Notarielle Immobiliengeschäfte im Ausland (2025): Was Sie erwartet
120
25.9.2025
Notarielle Immobiliengeschäfte im Ausland (2025): Was Sie erwartet
In vielen Ländern ist ein Immobilienverkauf nur gültig, wenn er vor einem Notar unterzeichnet und beglaubigt wird. Der Notar bestätigt Identitäten, prüft Unterlagen und sorgt dafür, dass der Vertrag beim Grundbuchamt eingereicht wird. Dieser Leitfaden erklärt, wie notarielle Transaktionen im Ausland ablaufen, welche Dokumente vorzubereiten sind und mit welchen Kosten zu rechnen ist.
Wichtige Begriffe in 20 Sekunden
- Notarielle Beglaubigung: rechtliche Bestätigung einer Urkunde oder eines Vertrags durch einen zugelassenen Notar.
- Verkaufsurkunde: offizieller Vertrag, der das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer überträgt.
- Abschlussabrechnung: Aufschlüsselung von Zahlungen, Gebühren und Steuern im Zusammenhang mit der Transaktion.
- Vollmacht (PoA): rechtsgültiges Dokument, das einer anderen Person erlaubt, in Ihrem Namen zu unterschreiben.
- Eintragung im Grundbuch: die Einreichung der Urkunde beim Grundbuchamt, damit der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen wird.
- MT103: SWIFT-Zahlungsnachweis, der belegt, dass die Gelder wie vereinbart überwiesen wurden.
Schritte bei einer notariellen Immobilienübertragung
| Phase | Was passiert | Beteiligte Dokumente | Rolle des Käufers |
|---|---|---|---|
| 1. Vertragsentwurf | Rechtsanwalt/Notar erstellt den Vertragsentwurf mit den wichtigsten Bedingungen | Entwurfsurkunde, Ausweise, Grundbuchauszug, Prüfung auf Belastungen | Entwurf mit Berater prüfen; Zahlungsmeilensteine bestätigen |
| 2. Terminvereinbarung | Notar legt Termin für die Unterzeichnung fest; Parteien bzw. deren Vertreter erscheinen | Reisepass/Personalausweis, ggf. Vollmacht | Persönliches Erscheinen oder Erteilung einer Vollmacht |
| 3. Überprüfung | Notar überprüft Identitäten, Eigentumsverhältnisse, Genehmigungen und Freigaben | Grundbuchunterlagen, Steuerquittungen, Versorgungsfreigaben | Originale und beglaubigte Kopien vorlegen |
| 4. Unterzeichnung | Parteien unterschreiben die Urkunde vor dem Notar | Endgültige Verkaufsurkunde | Unterschreiben oder per Vollmacht bestätigen |
| 5. Zahlung | Auszahlung der Gelder (Treuhandkonto, Mandantenkonto oder Direktüberweisung) | Bank‑MT103, Freigabebenachrichtigung des Treuhänders | Prüfen, dass der Verwendungszweck der Überweisung dem Vertrag entspricht; Zahlungsnachweis aufbewahren |
| 6. Einreichung beim Grundbuchamt | Notar reicht die Urkunde beim Grundbuchamt ein | Urkunde, Steuerquittungen, Abschlussabrechnung | Eingangsbestätigung abholen; Ausstellung des neuen Auszugs verfolgen |
| 7. Ausstellung | Das Grundbuchamt stellt einen aktualisierten Auszug auf den Namen des Käufers aus | Neuer Grundbuchauszug | Beglaubigte Kopien für Unterlagen und Finanzierungen abholen |
Kosten – womit Sie rechnen sollten (Beispiel)
Beispiel: Preis 350.000. Notargebühr 0,5–1,0 % = ca. 1.750–3.500. Grundbuchgebühr 0,3–0,6 % = ca. 1.050–2.100. Rechtliche Prüfung 1 % = 3.500. Grunderwerbsteuer (falls zutreffend) 5 % = 17.500. Gesamte zusätzliche Kosten ≈ 23.000–26.000 (≈ 6–7 % des Kaufpreises).
