne Genehmigungen bei Wiederverkaufsimmobilien verbreitet.

Schritt 5: Steuer- und Versorgungsdebtschäden überprüfen

• Fordern Sie Nachweise an, dass alle Grundsteuern, Versorgungsrechnungen und Wartungsgebühren beglichen sind.

• In einigen Rechtsordnungen ist ein Steuerfreizeitzertifikat vor der Übertragung erforderlich.

• Überprüfen Sie, ob Schulden von Eigentümergemeinschaften an der Immobilie hängen.

Warnung:

• In Portugal können unbezahlte Wohngeldgebühren dem neuen Eigentümer folgen.

Schritt 6: Rechtliche Vorgaben für ausländische Käufer

• Verstehen Sie die Regeln für ausländisches Eigentum (z.B. kein Eigentum für Ausländer in Bali).

• Stellen Sie sicher, dass Ihre Eigentumsart mit dem lokalen Recht übereinstimmt – ziehen Sie Pacht, Teil- oder Unternehmensbesitz in Betracht.

• Klären Sie, ob eine militärische Genehmigung oder eine Genehmigung für den Aufenthalt erforderlich ist.

Schritt 7: Überweisungen und Verträge über Landesgrenzen hinweg

• Nutzen Sie offizielle Treuhanddienste und keine direkten Zahlungen an den Verkäufer.

• Bestätigen Sie Währungsbeschränkungen oder Beschränkungen bei der Rückführung von Kapitalgewinnen.

• Stellen Sie sicher, dass Ihr Kaufvertrag zweisprachig und rechtlich bindend ist.

Schritt 8: Wählen Sie einen qualifizierten Rechtsexperten

• Vermeiden Sie den Anwalt oder Agenten des Verkäufers.

• Beauftragen Sie einen lizensierten Immobilienanwalt, der mit ausländischen Käufern zusammenarbeitet.

• Fordern Sie schriftliche rechtliche Gutachten an und prüfen Sie deren Lizenzen.

Schritt 9: Due Diligence für Projekte in der Planungsphase

• Überprüfen Sie die Lizenz, Erfahrung und Lieferungshistorie des Entwicklers.

• Fordern Sie eine Kopie der Baugenehmigung, der Masterplanung und der Treuhandstruktur an.

• Achten Sie auf Genehmigungen durch die Regierung und Leistungsbürgschaften.

Warnsignal:

• In Dubai sollten Sie nur von bei der RERA registrierten Entwicklern mit einem genehmigten Treuhandkonto kaufen.

Schritt 10: Sicherstellen der ordnungsgemäßen Registrierung nach dem Verkauf

• Die Registrierung vollendet Ihr rechtliches Eigentum.

• Verzögerungen oder Auslassungen können zu rechtlichen Herausforderungen oder Geldstrafen führen.

• Holen Sie immer das aktualisierte Grundbuchzertifikat oder den Eintrag im Grundbuch nach dem Kauf ein.

Checkliste zur rechtlichen Due Diligence

• Überprüfen Sie die Grundbuchurkunde und das Eigentum.

• Führen Sie eine Suchen nach Pfandrechten und Belastungen durch.

• Prüfen Sie die Vorschriften zur Zoneneinteilung und Nutzung von Grundstücken.

• Kontrollieren Sie Genehmigungen und Genehmigungsbescheide.

• Stellen Sie sicher, dass Steuern und Gebühren bezahlt sind.

• Verstehen Sie die Beschränkungen für ausländische Käufer.

• Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt vor Ort.

• Bestätigen Sie das rechtliche Format des Vertrags.

• Überprüfen Sie die Qualifikationen des Entwicklers bei Off-Plan-Projekten.

• Registrieren Sie die Immobilie rechtlich.

Fazit

Das Auslassen der Due Diligence im internationalen Immobiliengeschäft ist nicht nur riskant, sondern kann katastrophale Folgen haben. Von Eigentumsstreitigkeiten bis zu regulatorischen Verstößen können die Folgen, auch nur ein rechtliches Detail zu übersehen, Sie Tausende kosten.

Eine internationale Investition bietet großartige Chancen, aber nur, wenn Sie sich mit umfassenden rechtlichen Überprüfungen, professioneller Beratung und überprüften Dokumenten absichern.

Bilden Sie sich jetzt weiter, damit Ihre Investition später nicht zur Verbindlichkeit wird.