Die Investition in internationale Immobilien kann aufregend und profitabel sein, ist jedoch auch rechtlich komplex. Jedes Land hat seine eigenen Regeln, die festlegen, was Ausländer beim Eigentumserwerb tun und lassen dürfen. Diese Gesetze können Ihre Rechte, Ihre Möglichkeit zur Generierung von Mieteinnahmen und sogar Ihren Visastatus beeinflussen.

Dieser Leitfaden beschreibt die wichtigsten Eigentumsgesetze in beliebten Märkten und hebt hervor, worauf internationale Käufer im Jahr 2025 achten müssen.

Warum es Gesetze zum Auslandeigentum gibt

Länder legen Beschränkungen fest, um:

• Nationale Interessen und kulturelles Erbe zu schützen

• Spekulative Immobilienblasen zu verhindern.

• Die Wohnraumerschwinglichkeit für die Bürger zu gewährleisten.

• Sicherzustellen, dass ausländische Investitionen mit den nationalen wirtschaftlichen Zielen übereinstimmen.

1. Thailand

• Landeigentum: Ausländer können Land nicht direkt besitzen.

• Eigentumswohnungen: Ausländer dürfen bis zu 49 % der Einheiten in einem Wohngebäude (nach Fläche) besitzen.

• Pachtoption: 30-jährige, verlängerbare Pachtverträge sind üblich.

• Umgehungsmöglichkeiten: Einige nutzen thailändische Unternehmen, um Land zu halten, was jedoch riskant und oft illegal ist, wenn der Ausländer das Unternehmen kontrolliert.

• Aktueller Trend: Die Regierung erwägt, die Eigentumsbeschränkungen in bestimmten Anlageregionen zu lockern.

2. Portugal

• Unbeschränktes Eigentum: Vollständig erlaubt.

• Goldenes Visum: Nach wie vor verfügbar durch bestimmte Immobilienkäufe (hauptsächlich in den ländlichen Regionen).

• Einschränkungen: Immobilien in Küstenstädten wie Lissabon und Porto qualifizieren sich nicht mehr für Aufenthaltsvisa.

• Steuern: Nicht-gewöhnliche Einwohner können bis zu 10 Jahre von Steuerbefreiungen profitieren.

3. Vereinigte Arabische Emirate (VAE)

• Eignungszonen: Ausländer können in bestimmten Gebieten Immobilien im freien Eigentum erwerben.

• Beliebte Standorte: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah und Yas Island (Abu Dhabi).

• Langfristiger Aufenthalt: Immobilieninvestitionen können Sie für ein 10-jähriges Golden Visa qualifizieren (Mindestinvestition von 2 Millionen AED).

• Unternehmensstrukturen: Der Kauf über Offshore- oder Festlandgesellschaften ist mit entsprechender Lizenzierung erlaubt.

4. Türkei

• Unbeschränktes Eigentum: Für die meisten Nationalitäten verfügbar.

• Staatsbürgerschaft durch Investition: Ein Immobilienkauf im Wert von 400.000 $ qualifiziert für eine schnelle türkische Staatsbürgerschaft.

• Militärliche Genehmigung: Immobilien in der Nähe von eingeschränkten Zonen benötigen die Genehmigung des Verteidigungsministeriums.

• Obergrenze für ausländisches Eigentum: Ausländer dürfen nicht mehr als 10 % des Landes in einem bestimmten Bezirk besitzen.

5. Indonesien (Bali)

• Landeigentum: Direkter Eigentumserwerb ist nicht erlaubt.

• Pachtmodell: Ausländer nutzen 25–30-jährige Pachtverträge mit Verlängerungsoptionen.

• Hak Pakai (Nutzungsrecht): Ein langfristiges Eigentumsrecht, das Ausländern mit bestimmten Einschränkungen gewährt wird.

