Warum Serbien?

• Nachbar der EU mit starkem Wirtschaftswachstum und verbesserter Infrastruktur

• Erschwingliche Immobilien im Vergleich zu den EU-Märkten

• Angetrieben von Technologie-Hubs wie Belgrad, Novi Sad und Niš

• Hohe Mietnachfrage von Studenten, Expats und Remote-Arbeitern

• Attraktiver Lebensstil, reiche Geschichte und aufstrebender Tourismussektor

Können Ausländer Immobilien in Serbien erwerben?

Ja – Nicht-EU-Ausländer sowie serbische Staatsbürger können ohne Einschränkungen Wohnungen, Häuser und Gewerbeimmobilien erwerben.

• Keine Einschränkungen im Eigentum für ausländische Privaten oder Firmen

• Gleiche rechtliche Rechte und volles Eigentum, einschließlich Grundstücke

Aufenthalts- und Genehmigungsprogramme 2025

• Keine „Goldene Visa“ im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb

• Übliche Wege umfassen Beschäftigung, Investitionen in Unternehmen, Familienzusammenführung

• Eigentum unterstützt Visa-/Aufenthaltsanträge, aber Immobilien allein reichen nicht aus

Rechtsprozess beim Immobilienkauf

1. Beschaffen Sie eine serbische Steuernummer (PIB) und eröffnen Sie ein örtliches Bankkonto

2. Beauftragen Sie einen Notar und/oder Anwalt für Titelrecherchen und Vertragsentwürfe

3. Unterzeichnen Sie einen Vorvertrag mit der Anzahlung (in der Regel 10%)

4. Führen Sie eine Due Diligence durch: Titel, Belastungen, Baugenehmigungen

5. Finalisieren Sie den Verkauf mit einem notariell beglaubigten Vertrag

6. Der Notar meldet das Eigentum beim Kataster an

7. Zahlen Sie alle anfallenden Steuern und Notarkosten

Steuern und Gebühren

• Immobilienübertragungssteuer: 2,5 % des Kaufpreises

• Notar- und Rechtsgebühren: ~1%–2%

• Maklergebühren: Typischerweise 2%–3% (käufer zahlt oft)

• Jährliche Grundsteuer: 0,3%–1,5% des Immobilienwerts

• Kapitalertragssteuer: 15% auf den Gewinn (ausgenommen, wenn länger als 2 Jahre gehalten oder Hauptwohnsitz)

• Mieteinkommensteuer: 10–15% pauschal, je nach Brutto-/Nettoauswahl

Hypothekenmöglichkeiten für Ausländer

• Serbische Banken verleihen an Nichtansässige mit Nachweis eines stabilen Einkommens

• Kredit-zu-Wert-Verhältnis (LTV): typischerweise 60–70%

• Zinssätze (2025): etwa 4%–7%, variabel, abhängig von der Bonität

• Höhere Anzahlungen oder Bürgen sind oft für Ausländer erforderlich

Ist Serbien das Richtige für Sie?

✅ Ideal für:

• Kostenbewusste Investoren, die nach Wert in der Nähe der EU suchen

• Expats und Remote-Profis, die Mietobjekte benötigen

• Buy-to-let-Investoren, die Städte mit Technologie- und Tourismuswachstum anvisieren

• Erstinvestoren, die Chancen in Schwellenmärkten testen möchten

❌ Weniger ideal für:

• Diejenigen, die Aufenthaltsrechte nur aufgrund des Eigentums erwarten

• Investoren, die schnelle, hochrentierliche Verkaufsrenditen wünschen

• Käufer, die mit der Bürokratie und Sprache des Balkans nicht vertraut sind

Top-Orte für den Kauf in Serbien (2025)

Belgrad (Vračar, Novi Beograd, Dorćol)

• Hauptstadt mit starker Nachfrage nach Corporate- und Studentenvermietung

• Renditen: 4%–6% bei steigenden Immobilienwerten

Novi Sad

• Technologie-, Kultur- und Studenten-Hub (Exit Festival)

• Renditen: 5%–7%; moderate Preise im Vergleich zu Belgrad

Niš

• Wachsendes IT- und Industriezentrum, niedrige Einstiegskosten

• Renditen: 6%–8% bei steigender Nachfrage

Vororte und Küstenstädte (z. B. Zlatibor, Kopaonik)

• Bergresort- und Tourismusimmobilien

• Saisonal-Renditen: 7%–10% bei Mieteinnahmen in der Hochsaison

Mietrendite & ROI Übersicht

Trends 2025

• Der Immobilienmarkt in Belgrad setzt das stetige Wachstum dank ausländischer Investitionen fort

• Novi Sad expandiert mit dem IT-Sektor und Festival-Tourismus

• Niš entwickelt sich zu einem aufstrebenden urbanen Mietmarkt mit Erschwinglichkeit

• Ferienvermietungen boomen in Berg- und Seeresorts, unterstützt durch die Erholung des Tourismus

Häufige Fehler, die vermieden werden sollten

• Überprüfung der Details im serbischen Grundbuch nicht vornehmen

• Technische Überprüfungen übersehen – ältere Gebäude benötigen oft Renovierungen

• Agentur- und Notarkosten unterschätzen

• Aufenthaltserlaubnis oder Visum aufgrund des Immobilienkaufs erwarten

• Lokale Vorschriften für Kurzzeitvermietungen in touristischen Regionen ignorieren

Fazit

Serbien bietet einen wachsenden, erschwinglichen und offenen Immobilienmarkt, der ideal für Investoren ist, die solide Mietrenditen und Kapitalwachstum in aufstrebenden europäischen Städten anstreben. Obwohl Bürokratie und Übersetzungen Herausforderungen darstellen können, können die Ergebnisse lohnend sein — insbesondere in Technologie-Hubs und Tourismuseignen. Mit lokaler Beratung und sorgfältiger Prüfung ist Serbien ein attraktives Investitionsziel für 2025.