Immobilieninvestoren konzentrieren sich oft auf Lage, Preis und potenzielle Renditen, aber die steuerlichen Auswirkungen können Ihre globale Investitionsstrategie entscheidend beeinflussen. Grundsteuern, Verpflichtungen aus Mieteinnahmen, Kapitalgewinne und Erbschaftsregelungen unterscheiden sich gewaltig zwischen den Jurisdiktionen.

Dieser Artikel beleuchtet die entscheidenden Steuerrahmen für Immobilien in wichtigen Märkten und hilft Ihnen, informierte, profitable und konforme Investments weltweit zu tätigen.

Warum Steuern im Immobiliensektor wichtig sind

Jede Phase einer Immobilientransaktion hat steuerliche Konsequenzen:

• Beim Kauf: Übertragungssteuern, Stempelgebühren und Mehrwertsteuer

• Während des Eigentums: Jährliche Grundsteuern und Einkommenssteuer aus Vermietung

• Beim Verkauf: Kapitalertragssteuern

• Im Todesfall: Erbschafts- oder Nachlasssteuern

Ein vorheriges Verständnis dieser Aspekte schützt Ihre Gewinnmargen und rechtlichen Positionen.

1. Kapitalertragssteuer (KESt)

Was es ist: Eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien.

Globale Unterschiede:

• Portugal: 28 % für Nichtansässige (mögliche Ausnahmen bei Wiederinvestitionen)

• Spanien: Bis zu 26 %, abhängig von der Gewinnhöhe

• VAE: Keine Kapitalertragssteuer

• Thailand: Quellensteuer (ca. 3–5 %), wird als KESt behandelt

• USA: 15 % oder 20 % Bundeskapitalertragssteuer + Staatssteuern (z. B. Kalifornien bis zu 13,3 %)

• Griechenland: 15 % KESt, derzeit für viele Fälle ausgesetzt

Tipp: Längeres Halten von Immobilien (5–10 Jahre) führt oft zu reduzierten Sätzen oder Ausnahmen.

2. Einkommenssteuer aus Vermietung

Was es ist: Eine Steuer auf Einkommen aus der Vermietung von Immobilien.

Beispielsteuersätze (für Nichtansässige):

• Portugal: 28 %, kann durch Abzüge gesenkt werden

• Spanien: 24 % pauschal für Nicht-EU; 19 % für EU-Bürger mit zulässigen Abzügen

• Thailand: Einkommensteuersätze bis zu 35 %

• Türkei: 15 %–35 % progressive Skala nach Abzügen

• VAE: Keine Einkommenssteuer auf Mieten

• USA: Unterliegt der Bundes- und in einigen Fällen der Staats-Einkommenssteuer; 30 % Standardquellensteuer für Nichtansässige, es sei denn, es wird als ECI (Effectively Connected Income) behandelt.

Tipp: Überprüfen Sie lokale Verträge, um eine doppelte Besteuerung zu vermeiden.

3. Jährliche Grundsteuern

Was es ist: Eine Steuer, die jährlich von Kommunen oder der nationalen Regierung erhoben wird.

Beispiele:

• Portugal: IMI-Steuer variiert zwischen 0,3 %–0,8 % des Wertes

• Spanien: IBI-Steuer von 0,4 % bis 1,1 %

• VAE: Servicegebühren statt Grundsteuer (variiert je nach Projekt)

• Thailand: Grundsteuer und Gebäudesteuer basierend auf Nutzung und Wert

• USA: Jährliche Grundsteuer zwischen 0,5 % und 2,5 %, je nach Bundesstaat

Tipp: Luxus- oder Zweithäuser haben oft Zuschläge.

4. Erbschafts- & Nachlasssteuern

Warum es wichtig ist: Ihre Erben könnten mit erheblichen Kosten konfrontiert werden, wenn Sie keinen Plan haben.

Beispielszenarien:

• USA: 40 % Bundsnachlasssteuer (über dem Schwellenwert von 13,61 Mio. $ für 2024; niedriger für Nichtansässige)

• Frankreich: Bis zu 60 % für Nicht-Familienerben

• Portugal: Keine Erbschaftssteuer, nur 10 % Stempelsteuer

• Spanien: Erbschaftssteuer variiert je nach Region und Verwandtschaft

• VAE: Keine Erbschaftssteuer, aber das islamische Recht kann für Muslime gelten

Tipp: Nutzen Sie Trusts, Lebensversicherungen oder Holdinggesellschaften zur Nachfolgeplanung.

5. Mehrwertsteuer (MwSt) oder Stempelsteuer beim Kauf

• Portugal: Übertragungssteuer (IMT) bis zu 8 %

• Spanien: Übertragungssteuer 6 %–10 % oder MwSt 10 % auf Neubauten

• Thailand: 6,3 % insgesamt für verschiedene Gebühren und Steuern

• VAE: 4 % Übertragungsgebühr in Dubai

• USA: Keine Bundestempelsteuer, aber viele Bundesstaaten erheben Übertragungssteuern.

Steuerplanungstipps für globale Investoren

1. Überprüfen Sie Doppelbesteuerungsabkommen (DBA): Verhindern Sie eine doppelte Besteuerung desselben Einkommens.

2. Berücksichtigen Sie den Wohnsitz: Einige Länder besteuern das globale Einkommen basierend auf dem Wohnsitzstatus.

3. Verwenden Sie Unternehmensstrukturen: Juristische Personen können Steuern senken und den Vermögenschutz verbessern.

4. Behalten Sie Ausgaben im Auge: Renovierungen, Einrichtungsgegenstände und Wartung können oft abgezogen werden.

5. Konsultieren Sie Experten: Arbeiten Sie immer mit internationalen Steuerberatern und lokalen Anwälten zusammen.

Hochsteuer- vs. Niedrigsteuermärkte in der Immobilienwirtschaft

Häufige Steuerfehler, die vermieden werden sollten

• Unterberichterstattung von Mieteinnahmen

• Annahme, dass die Regeln des Heimatlandes im Ausland gelten

• Ignorieren lokaler Fristen

• Falsche Einstufung von Kurz- und Langzeitvermietungen.

• Übersehen von Nachlasssteuerrisiken für Erben

Fazit

Die Steuerplanung im Immobilienbereich ist ebenso wichtig wie die Wahl der richtigen Immobilie. Sie wirkt sich auf Ihre Rendite, den Compliance-Status und Ihr Erbe aus. Mit fachkundiger Beratung und strategischer Planung können Sie global investieren, während Sie Risiken minimieren und Renditen maximieren.

Lassen Sie nicht zu, dass steuerliche Überraschungen Ihren Immobilienerfolg schmälern. Lernen Sie die Regeln kennen und bauen Sie Ihr globales Portfolio mit offenen Augen auf.