• Unternehmensbesitz: Einige Ausländer gründen PT PMA (ausländische Investitionsgesellschaft), was jedoch hohe Compliance-Anforderungen mit sich bringt.

6. Spanien

• Unbeschränktes Eigentum: Vollständig legal für Ausländer.

• Zugang zum Goldenen Visum: Verfügbar für Käufe über 500.000 €.

• Mietregeln: Variieren je nach Region – einige Städte (wie Barcelona) haben Verbote für Kurzzeitvermietungen.

• Kapitalertragssteuern: Trifft bei Wiederverkäufen zu; Befreiungen bestehen für langfristige EU-Bewohner.

7. Griechenland

• Unbeschränktes Eigentum: Für Ausländer erlaubt, mit geringfügigen Einschränkungen in militärischen Zonen.

• Golden Visa: 250.000 € (steigend auf 500.000 € in großen Städten).

• Immobilienregistrierung: Muss beim nationalen Katasteramt (Grundbuchamt) registriert werden.

8. Vereinigte Staaten

• Unbeschränktes Eigentum: Keine Einschränkungen nach Nationalität.

• Immobiliensteuern: Gelten auf lokaler Ebene.

• Erbschaftssteuer-Risiko: Nicht-Residenten sind einem hohen Erbschaftsteuerrisiko ausgesetzt – bis zu 40 %.

• LLC-Strategie: Ausländer verwenden häufig US-LLCs, um Vermögenswerte zu schützen und Erbschaftsteuern zu senken.

Rechtliche Warnsignale, die vermieden werden sollten

1. Nominee-Strukturen: Die Verwendung von Einheimischen oder Scheinfirmen zur Umgehung von Gesetzen kann zu Enteignungen und rechtlichen Konsequenzen führen.

2. Nicht registrierte Entwickler: Überprüfen Sie immer, ob ein Entwickler lizenziert und konform ist.

3. Irreführende Versprechen: Seien Sie skeptisch gegenüber Agenten, die garantierte Renditen oder eine schnelle Staatsbürgerschaft versprechen.

4. Unvollständige Unterlagen: Stellen Sie sicher, dass Verträge beglaubigt, registriert und gegebenenfalls übersetzt sind.

5. Titeldiskrepanzen: Nutzen Sie vorhandene Titelversicherungen.

So schützen Sie sich rechtlich

• Engagieren Sie einen lokalen Immobilienanwalt: Der Ihre Sprache spricht und internationale Erfahrung hat.

• Führen Sie eine sorgfältige Prüfung durch: Verifizieren Sie Eigentumstitel, Bebauungsbestimmungen und die Erfolgsbilanz von Entwicklern.

• Verstehen Sie die Ausstiegsregeln: In einigen Ländern gibt es Einschränkungen beim Weiterverkauf durch Ausländer oder es gelten besondere Steuern.

• Holen Sie alles schriftlich: Mündliche Vereinbarungen sind über Landesgrenzen hinweg selten durchsetzbar.

Steuer- und Meldepflichten

Das Eigentum an ausländischen Immobilien kann folgendes erfordern:

• Die Erklärung von Vermögenswerten in Ihrem Heimatland

• Die jährliche Einreichung von Berichten zu Immobilien- oder Mieteinnahmen

• Das Verständnis von Doppelbesteuerungsabkommen

Fazit

Die Investition in ausländische Immobilien kann finanzielle und lebensstilbezogene Vorteile bieten – jedoch nur, wenn Sie innerhalb des gesetzlichen Rahmens handeln. Die Missachtung von Eigentumsgesetzen kann zu Geldstrafen, Verlust der Investition und Widerruf des Visums führen. Mit der richtigen rechtlichen Beratung kann Immobilienbesitz ein kraftvolles Mittel zur globalen Diversifizierung und persönlichen Freiheit sein.

Stellen Sie sicher, dass die Schlüssel zu Ihrem Traumobjekt den richtigen gesetzlichen Zugang bieten.