Warum Rumänien?

• Wettbewerbsfähige Immobilienpreise in Mittel- und Osteuropa

• EU-Mitglied mit starkem Wirtschaftswachstum und verbesserter Infrastruktur

• Städte wie Bukarest, Cluj-Napoca und Timișoara ziehen junge Menschen, Technologie und ausländische Direktinvestitionen an

• Kulturelle Vielfalt, natürliche Landschaften und zunehmende touristische Anziehungskraft

• Attraktive Renditen und Wertsteigerungen in regionalen Märkten

Können Ausländer Immobilien in Rumänien kaufen?

Ja – ausländische Einzelpersonen und Unternehmen genießen dieselben Rechte wie Rumänen und können Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien kaufen.

• Allerdings können Nicht-EU-Bürger kein Land direkt kaufen; sie können es langfristig pachten oder eine rumänische Firma nutzen

• EU- und EWR-Bürger unterliegen keinen Einschränkungen beim Eigentum an Land

Aufenthalts- und Genehmigungsprogramme 2025

• Kein auf Immobilien basierender Aufenthalt oder Goldenes Visum

• Standardaufenthaltserlaubnisse durch Arbeit, Studium, Familienzusammenführung oder Unternehmertum

• Der Eigentumserwerb kann Visa-/Aufenthaltsanträge unterstützen, indem er Unterkunft nachweist, ist jedoch nicht ausreichend allein

Rechtsverfahren beim Immobilienkauf

1. Erlangen eines rumänischen Steuercodes (CNP) und Eröffnung eines Bankkontos

2. Beauftragung eines Notars oder Rechtsanwalts zur Überprüfung von Eigentum, Lasten und Verträgen

3. Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags und Zahlung einer Anzahlung (5–10%)

4. Durchführung vorläufiger Prüfungen – Grundpfandrechte, Steuern, Bebauungsplan

5. Abschluss mit einer notariellen Kaufurkunde

6. Der Notar meldet die Eigentumsübertragung im Grundbuch (Cartea Funciară) an

7. Zahlung aller Rechtsgebühren, Steuern und Registrierungskosten

Steuern & Gebühren

• Grunderwerbssteuer: Selten angewendet – in einigen Regionen bis zu 3%

• Notar- & Anwaltsgebühren: Typischerweise 1–2% des Kaufpreises

• Maklergebühren: In der Regel etwa 2–3%, oft zwischen Käufer und Verkäufer geteilt

• Grundbuchgebühr: Pauschale Verwaltungsgebühr (~€50)

• Jährliche Grundsteuer: 0,1%–1% des steuerlich festgesetzten Wertes, variiert je nach Gemeinde

• Spekulationssteuer:

  • 10% für Einzelpersonen

  • 0%, wenn die Immobilie seit mehr als 3 Jahren gehalten wird oder der Preis ≤ €200.000

• Mieteinkommenssteuer: Pauschal 10% (oder 40% Ausgaben automatisch abgezogen)

Hypothekenverfügbarkeit für Ausländer

• Rumänische Banken bieten Hypotheken für Nichtansässige an, die oft verlangen:

  • Nachweis eines stabilen Einkommens und Aufenthalts (oder lokaler Beschäftigung/selbständiger Tätigkeit)

  • Loan-to-Value (LTV): Bis zu 70% für Nichtansässige, 75–80% für Einwohner

  • Zinssätze (2025): Rund 6–8%, je nach Laufzeit und Kreditnehmerprofil

Ist Rumänien das Richtige für Sie?

✅ Ideal für:

• Investoren, die günstig einsteigen möchten mit hohem Renditepotenzial

• Expats, die in Technologiestätten, Unternehmen oder akademischen Zentren arbeiten

• Buy-to-let-Portfolios in wachsenden städtischen Gebieten

• Langfristige Kapitalwachstumsinvestoren in Schwellenmärkten

❌ Weniger ideal für:

• Käufer, die durch Eigentum an Immobilien ein Visum oder Aufenthaltsrecht erwarten

• Menschen, die mit gelegentlicher Bürokratie nicht zurechtkommen

• Kurzfristige Spekulanten – der Markt bewegt sich moderat und die Transaktionszyklen können langsam sein

Top-Orte zum Kauf in Rumänien (2025)

Bukarest (Sektor 1, 2 und 6)

• Hauptstadt mit beständigem Mietinteresse – junge Fachkräfte und Expats

• Durchschnittliche Renditen: 4–5%

Cluj-Napoca

• Technologie- und Universitätszentrum – hohe Mietnachfrage, moderne Entwicklungen

• Renditen: 5–6%, Kapitalwertsteigerung stark

Timișoara

• Industrie- und Kulturzentrum; wachsendes Expat-Milieu

• Renditen: 4,5–6%, günstiger Einstieg

Iași & Brașov

• Universitätsstädte mit wachsenden Tourismus- und Mietmärkten

• Renditen: 5–6%

Constanța & Mamaia (Schwarzes Meer)

• Beliebte Ferien- und Kurzzeitmietdestinationen

• Saisonale Renditen: 6–9% (höher nach Abzug der Kosten)

Mietrendite & ROI-Übersicht

Trends 2025

• Technologiezentren ziehen Fachkräfte und Mietnachfrage an

• Einzelhandels- und gemischt-genutzte Entwicklungen wachsen in regionalen Städten

• Aufstieg von Kurzzeitvermietungsplattformen in Küsten- und Touristenorten

• Von der EU geförderte Programme zur Dämmung und energetischen Sanierung

Häufige Fehler, die vermieden werden sollten

• Nicht klarstellen der Bedingungen für den Eigentumserwerb bei Nicht-EU-Bürgern

• Unterbudgetierung für Renovierungs-, Makler- und Rechtskosten

• Ignorieren der rumänischsprachigen Überprüfung von Eigentum und Bebauungsplänen

• Überbewertung der kurzfristigen touristischen Mietnachfrage

• Annahme, dass der Immobilienkauf irgendeine Art von Aufenthaltsgenehmigung gewährt

Fazit

Rumänien bietet einen dynamischen, erschwinglichen und EU-gestützten Immobilienmarkt mit soliden Mietrenditen und Potenzial für Wertsteigerungen, insbesondere in städtischen und touristischen Regionen. Während es erforderlich ist, sich durch lokale Bestimmungen und die Sprache zu navigieren, sind die Belohnungen für langfristige Investoren und Expats erheblich. Planen Sie klug, nutzen Sie lokale Unterstützung, und Rumänien kann ein fruchtbarer Boden für den Immobilienerfolg im Jahr 2025 sein.