Warum Albanien?

• Schnell wachsende Wirtschaft auf dem Balkan mit verbesserter Infrastruktur

• Attraktive Preise im Vergleich zu EU‑Nachbarn

• Traumhafte Küsten an Adria und Ionischem Meer

• Wachsende Märkte für Tourismus, Agrarwirtschaft und städtische Vermietung

• Möglichkeit der Staatsbürgerschaft durch Investition ab etwa €250,000

Können Ausländer in Albanien Immobilien kaufen?

Ja — nicht‑albanische Privatpersonen und Firmen können Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien frei erwerben.

• Keine Beschränkungen beim Eigentum an Grund und Boden oder Gebäuden

• Voller rechtlicher Schutz und Registrierung beim Amt für die Registrierung von Immobilien

Aufenthalts‑ & Genehmigungsprogramme 2025

• Aufenthaltstitel: Erhältlich über Beschäftigung, Gewerbe, Immobilieneigentum oder Pensionen

• Staatsbürgerschaft durch Investition: Bei Mindestinvestition von rund €250,000 in Immobilien — gilt auch für Ehepartner und Kinder

• Alleiniger Immobilieneigentum verleiht nicht automatisch einen Aufenthaltstitel, kann jedoch bei Anträgen zur Nachweisführung von Verbindungen hilfreich sein

Rechtlicher Ablauf beim Immobilienkauf

1. Steueridentifikationsnummer (NIPT) beantragen und ein lokales Bankkonto eröffnen

2. Lokalen Notar oder Rechtsberater engagieren

3. Einen Vorvertrag unterzeichnen und Anzahlung leisten (~10%)

4. Due‑Diligence‑Prüfung durchführen – Grundbuchauszug, Bebauungsauflagen, Belastungen

5. Abschluss des Kaufs mit einem notariellen Kaufvertrag

6. Eintragung der Eigentumsurkunde bei der Nationalen Katasteragentur

7. Zahlung aller Steuern sowie Notar‑ und Anwaltsgebühren

Steuern & Gebühren

• Übertragungssteuer: 2%–4% des Kaufpreises, je nach Region

• Notar‑ & Rechtskosten: zusammen etwa 1%–1,5%

• Maklerprovision: typischerweise ca. 2%, verhandelbar

• Jährliche Grundsteuer: Pauschal 0,05%–0,1% des Bemessungswerts

• Kapitalertragsteuer: 15% auf den Gewinn (befreit bei Haltedauer >5 Jahre)

• Steuer auf Mieteinnahmen: 15% pauschal auf den Nettomietertrag

Hypotheken für Ausländer

• Albanische Banken vergeben unter Umständen Kredite an Nicht‑Ansässige — bevorzugt werden lokale Einkünfte oder Beschäftigungsverhältnisse

• Loan‑to‑Value (LTV): üblicherweise 60%–70%

• Zinssätze (2025): etwa 7%–9%, abhängig vom Profil des Kreditnehmers

• Höhere Eigenkapitalanteile oder lokale Bürgschaften können erforderlich sein

Ist Albanien das Richtige für Sie?

✅ Ideal für:

• Investoren, die an Küsten‑Ferienvermietungen oder Kurzzeitvermietungen interessiert sind

• Preisbewusste Anleger mit Blick auf Wertsteigerung

• Expats oder Rentner, die in aufstrebende Balkan‑Immobilien investieren möchten

• Personen, die eine Staatsbürgerschaft über Immobilieninvestitionen anstreben

❌ Weniger geeignet für:

• Käufer, die EU‑Standards bei Regulierung oder Dienstleistungen erwarten

• Personen, die allein durch Immobilienkauf sofortigen Aufenthalt oder Visum erwarten

• Spekulanten, die auf sehr schnelle Wiederverkäufe setzen — der Markt ist noch im Aufbau und moderat dynamisch

Top‑Standorte zum Kauf in Albanien (2025)

Tirana (Blloku, Komuna e Parisit, Don Bosko)

• Hauptstadt und Wirtschafts­zentrum mit wachsender Nachfrage nach Mietwohnungen für Expats

• Renditen: ~4%–6%; steigende Immobilienwerte

Durrës & Vlora (Küstenstädte)

• Beliebt bei Touristen, starke saisonale Vermietungsmöglichkeiten

• Renditen: 6%–9%; steigende Nachfrage nach Ferienwohnungen

Sarandë & Himarë (Südliche Riviera)

• Malerische Orte nahe der griechischen Grenze; hohes Potenzial für Kurzzeitvermietungen

• Renditen: 8%–12% in der Hochsaison

Korçë & Shkodër

• Inlandstädte mit regionaler Nachfrage, Studenten‑ und lokaler Vermietungsmärkte

• Renditen: 5%–7% je nach Lage

Übersicht Mietrenditen & ROI

Trends 2025

• Starker Küstenausbau aufgrund von Tourismus und ausländischen Investitionen

• Tirana wächst mit Hochhäusern und modernen Wohnkomplexen

• Staatsbürgerschaft durch Investition treibt Nachfrage nach hochwertigen Neubauten

• Infrastrukturverbesserungen: Autobahnen, Flughäfen und Versorgungseinrichtungen erhöhen die Erreichbarkeit

Häufige Fehler, die es zu vermeiden gilt

• Auf eine vollständige Eigentumsprüfung und Abfrage im Grundbuch verzichten

• Renovierungs‑ oder Übersetzungskosten zu niedrig ansetzen

• Saisonale Schwankungen bei der Vermietung unterschätzen

• Von sofortigen EU‑Standard‑Dienstleistungen ausgehen — die lokale Bürokratie kann abweichen

• Allein auf Immobilieneigentum als Weg zu Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft zählen — bereiten Sie sich auf rechtliche Schritte vor

Fazit

Albanien bietet einen aufstrebenden Immobilienmarkt mit hohem Potenzial, niedrigem Einstiegspreis, starken Küstenrenditen und einer Option zur Staatsbürgerschaft durch Investition. Mit kluger Standortwahl, rechtlicher Unterstützung und realistischen Renditeerwartungen ist es 2025 eine attraktive Option für Anleger, die Wachstum und mediterranes Flair suchen.