Immobilienkauf für Nichtansässige (2025): Regeln und praktische Schritte

Nichtansässige können Immobilien im Ausland erwerben, jedoch ist der Prozess oft mit zusätzlichen Prüfungen verbunden. Dieser Leitfaden erläutert, was Sie erwartet, wie die Finanzierung funktioniert, welche Dokumente Sie vorbereiten müssen und wie Sie einen sicheren Vertrag mit klaren Zahlungsnachweisen gestalten können.

Wichtige Punkte

Erwarten Sie strengere Finanzierungsrichtlinien, mögliche Einschränkungen bei den Besitzarten und ein größeres Dokumentenpaket. Mit frühzeitiger Vorbereitung und klaren Zahlungen sind die meisten Hürden jedoch überschaubar.

Wesentliche Unterschiede für Käufer, die nicht ansässig sind

Schritt-für-Schritt-Vorbereitung

1) Definieren Sie Ihr Käuferprofil. Klären Sie den Zweck (Wohnen, Investieren, gemischte Nutzung), die Steueransässigkeit und die Herkunft der Mittel (Ersparnisse, Verkauf von Vermögenswerten, Dividenden).

2) Stellen Sie Ihr Dokumentenpaket zusammen. Reisepass, Adressnachweis, Steuer-ID, Nachweise über Einkünfte/Vermögenswerte, aktuelle Kontoauszüge und eine kurze Erzählung zur Herkunft der Mittel. Fügen Sie zertifizierte Übersetzungen hinzu, wo erforderlich.

3) Überprüfen Sie die Eigentumsrechte frühzeitig. Eigentum kann verfügbar sein, aber bestimmte Zonen erlauben nur Erbpacht oder erfordern Genehmigungen. Bestätigen Sie dies, bevor Sie eine Anzahlung leisten.

4) Erkunden Sie die Finanzierung. Wenn Sie eine Hypothek benötigen, erwarten Sie ein höheres Eigenkapital und mehr Fragen. Berücksichtigen Sie die Zeitrahmen für die Vorabgenehmigung und die Art der Zinsen (fest/variabel).

5) Wählen Sie eine sichere Zahlungsmethode. Nutzen Sie Treuhandkonten, wo möglich, oder eine direkte Überweisung mit vertraglichen Schutzmaßnahmen und starken Nachweisen (z.B. MT103). Wenn Sie strukturierte Unterstützung bei Dokumenten, Zeitplänen und Koordination mit Anbietern wünschen, erfahren Sie mehr über unsere Immobilienberatungsdienste.

Typische Kosten für Nichtansässige

Vertragsdokumente — bereithalten

Angebotsbrief; Reservierungs-/Vorvertrag; endgültiger Vertrag/Urkunde; aktueller Grundbuchauszug oder Urkundenreferenz; Kataster/Plan; Vollmacht des Verkäufers; Hausordnung/Vereinsstatuten (sofern vorhanden); Abschlussabrechnung/Rechnung; Banknachweis für Überweisungen (z.B. MT103).

Wie man Zahlungen sicherer macht

Spiegeln Sie Treuhandkontrollen im Vertrag, wenn Sie direkt zahlen: Verknüpfen Sie jede Zahlung mit einem Dokument, das Sie erhalten (Urkunde, Schlüssel, Freigabe). Passen Sie Ihre Überweisungsanzeige an den Vertrag oder die Rechnung an und bewahren Sie Kopien des MT103 auf. Für Anleitungen zu sicherer Routenführung und nachverfolgbaren Zahlungen, erfahren Sie mehr über sichere grenzüberschreitende Zahlungsunterstützung.

Zwei Expertenhinweise

„Wenn Sie ein Nichtansässiger sind, rechnen Sie damit, dass die Bank das Doppelte an Dokumenten anfordert – bereiten Sie sich frühzeitig vor.“ — Noah, Hypothekenexperte, VelesClub Int.

„Das Eigentum mag rechtlich offen sein, ist jedoch praktisch limitiert – überprüfen Sie dies mit dem Grundbuchauszug und nicht nur beim Verkäufer.“ — Elena, Senior Immobilienberaterin, VelesClub Int.

Typische Fehler (und einfache Lösungen)

Erwartungen eines Hypothekenverhältnisses für Ansässige → planen Sie mehr Eigenmittel ein oder seien Sie bereit, über Preis und Zeitrahmen zu verhandeln.

Überprüfung von Genehmigungen überspringen → bestätigen Sie bevor Sie eine Anzahlung leisten die Regeln und Genehmigungen der Zonen.

Verspätetes KYC-/SoF-Paket → erstellen Sie dieses vor Besichtigungen, um Bankverzögerungen zu vermeiden.

Einmalzahlung ohne Nachweis → nutzen Sie mehrere Zahlungsschritte oder behalten Sie einen letzten Teil ein; bewahren Sie immer Banknachweise auf.

Häufig gestellte Fragen

Dürfen Nichtansässige volles Eigentum erwerben? Manchmal ja, manchmal nur Erbpacht. Überprüfen Sie immer die Zone und die Immobilienklasse.

Zahlen Nichtansässige höhere Steuern? Oft ja beim Kauf, und Mieteinkünfte könnten einer Quellensteuer unterliegen.

Kann ich eine Hypothek erhalten? Möglich, jedoch mit höherem Eigenkapital, weniger Bankoptionen und strengeren Prüfungen.

Welche Dokumente sind unerlässlich? Reisepass, Adressnachweis, Steuer-ID, Kontoauszüge, Einkommensnachweis und eine kurze Erzählung zur Herkunft der Mittel, mit Übersetzungen wo erforderlich.

Nächste Schritte

Wenn Sie einen umfassenden Prozess wünschen — von den Regeln und der Finanzierung bis zu Dokumenten und Abschluss — erfahren Sie mehr über unsere Dienstleistungen. VelesClub Int. unterstützt Käufer bei regelkonformen Zahlungen, due diligence und koordinierten Abschlüssen weltweit.