Warum Albanien?

• Schnell wachsende Balkanwirtschaft mit verbesserter Infrastruktur
• Attraktive Preise im Vergleich zu EU-Nachbarn
• Beeindruckende Küstenlinien an der Adria und am Ionischen Meer
• Entwickelnde Tourismus-, Agrar- und städtische Mietmärkte
• Option auf Staatsbürgerschaft durch Investition ab etwa €250.000

Dürfen Ausländer Immobilien in Albanien kaufen?

Ja – Nicht-albanische Personen und Unternehmen können frei Wohnungen, Häuser und gewerbliche Immobilien erwerben.

• Keine Einschränkungen beim Eigentum an Grundstücken oder Gebäuden
• Vollständiger rechtlicher Schutz, Registrierung beim Amt für Immobiliarregistrierung

Aufenthalts- & Genehmigungsprogramme 2025

• Aufenthaltserlaubnis: Verfügbar durch Beschäftigung, Geschäft, Immobilien oder Renten
• Staatsbürgerschaft durch Investition: Bei einer Mindestinvestition von etwa €250.000 in Immobilien – einschließlich Ehepartner und Kinder
• Der alleinige Besitz von Eigentum gewährt keine Aufenthaltsgenehmigung, kann jedoch bei Genehmigungsanträgen zur Nachweisführung von Bindungen helfen

Rechtlicher Prozess beim Immobilienkauf

1. Steuernummer (NIPT) beantragen und ein lokales Bankkonto eröffnen
2. Einen lokalen Notar oder Rechtsberater beauftragen
3. Eine vorläufige Vereinbarung unterzeichnen und eine Anzahlung (ca. 10 %) leisten
4. Due Diligence durchführen – Grundbuchprüfung, Bebauungspläne, Belastungen
5. Verkauf mit einem notariellem Vertrag vor einem Notar abschließen
6. Die Urkunde beim Nationalen Katasteramt registrieren lassen
7. Alle Steuern, Notariats- und Rechtskosten zahlen

Steuern & Gebühren

• Übertragungssteuer: 2 %–4 % des Kaufpreises, je nach Region
• Notar- & Rechtsgebühren: 1 %–1,5 % insgesamt
• Maklergebühren: Typischerweise etwa 2 %, verhandelbar
• Jährliche Grundsteuer: Pauschal 0,05 %–0,1 % des geschätzten Wertes
• Kapitalertragsteuer: 15 % auf den Gewinn (befreit, wenn länger als 5 Jahre gehalten)
• Mieteinkommensteuer: Pauschal 15 % auf netto Mieteinkommen

Hypothekenverfügbarkeit für Ausländer

• Albanische Banken können an Nichtansässige verleihen – bevorzugt lokale Einkommen oder Beschäftigung
• Loan-to-Value (LTV): typischerweise 60 %–70 %
• Zinsraten (2025): etwa 7 %–9 %, abhängig vom Kreditprofil
• Höhere Anzahlungen oder lokale Bürgschaften können erforderlich sein

Ist Albanien das Richtige für Sie?

✅ Ideal für:

• Investoren, die Küstenferienvermietungen oder Kurzzeitmieten suchen
• Kostensensible Investoren, die Kapitalwachstum anstreben
• Expats oder Rentner, die auf ein wachsendes Balkan-Immobilienangebot abzielen
• Personen, die durch Immobilieninvestitionen die Staatsbürgerschaft anstreben

❌ Weniger ideal für:

• Käufer, die Eu-Niveau bei Immobilienregulierung oder Dienstleistungen erwarten
• Personen, die schnell ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung allein durch einen Kauf anstreben
• Verkäufer, die auf schnelle Wiederverkäufe hoffen – der Markt ist noch nicht ausgereift und entwickelt sich eher langsam

Top-Orte zum Kaufen in Albanien (2025)

Tirana (Blloku, Komuna e Parisit, Don Bosko)

• Hauptstadt und Geschäftsmetropole mit wachsenden Mietnachfragen von Expats
• Renditen: ca. 4 %–6 %; steigende Immobilienwerte

Durres & Vlora (Küstenstädte)

• Beliebt bei Touristen, starke saisonale Vermietungsmöglichkeiten
• Renditen: 6 %–9 %; steigende Nachfrage nach Ferienwohnungen

Sarandë & Himarë (Südriviera)

• Malerische Städte nahe zur griechischen Grenze; hohes Potenzial für kurzzeitige Vermietung
• Renditen: 8 %–12 % in der Hochsaison

Korca & Shkodra

• Regionale Städte im Landesinneren mit Mietmöglichkeiten für Studenten und Einheimische
• Renditen: 5 %–7 % je nach Region

Übersicht über Mietrendite & ROI

Trends 2025

• Küstenentwicklungen nehmen aufgrund von Tourismus und ausländischen Investitionen zu
• Tirana expandiert mit Hochhäusern und modernen Wohnanlagen
• Staatsbürgerschaft durch Investition belebt das Interesse an hochwertigen Bauprojekten
• Infrastrukturverbesserungen: Autobahnen, Flughäfen und Versorgungsleistungen verbessern die nationale Zugänglichkeit

Häufige Fehler, die zu vermeiden sind

• Vollständige Titelprüfung und Grundbuchprüfung auslassen
• Renovierungs- oder Übersetzungskosten unterschätzen
• Saisonale Mietmarkt Schwankungen übersehen
• Annehmen, dass sofort EU-Standards in Dienstleistungen erfüllt sind; lokale Bürokratie kann abweichen
• Davon ausgehen, dass Eigentum allein für Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft ausreichend ist – seien Sie auf rechtliche Schritte vorbereitet

Fazit

Albanien bietet einen aufstrebenden, vielversprechenden Immobilienmarkt mit geringen Einstiegskosten, starken Renditen an der Küste und einem Weg zur Staatsbürgerschaft durch Investition. Mit klugen Standortentscheidungen, rechtlicher Unterstützung und realistischen Renditeerwartungen ist es eine attraktive Option für Investoren, die im Jahr 2025 auf Wachstum und das mediterrane Flair setzen.