Trends auf dem Auslandsimmobilienmarkt (2025): Worauf Käufer achten sollten

Der globale Immobilienmarkt 2025 wird von vier Kräften geprägt: Finanzierungskosten, Angebotsengpässe, veränderte Mietregulierungen und Währungsschwankungen. Hinzu kommen Fertigstellungsrisiken bei Neubauten und steigende Nachrüstkosten (ESG) — dadurch vergrößert sich die Kluft zwischen einkommensorientierten Märkten und Wachstumsstorys. Dieser Leitfaden verwandelt makroökonomische Schlagworte in klare Signale und umsetzbare Schritte, die Sie vor einer Kaufentscheidung anwenden können.

Wichtige Begriffe in 20 Sekunden

• Cap rate: Nettorendite (NOI ÷ Gesamtpreis). Ein schneller Maßstab, um Erträge zwischen Märkten zu vergleichen.
• Renditekompression/-ausweitung: Cap-Rates sinken/steigen, wenn Preise, Mieten oder die Risikowahrnehmung sich ändern.
• MOI (Monate des Lagerbestands): wie lange aktuelle Inserate bei heutigem Verkaufsvolumen verkauft würden — ein enger Markt liegt unter ~4–5 Monaten.
• Absorption: die Geschwindigkeit, mit der neues Angebot verkauft/vermietet wird; eine langsame Absorption deutet auf Preisdruck hin.
• STR-Regulierung: Regeln für Kurzzeitvermietung (Genehmigungen, Obergrenzen, Verbote), die Cashflows über Nacht verändern können.
• FX-Pass‑Through: wie Wechselkurse die effektiven Renditen und Exit‑Preise in Ihrer Basiswährung beeinflussen.

2025‑Trends — eine übersichtliche Tabelle

Kurze Rechnung — ein Plausibilitätscheck vor dem Kauf

Regel: Die Cap‑Rate sollte mindestens 1,5–2,0 % über Ihrem Hypothekenzins liegen, um Raum für Risiko und FX‑Effekte zu lassen.

Beispiel: Nettorendite (Cap‑Rate) 5,5 % vs. Hypothekenzins 3,5 % → Spread 2,0 % ✔. Bei einem Hypothekenzins von 4,5 % wäre der Spread 1,0 % ✖ (zu knapp). Dann Preis verhandeln oder in ein höher rendierendes Objekt/andere Mietstrategie wechseln.

Szenario‑Kurzaufnahme (illustrativ)

Einkommensmarkt: regulierte Stadt, starke mittelfristige Nachfrage → 4–5 % netto, langsames aber stetiges Wachstum; schneller Exit möglich. Wachstumsmarkt: aufstrebendes Zentrum mit neuer Infrastruktur → heute 2–3 % netto, dafür höheres Wertsteigerungspotenzial, aber längere Exit‑Zeiten und stärkere FX‑Schwankungen.

Wie vorgehen — 10‑Tage‑Marktscan

Tag 1–2: MOI und Verkaufsdauer (öffentliche Portale) abfragen. Tag 3–4: Mietgenehmigungen, Hausordnungen und STR‑Status prüfen. Tag 5: 10 Vergleichsmieten stichprobenartig erheben; realistische Nettorendite berechnen. Tag 6–7: Entwicklerhistorie (bei Neubau) und Escrow‑Bedingungen prüfen. Tag 8: Nachrüst‑Capex aus dem Energiezertifikat schätzen. Tag 9: ±5 % FX‑Szenarien für Ertrag und Exit durchspielen. Tag 10: KYC/SoF‑Unterlagen zusammenstellen, um Bank‑ und Notarprozesse zu beschleunigen. Für Vorlagen und eine strukturierte Shortlist siehe praktische Marktbriefe.

Wichtige Dokumente in trendgetriebenen Märkten

Mietgenehmigungen/Hausordnungen; Energiezertifikat; Grundbuchauszug & Belastungen; Escrow‑ und Garantievereinbarungen des Entwicklers; Managementvertrag (bei Vermietung); Bank‑Vorabzusage + KYC/SoF; MT103‑Nachweise für jede Überweisung. Für einen durchgängigen Überblick, wie wir diese Schritte koordinieren, besuchen Sie unsere Services.

Zwei Expertentipps

„Preisen Sie den Exit genauso sorgfältig wie den Einstieg — Liquidität ist ein Trend, kein Dauerzustand.“ — Carrie, Head of Sales

„Cap‑Rate‑Spreads sehen auf dem Papier gut aus, bis die FX sich drehen — rechnen Sie Renditen immer in Ihrer Basiswährung durch.“ — Sercan, CEO

Häufige Fehler (und schnelle Lösungen)

Brochure‑Wachstum hinterherjagen → Absorption und Pipeline prüfen; Projekte mit Escrow und klaren Meilensteinen bevorzugen.

Genehmigungen ignorieren → Mietregeln können Renditen auslöschen; vor der Anzahlung bestätigen.

Nachrüstkosten unterschätzen → Energiebewertungen beeinflussen Wert und Bankkonditionen; Capex einplanen.

Keine FX‑Szenarien → ±5 % auf Miete und Exit durchspielen, um Überraschungen zu vermeiden.

FAQ

Sind STR‑Verbote überall gleich? Nein — Regelungen variieren oft von Block zu Block; Hausordnungen sind häufig relevanter als städtische Schlagworte.

Höhere Zinsen töten Deals? Nicht unbedingt — solange der Spread zur Cap‑Rate gesund ist oder Sie unter Wiederbeschaffungskosten kaufen.

Ist Neubau sicherer? Nur wenn Escrow, Bank‑/Versicherungsgarantien und ein erfahrener Entwickler vorhanden sind.

Sollte ich bar zahlen, um „zu gewinnen“? Barzahlung beschleunigt, aber Zahlungen sollten sicher strukturiert und MT103‑Nachweise aufbewahrt werden.

Nächste Schritte

Wenn Sie einen fokussierten 10‑Tage‑Scan möchten — mit MOI/Absorptions‑Snapshots, Genehmigungsprüfungen und Modellen zum Cap‑Rate‑vs‑Hypotheken‑Spread — sehen Sie sich unsere maßgeschneiderten Marktbriefe an und prüfen Sie unsere Services für die durchgängige Koordination.

VelesClub Int. unterstützt Käufer weltweit mit regelkonformen Zahlungen, Due Diligence und koordinierten Abschlüssen.