Schritt-für-Schritt-Checkliste für den Immobilienkauf im Ausland (2025)

Internationale Immobilienkäufe beinhalten ungewohnte Regeln, Währungen und Dokumente. Eine Schritt-für-Schritt-Checkliste schafft Klarheit, reduziert Risiken und hilft Ihnen, Zahlungen und Unterlagen an lokale rechtliche Vorgaben anzupassen. Folgen Sie den untenstehenden 10 Schritten für eine sichere Transaktion.

Wichtige Begriffe in 20 Sekunden

• Reservierungsanzahlung: Anfangszahlung (häufig 5–10%), um die Immobilie zu sichern; wird beim Abschluss angerechnet.
• Treuhand-/Kundenkonto: neutrales Konto, von dem Gelder erst nach Erfüllung vereinbarter Meilensteine freigegeben werden.
• MT103: SWIFT‑Nachweis einer internationalen Überweisung mit Absender, Begünstigtem und Verwendungszweck.
• KYC/SoF: Identitätsprüfungen (Know Your Customer) und Herkunftsnachweise der Mittel durch Banken und Notare.
• Grundbucheintrag: formelle Eintragung im Grundbuch, die Sie zum rechtlichen Eigentümer macht.

10‑Schritte-Checkliste für internationale Immobilientransaktionen

1. Ziele & Budget definieren: Entscheiden Sie, ob die Immobilie zum Wohnen, als Kapitalanlage oder für eine Umsiedlung gedacht ist; legen Sie ein realistisches Budget inkl. Gebühren und Steuern fest.
2. Märkte & Immobilientypen eingrenzen: Recherchieren Sie Nachfrage, rechtliche Rahmenbedingungen und Zulassungsregeln für Ausländer.
3. Team zusammenstellen: Wählen Sie einen Anwalt/Notar, einen lizenzierten Makler und optional einen Steuer- bzw. FX‑Berater.
4. Finanzierung & Compliance: Prüfen Sie die Darlehensmöglichkeiten für Nicht‑Ansässige; bereiten Sie KYC/SoF‑Unterlagen vor; sichern Sie nach Möglichkeit eine Vorabzusage.
5. Besichtigungen & Vorprüfungen: Besichtigen Sie die Immobilie oder nutzen Sie eine virtuelle Tour; fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und eine Lastenübersicht an.
6. Angebot & Verhandlung: Einigung über Preis und Bedingungen; fügen Sie Klauseln zu Finanzierung oder Genehmigungen ein.
7. Zahlungsarchitektur festlegen: Bevorzugen Sie Treuhand-/Kundenkonten; staffeln Sie Zahlungen (Reservierung → Vertragsaustausch → Abschluss) und fordern Sie MT103‑Nachweise für jede Tranche an.
8. Verträge & Unterzeichnung: Reservierungsvereinbarung, Kaufvertrag oder notarielle Urkunde; bei Fernunterzeichnung Vollmacht (PoA) — sicherstellen, dass sie legalisiert und lokal anerkannt ist.
9. Abschluss & Eintragung: Notar unterzeichnet und reicht die Urkunde ein; fordern Sie einen aktualisierten Grundbuchauszug an, der Sie als Eigentümer ausweist.
10. Aftercare: Schließen Sie Versicherungen ab, veranlassen Sie Versorgungsanschlüsse und organisieren Sie Property‑Management oder Vermietungsgenehmigungen.

Kostenübersicht — übersichtlich

Warnsignal‑Audit (schnelle Selbstkontrolle)

• Zahlung wird auf eine private IBAN oder in bar verlangt.
• Kein aktueller Grundbuchauszug oder Lastenverzeichnis wird vorgelegt.
• Druck, Besichtigung, Mängelbeseitigung oder Genehmigungen „zu überspringen, um Zeit zu sparen“.
• Vollmacht ist nicht legalisiert oder wird vom lokalen Register nicht akzeptiert.
• Verwendungszweck auf dem MT103 stimmt nicht mit dem Vertragswortlaut überein.

Zwei Expertenhinweise

„Klarheit gewinnt Deals: Ein indexiertes PDF mit allen Verträgen, Ausweisen und Nachweisen beschleunigt die Eintragung.“ — Valerie, Head of Marketing

„Keine Angst vor Anzahlungen — Angst vor fehlenden Dokumenten. Zahlen Sie gestaffelt, nur wenn die Unterlagen übereinstimmen.“ — Sercan, CEO

Häufige Fehler (und schnelle Abhilfen)

Alle Mittel auf einmal → nach Dokumenten staffeln; für jede Tranche MT103 anfordern.

Keine Bewertung oder Begutachtung → unabhängiges Gutachten beauftragen; datierte Fotos aufbewahren.

FX‑Kosten & Spreads ignorieren → All‑in‑Konditionen von Bank vs. FX‑Anbieter einholen; Forward‑Sicherung für Tranchen erwägen.

Keine Finanzierungsbedingung → Finanzierungs-/Genehmigungsklausel mit Longstop‑Datum einfügen.

FAQ

Wie lange dauert ein Kauf im Ausland? Häufig 2–4 Monate, mitunter länger bei Finanzierung oder komplexen Genehmigungen.

Benötige ich lokale Kreditgeschichte? Nicht immer; ausländische Referenzen und Bankbestätigungen können einspringen.

Ist Treuhand erforderlich? Nicht zwingend, aber die sicherste Lösung für grenzüberschreitende Transaktionen; lokale Gepflogenheiten prüfen.

Was beweist die Zahlung? MT103‑Nachweis + Abschlussabrechnung, die mit Vertrag/Urkunde übereinstimmt.

Was dieser Artikel beantwortet

• Wie ist der Schritt‑für‑Schritt‑Ablauf? Zehn klare Schritte von Zielen bis Aftercare.
• Was kostet das? Tabelle mit Anzahlungen, Steuern, Rechtskosten, FX und Versicherung.
• Wie zahlt man sicher? Treuhand-/Kundenkonto mit gestaffelten MT103‑Nachweisen.
• Welche Dokumente sind am wichtigsten? Grundbuchauszug, Lastenverzeichnis, Verträge, Vollmacht.
• Was ist zu vermeiden? Warnsignal‑Audit zur Früherkennung von Betrug und Compliance‑Risiken.

Nächste Schritte

Für ausführliche Käufer‑Checklisten (Verträge, Verwendungszwecke, Treuhand‑Trigger) und Vorlagen sehen Sie Advisory‑Ressourcen. Für einen vollständigen Überblick über Leistungen von Suche bis Eintragung besuchen Sie unsere Materialien.

VelesClub Int. unterstützt Käufer weltweit mit Schritt‑für‑Schritt‑Anleitungen, Treuhandstrukturen und sauberer Registrierung.