Immobilien in Island 2025: Leitfaden für ausländische Investoren

✅ Können Ausländer Immobilien kaufen?

• EWR-Bürger können Immobilien frei erwerben, ihnen stehen die gleichen Bedingungen wie Einheimischen zu.

• Nicht-EWR-Ausländer müssen eine Genehmigung des Justizministeriums einholen. Diese wird in der Regel gewährt, wenn der Investor starke lokale Bindungen hat (z. B. geschäftliche Nutzung, Wohnsitz oder Heiratsbeziehung zu einem Isländer) und eine Immobilie unter 3,5 Hektar kauft.

• Grundstücke dürfen nicht verkauft werden an Nicht-EWR-Käufer; Nichtansässige können nur Grundstücke mit begrenzter Fläche erwerben und oft nur über Mietverträge.

🏙️ Wo investieren?

• Reykjavík und Hauptstadtregion: Hochwertige Wohnungen, historische Häuser, große Mieter Nachfrage und das beste langfristige Kapitalwachstum.

• Akureyri & Küstenstädte: Gut für Ferienvermietungen und Wochenendhäuser, mit wachsender touristischer Anziehungskraft.

• Ländliche Gebiete/Tourismusregionen: Preiswerter, oft für solche, die sich auf saisonale Vermietungen oder Ökotourismusprojekte konzentrieren.

💰 Preise & Renditen

• Durchschnittspreis: ~€4,400/m² im Jahr 2025 (etwa €440,000 für eine 100 m² Wohnung).

• Jährliches Preiswachstum: Etwa 8% pro Jahr (kürzlich leicht moderiert).

• Mietrenditen:

  • Langfristig: ~5% brutto (netto ~3,5–4,5%)

  • Reykjavík Wohnungen: ~3,9–5,5% brutto

🛠️ Kaufprozess

1. Berechtigung prüfen – EWR vs. Nicht-EWR und Grundstück vs. Wohnung.

2. Genehmigung beantragen, falls erforderlich, früh im Prozess.

3. Fachleute einbeziehen – Rechtsberater und lizenzierter Immobilienmakler.

4. Angebot verhandeln, Kaufvertrag unterzeichnen und Anzahlung leisten (~5–10%).

5. Due Diligence durchführen, einschließlich Inspektionen und Überprüfung der Eigentumsrechte.

6. Verkauf abschließen und Abschluss der Übertragungsregistrierung.

7. Jährliche Verpflichtungen – Grundsteuer und Meldung von Mieteinnahmen, falls zutreffend.

🧾 Kosten & Steuern

• Grunderwerbssteuer & Gebühren: ~0,9–3,4% des Verkaufspreises (in einigen Fällen Grunderwerbssteuer ~0,8%).

• Jährliche Grundsteuer: Bis zu ~1,6% des geschätzten Wertes.

• Einkommensteuer auf Miete: 22% pauschal auf Mieteinnahmen.

• Kapitalertragsteuer: 22% auf alle Gewinne bei Verkauf.

• Nebenkosten & Instandhaltung: Kosten für Gemeinschaftsflächen, monatliche Wartung, Versicherung.

🛂 Aufenthalt & Staatsbürgerschaft

• Der Kauf einer Immobilie gewährt keinen Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft.

• Ausländer, die eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung suchen, müssen dies über die üblichen Einwanderungs- oder Aufenthaltsgenehmigungswege tun, unabhängig von Immobilienkäufen.

🔮 Marktentwicklung 2025

• Starke Preissteigerungen setzen sich fort, kühlen sich jedoch leicht ab, da das Angebot moderat zunimmt.

• Das Wohnangebot wird durch strenge Bebauungspläne und Umweltvorschriften eingeschränkt, was das langfristige Kapitalwachstum sichert.

• Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt in Reykjavík hoch; Tourismus-Hotspots unterstützen kurzfristige Mietmöglichkeiten, obwohl sich die Vorschriften für Ferienvermietungen entwickeln.

• Laufende öffentliche Investitionen in Infrastruktur und Energie unterstützen die Vitalität des Immobilienmarktes.

✅ Wer sollte investieren?

• EWR-Käufer, die nach stabilen, sicheren Anlagen in den nordischen Märkten suchen.

• Nicht-EWR-Investoren mit starken Bindungen (Wohnsitz, Geschäft, Familie), die auf langfristigen Halt oder Mieteinnahmen abzielen.

• Ferienhauskäufer, die Standorte mit touristischem Potenzial anvisieren.

• Institutionelle oder remote Geschäftsinhaber, die eine betriebliche Nutzung in Island planen.

Nicht ideal für: Kurzfristige Spekulanten, Investoren, die durch den Kauf Aufenthalt erlangen möchten, oder solche, die an einer unbeschränkten Grundstückserwerb interessiert sind.

🧭 Schlussfolgerung

Island bietet einen transparenten, gut regulierten Immobilienmarkt mit moderatem, aber solidem Wachstum, unterstützt durch den Tourismus und eine stabile Wirtschaft. Obwohl Genehmigungen für Nicht-EWR-Käufer einen zusätzlichen Schritt darstellen, ist der Prozess klar; der Markt eignet sich für langfristige, lifestyle- oder geschäftsbezogene Investoren, die eine hochwertige Umgebung suchen.