Portugal bleibt eines der begehrtesten Reiseziele in Europa für Immobilieninvestitionen, das Lebensqualität, Klima und ein investorenfreundliches Umfeld verbindet. Im Jahr 2025 passt sich der Markt nach den Reformen der Goldenen Visa an, jedoch bleibt die Nachfrage in wichtigen städtischen und küstennahen Gebieten stark.

Dieser Leitfaden untersucht die besten Investitionsstandorte, rechtliche Überlegungen für ausländische Käufer und wie man sich in den sich wandelnden Aufenthaltsregelungen Portugals zurechtfindet.

Dürfen Ausländer Immobilien in Portugal kaufen?

Ja. Es gibt keine Beschränkungen für Ausländer beim Kauf von Immobilien in Portugal.

• Käufer haben die gleichen gesetzlichen Rechte wie lokale Bürger.

• Es sind keine speziellen Lizenzen oder Genehmigungen erforderlich.

• Der Kauf kann auf den Namen einer Einzelperson oder einer Firma erfolgen.

Portugal ermöglicht es auch ausländischen Immobilieneigentümern, einen Antrag auf langfristigen Aufenthalt durch das D7- oder ein neues digitales Nomadenvisum zu stellen.

Die besten Investitionsstandorte in Portugal 2025

1. Lissabon und Umgebung

Die portugiesische Hauptstadt treibt weiterhin die Wertsteigerung voran, insbesondere in revitalisierten Stadtteilen und technologieorientierten Vororten.

Top-Zonen:

• Parque das Nações: Hochwertige Uferlage, familienfreundlich

• Marvila & Beato: Trendige, gentrifizierte Viertel

• Oeiras: Vorort als Technologiezentrum mit starker Mietnachfrage

2. Porto

Bekannt für seinen Wein, Charme und die aufstrebende Start-up-Kultur bietet Porto eine günstigere urbane Investitionsalternative.

Attraktiv für Investoren:

• Historische Wohnungen und Boutique-Hotels

• Starke Märkte für Studierende und Tourismus

• Laufende städtische Erneuerung

3. Die Algarve

Die Algarve bleibt ein erstklassiges Ziel für Ferienwohnungen und Lifestyle-Investoren.

Wichtige Bereiche:

• Lagos: Luxuriöse Villen und strandnahe Mietobjekte

• Vilamoura: Immobilien im Golf- und Marina-Bereich

• Faro & Tavira: Wachsende Märkte mit Infrastrukturverbesserungen

4. Silberküste

Entwickelt sich als ruhigere, erschwingliche Alternative zur Algarve.

Hotspots:

• Nazaré: Surfziel mit Mietpotenzial

• Óbidos: Historische Stadt mit hochwertigen, geschlossenen Wohnanlagen

Marktentwicklungen & ROI

Trotz der Streichung des Goldenen Visums für Wohnimmobilien in Lissabon, Porto und einem Großteil der Algarve bleibt der Markt widerstandsfähig.

Wichtige Trends:

• Steigende Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen

• Hohe Erträge bei kurzfristigen Vermietungen (STR) in Touristenregionen

• Wertzuwachs in Sekundärstädten und Küstendörfern

Mietrendite-Spannen (2025):

• Lissabon: 4,5–6%

• Porto: 5–7%

• Algarve: 5–8%

• Silberküste: 6–8,5%

Rechtlicher und steuerlicher Überblick

Kaufprozess:

• Reservierung und CPCV (vorläufiger Vertrag)

• Due Diligence und notarielle Registrierung

• Vertragsunterzeichnung und Aktualisierung des Grundbuchs

Steuern & Kosten:

• IMT (Immobilienübertragungssteuer): 5–8%

• Stempelsteuer: 0,8%

• Notar- und Rechtskosten: 1–2%

• Jährliche IMI (Immobiliensteuer): 0,3–0,45% des steuerpflichtigen Wertes

Ausländer sollten einen Englisch sprechenden Anwalt oder einen lokalen Käuferagenten für eine ordnungsgemäße Beratung hinzuziehen.

Visum- und Aufenthaltsoptionen in Portugal 2025

Obwohl die Optionen für das Goldene Visum für Wohnimmobilien eingeschränkt wurden, bleiben andere Wege offen:

• Goldenes Visum (Kommerziell/Investitionsfonds): Noch gültig für Investitionen in Fonds oder ländlichen Zonen

• D7-Visum: Für passive Einkommensbezieher und Rentner

• Digitales Nomadenvisum: Für Remote-Arbeiter mit einem monatlichen Einkommen von über 3.000 €

Alle drei führen zu dauerhaftem Aufenthalt und schließlich zur Staatsbürgerschaft.

Was kaufen im Jahr 2025

• Renovierte Wohnungen in Porto oder den Randgebieten von Lissabon

• Resort-Villen mit STR-Potenzial in der Algarve

• Boutique-Hotels oder Pensionen an der Silberküste

• Gewerbeeinheiten, die für das Goldene Visum geeignet sind

Durchschnittlicher Preis pro m² (2025):

• Lissabon: 4.800 €

• Porto: 3.600 €

• Algarve: 4.200 €

• Silberküste: 2.700 €

Investorenprofile

Investor A: Südafrikanischer Expat kaufte 2 STR-fähige Einheiten in Lagos

• Gesamtausgaben: 680.000 €

• STR ROI: 7,9 % jährlich

Investor B: Deutscher Technologieunternehmer eröffnete Coworking- und Coliving-Raum in Beato

• Investiert: 1,1 Mio. €

• Rendite: 8,5 % und steigender Vermögenswert

Fazit

Portugal bleibt 2025 ein robustes Investitionsziel. Egal, ob Sie auf touristenbasierte Einkommensquellen in der Algarve, das technologieorientierte urbane Wachstum in Lissabon und Porto oder versteckte Schätze entlang der Silberküste setzen, die Möglichkeiten sind real und vielfältig.

Trotz der politischen Veränderungen entwickelt sich das Investoren-Ökosystem in Portugal weiter – mit dem Fokus auf nachhaltigem, langfristigem Wachstum, mehreren Visumspfaden und ohne Beschränkungen beim Eigentum ausländischer Käufer.

Für Rendite, Lebensqualität und Zukunftssicherung bleibt Portugal an der Spitze.