Checkliste für einen reibungslosen notariellen Abschluss
- Fordern Sie vor dem Vertragsentwurf aktuelle Grundbuch- und Belastungsauszüge an.
- Stellen Sie sicher, dass der Notar zugelassen und beim Grundbuchamt anerkannt ist.
- Bereiten Sie Steuerquittungen und Freigabebescheinigungen im Voraus vor.
- Synchronisieren Sie den Zahlungsplan mit der Notarisierung – verwenden Sie nach Möglichkeit Treuhand- oder Mandantenkonten.
- Bewahren Sie beglaubigte Kopien der Urkunde und des endgültigen Grundbuchauszugs auf.
Dokumente, die Sie schützen
Grundbuchurkunde, Belastungsbescheinigung, notariell beurkundeter Kaufvertrag, Abschlussabrechnung, Steuerquittungen, MT103, aktualisierter Grundbuchauszug. Für fertige Checklisten und Einreichungsvorlagen sehen Sie praktische Unterstützung. Für einen vollständigen Überblick, wie wir notarielle Abschlüsse koordinieren, sehen Sie unsere Leistungen.
Hinweise von zwei Experten
„Der Notar ist neutral – er prüft die Unterlagen, verhandelt jedoch nicht für Sie. Lassen Sie stets eine unabhängige rechtliche Prüfung durchführen.“ — Elena, Senior-Immobilienberaterin
„Geben Sie die vollen Mittel nicht vor der Eintragung im Grundbuch frei; koppeln Sie die Freigabe von Treuhand- oder Mandantenkonten an die Einreichung der Urkunde.“ — Noah, Compliance-Spezialist
Häufige Fehler (und schnelle Lösungen)
Unterschreiben ohne Entwurfsprüfung → Lassen Sie immer einen Anwalt die Vertragsbedingungen prüfen.
Annahme, der Notar kläre Verbindlichkeiten → Bestätigen Sie vor der Unterzeichnung, dass Rückstände und Belastungen beglichen sind.
Zahlung außerhalb des Vertrags → Halten Sie sich an Treuhand-/Mandantenkonten; bewahren Sie MT103-Nachweise auf.
Auf beglaubigte Kopien verzichten → Sie benötigen diese für Weiterverkauf, Erbangelegenheiten oder Finanzierungszwecke.
FAQ
Erfordern alle Länder eine notarielle Beurkundung? Nein – in Common-Law-Ländern werden stattdessen oft Solicitors oder Registrare verwendet.
Kann ich aus der Ferne unterschreiben? Ja, mit einer notariell beglaubigten/legalisierten Vollmacht, die von der lokalen Zuständigkeit anerkannt wird.
Wer zahlt die Notargebühren? Oft geteilt; in einigen Ländern übernimmt der Käufer alle Kosten – prüfen Sie Vertrag und lokale Regelungen.
Was beweist, dass ich Eigentümer bin? Der aktualisierte Grundbuchauszug, der nach der Notarisierung und Einreichung ausgestellt wird.
Nächste Schritte
Wenn Sie Vorlagen für notarielle Urkunden, Kostenschätzungen und Checklisten für die Grundbucheinreichung wünschen, sehen Sie sich die praktische Unterstützung an und erkunden Sie unsere Leistungen für koordinierte Abschlüsse im Ausland.
VelesClub Int. unterstützt Käufer weltweit bei regelkonformen Zahlungen, Due Diligence und notariellen Abschlussprozessen.
Haben Sie Fragen oder benötigen Sie eine Beratung?
Eine Anfrage hinterlassen
Unser Experte wird Sie kontaktieren, um Aufgaben zu besprechen, Lösungen auszuwählen und Sie in jeder Phase der Transaktion auf dem Laufenden zu halten.
