Warum Rumänien?

• Wettbewerbsfähige Immobilienpreise in Mittel- und Osteuropa

• EU-Mitglied mit starkem Wirtschaftswachstum und verbesserter Infrastruktur

• Städte wie Bukarest, Cluj-Napoca und Timișoara ziehen junge Menschen, Technologie und Direktinvestitionen an

• Kulturelle Vielfalt, natürliche Landschaften und wachsender Tourismussektor

• Attraktive Erträge und Wertsteigerungen in regionalen Märkten

Dürfen Ausländer Immobilien in Rumänien kaufen?

Ja – ausländische Personen und Unternehmen haben die gleichen Rechte wie Rumänen, um Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien zu kaufen.

• Allerdings dürfen Nicht-EU-Bürger kein Land direkt erwerben; sie können es langfristig pachten oder eine rumänische Gesellschaft nutzen

• EU- und EWR-Bürger haben keine Einschränkungen beim Eigentum an Land

Aufenthalts- und Genehmigungsprogramme 2025

• Keine an Immobilien gebundenen Aufenthalts- oder Goldvisa

• Standardaufenthaltsgenehmigungen durch Arbeit, Studium, Familienzusammenführung oder Unternehmertum

• Der Eigentumserwerb kann Visa-/Aufenthaltsanträge unterstützen, indem er eine Unterkunft nachweist, ist aber allein nicht ausreichend

Rechtlicher Prozess des Immobilienkaufs

1. Erhalten Sie einen rumänischen Steuer-Code (CNP) und eröffnen Sie ein Bankkonto

2. Engagieren Sie einen Notar oder Anwalt zur Prüfung von Eigentumstitel, Belastungen und Verträgen

3. Unterzeichnen Sie einen Reservierungsvertrag und leisten Sie eine Anzahlung (5–10%)

4. Führen Sie vorläufige Überprüfungen durch – Eigentumslasten, Steuern, Stadtplanung

5. Abschluss mit einem notariellen Kaufvertrag

6. Der Notar registriert den Eigentumsübergang im Grundbuch (Cartea Funciară)

7. Zahlen Sie alle rechtlichen Gebühren, Steuern und Registrierungsgebühren

Steuern & Gebühren

• Übertragungssteuer: Selten angewendet – einige Regionen erheben bis zu 3%

• Notar- und Rechtskosten: Typischerweise 1–2% des Kaufpreises

• Maklergebühren: In der Regel etwa 2–3%, oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt

• Gebühr für die Grundbuchregistrierung: Pauschalgebühr (~50 €)

• Jährliche Grundsteuer: 0,1%–1% des steuerlich bewerteten Wertes, je nach Gemeinde unterschiedlich

• Kapitalertragssteuer:

  • 10% für Privatpersonen

  • 0%, wenn länger als 3 Jahre gehalten oder Preis ≤ 200.000 €

• Mieteinkommenssteuer: Pauschal 10% (oder 40% abziehbare Kosten)

Hypothekenverfügbarkeit für Ausländer

• Rumänische Banken bieten Hypotheken für Nichtansässige an, häufig mit folgenden Anforderungen:

  • Nachweis eines stabilen Einkommens und Wohnsitzes (oder lokaler Beschäftigung/Selbstständigkeit)

  • Loan-to-Value (LTV): Bis zu 70% für Nichtansässige, 75–80% für Ansässige

  • Zinssätze (2025): Etwa 6–8%, abhängig von der Laufzeit des Kredits und dem Profil des Kreditnehmers

Ist Rumänien das Richtige für Sie?

✅ Ideal für:

• Investoren, die kostengünstige Einstiege mit hohem Ertragspotential suchen

• Expats, die in Technologie-, Geschäfts- oder Akademikzentren arbeiten

• Buy-to-Let Portfolios in wachsenden urbanen Bereichen

• Langfristige Kapitalwachstumsinvestoren auf aufstrebenden Märkten

❌ Weniger ideal für:

• Käufer, die erwarten, durch den Immobilienbesitz ein Visum oder einen Aufenthalt zu erhalten

• Personen, die mit gelegentlicher Bürokratie nicht zurechtkommen

• Kurzfristige Spekulanten – der Markt bewegt sich moderat und die Transaktionszyklen können langsam sein

Top-Orte für den Immobilienkauf in Rumänien (2025)

Bukarest (Sektor 1, 2 und 6)

• Hauptstadt mit konstantem Mietnachfrage – junge Fachkräfte und Expats

• Durchschnittliche Erträge: 4–5%

Cluj-Napoca

• Technologie- und Universitätszentrum – hohe Mietnachfrage, moderne Entwicklungen

• Erträge: 5–6%, starke Kapitalwertsteigerung

Timișoara

• Industrie- und Kulturzentrum; wachsende Expat-Gemeinschaft

• Erträge: 4.5–6%, erschwinglicher Einstieg

Iași & Brașov

• Universitätsstädte mit wachsenden Tourismus- und Mietmärkten

• Erträge: 5–6%

Constanța & Mamaia (Schwarze Küste)

• Beliebte Urlaubs- und Kurzzeitvermietungsziele

• Saisonale Erträge: 6–9% (höher nach Abzügen)

Mietrendite & ROI-Übersicht

Trends 2025

• Technologiezentren ziehen qualifizierte Arbeitskräfte und Mietnachfrage an

• Einzelhandel und Mischnutzungsprojekte wachsen in regionalen Städten

• Aufstieg von Kurzzeitvermietungsplattformen in Küsten- und Touristenorten

• Von der EU finanzierte Programme zur Isolierung und energetischen Sanierung

Häufige Fehler vermeiden

• Unklare Bedingungen für den Besitz von Land vs. Gebäuden für Nicht-EU-Käufer

• Unterschätzung der Renovierungs-, Makler- und Rechtskosten

• Ignorierung von Titel- und Stadtplanungsprüfungen in rumänischer Sprache

• Überoptimierung der Nachfrage nach kurzfristigen Touristenvermietungen

• Annahme, dass der Immobilienkauf eine Art von Aufenthaltstitel gewährt

Fazit

Rumänien bietet einen dynamischen, erschwinglichen und von der EU unterstützten Immobilienmarkt mit soliden Mietrenditen und Potenzial für Wertsteigerungen, insbesondere in städtischen und touristischen Regionen. Obwohl es erforderlich ist, sich in lokale Vorschriften und die Sprache einzuarbeiten, sind die Vorteile für langfristige Investoren und Expats erheblich. Planen Sie klug, nutzen Sie lokale Unterstützung, und Rumänien kann fruchtbarer Boden für den Immobilienerfolg im Jahr 2025 sein.